更新日令和8(2026)年4月2日

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令和7年度第2回柏市都市計画審議会 会議録

目次
  •  

1開催日時

令和8年2月17日（火曜日）
午後2時00分から5時00分まで

2開催場所

ラコルタ柏（教育福祉会館）4階集会室2・3
（柏市柏5丁目8番12号）

3出席者

（委員）

池川委員、小澤委員、木下委員、関口委員、瀬田委員、染谷委員、広田委員、坂巻委員、山田委員、近藤委員、勝畑委員、髙橋委員、遠近委員、松村委員

（事務局）

坂齊都市部長、沢都市部理事、平久都市部次長兼建築指導課長、大部都市部次長兼公園緑地課長、篠田都市部技監、樋口都市計画課長

4議案

  • 議案第1号　柏都市計画用途地域の変更について
  • 議案第2号　柏都市計画高度地区の変更について
  • 議案第3号　柏都市計画地区計画（柏北部中央・こんぶくろ池中央地区）の変更について
  • 議案第4号　柏都市計画地区計画（柏の葉医療・研究開発地区）の変更について
  • 議案第5号　柏都市計画生産緑地地区の変更について

5議事（要旨）

  • 議案第1号から第3号については、柏北部中央・こんぶくろ池中央地区に関連することから、一括して説明、審議及び採決を行った。
  • 議案第1号から第3号について、審議の結果、原案どおり可決された。
    なお、次のとおり意見が付された。
    都市計画決定後においても、隣接する低層住宅地に居住する住民の方々の生活に十分配慮するよう、市から提案者および当該対象区域の立地企業に要請すること。
  • 議案第4号及び第5号について、審議の結果、原案どおり可決された。

6主な質疑応答

議案第1号　柏都市計画用途地域の変更について
議案第2号　柏都市計画高度地区の変更について
議案第3号　柏都市計画地区計画（柏北部中央・こんぶくろ池中央地区）の変更について

  • 関口委員　
    本議案は、準工業地域への変更に併せて地区計画で用途や高さ、壁面の位置等の制限をかけ、極力今と大きく変わらない、もしくはより環境がよくなるように配慮したうえで付議されたものと理解しています。その中で、現状から変わるのは、危険物の貯蔵量の上限が緩和される点でしょうか。また、危険物について、周辺住民の方々からの懸念が強い印象を受けましたが、建設予定の研究所には、アルコールや石油等の他、具体的にどのような薬品や危険物をどの程度貯蔵する予定なのでしょうか。例えば、プロパンガスは住宅地でも一般的に使われていて、集合住宅のように多量のプロパンガスをまとめて貯蔵する施設は、住宅地にも設置されています。危険性が全くないわけではありませんが、生活に必要なものとして一般的に使われていて、直ちに問題となるわけではないものです。
    また、資産価値の低下を懸念する意見もありましたが、不動産業界にいるものとして、近隣が準工業地域に変更されたものの地区計画で制限が課され、一般的な準工業地域のような工場は建たないという場合、近隣の住宅地の価値はあまり変わらないのではないかと考えます。ただ、その近くに薬品や危険物が貯蔵されるとなったとき、それが嫌だなと思う方が多い場合、価値に影響する可能性はあります。そのため、かなり特殊な薬品や危険物を置こうとするものなのか、危険物の全体量がどの程度なのかという具体的な情報があると、近隣住民の方が懸念している近隣への影響を我々委員がより理解し、問題がなさそうかということを判断する一つの材料になるのではないかと考え質問しました。
  • 事務局
    まず、今回の用途地域と地区計画の変更によって従前の制限より緩和されるのは、ご認識のとおり危険物に関する制限です。危険物以外については、用途地域は準工業地域に緩和されますが、建物用途を地区計画で第二種住居地域相当、もしくはそれ以上に強い制限をかけますので、現在の第二種住居地域より建築できるものが緩和されることにはなりません。さらに今回は研究施設に関するものに限定しているので、現在建築可能でも都市計画変更後建てられないものが生じます。
    次に、現在把握している危険物の貯蔵量は、プロパンガス等の可燃性のガスは70立方メートル程度で、7立方メートルのガスボンベ10本程度です。また、非常用電源のための灯油、軽油等は、地下タンクで6、400リットル程度で、1、000リットルのタンク7基程度の保管を予定しており、増量等は近隣との協議により防災面で協力できる範囲で検討したいと聞いています。そのほか酸化性固体で、硝酸アンモニウム等の固形物を5キログラムの袋で5袋程度保管する予定とのことですが、これは第二種住居地域でも認められる量です。主な保管物は以上で、その他の物質も少量扱う可能性があるとのことです。
    最後に、資産価値に関しては、準工業地域に変更し工業利用ができるようになるということでいわゆる嫌悪施設になる、もしくは工業地域として工場や物流施設等が立地すると土地の資産価値に影響するという話は聞いています。しかし、今回は用途地域で緩和される、そのような建物は地区計画で制限しているため、最終評価は実際の立地結果次第ですが、資産価値への影響は大きくないと考えています。
  • 関口委員
    一般的なプロパンガスや非常用発電機のための燃料は、住宅街や駅周辺のビルにも貯蔵されているものなので、嫌悪施設のように価値に影響するというのは少ないと考えられます。それを住宅地からなるべく離すように措置しているのであれば、大きく差し支えはないような印象を受けました。
  • 池川委員
    用途地域の変更によって制限が緩和されるものの、地区計画の変更により制限をかけ、現行とあまり変わらない状態で、危険物の貯蔵量のみを変更すると理解しました。今後、再度地区計画を変更し、制限していたものが緩和されて建築可能になってしまうと困りますので、地区計画はどの程度柔軟に変更が可能なのか、どのような手続きや手順が必要なのか教えてほしいです。
  • 事務局
    地区計画の変更は、計画の区域内の方の同意が、都市計画提案の場合は3分の1、地区計画の申出の場合は2分の1必要です。また、狭い区域でも街区単位の地区計画は、まちづくりで細かなルールを決めていくという制度でもあり、柔軟に対応できる部分はあります。ただ大きな方向性として、柏市都市計画マスタープランに沿った形でないと変更不可で、本地域は周辺環境に配慮した研究施設の誘致という方針が定められています。もしも緩和するとなった場合、周辺環境に配慮したという部分に対して、どこまで認められるかということが障壁になると考えられます。
  • 池川委員
    用途地域の変更によって緩和されますが、地区計画の変更によって制限されるという部分のつながりが、少し伝わりにくく感じます。先ほどのように地区計画で制限をかけていて、同意がないとその後の変更も不可能というところも、住民の方へ説明されてもよいのではと考えます。
  • 木下委員
    今回、複合市街地地区Aについて、まず第二種高度地区をかけ、さらに地区計画で建築物の高さ制限を加えたとのことですが、壁面制限は既存住宅地側の3号壁面線から15メートルのセットバックで、さらに高度地区、高さ制限をかけた場合、道路も挟んでいますが、日照の影響は、この制限追加によって問題ないという理解でよろしいでしょうか。
  • 事務局
    高度地区に関して、柏市内の準工業地域で高度地区をかけている例はないですが、工業系の用途では、必ずしも工業利用する場合に、高度地区をかけないというものではありません。本地区は、もともと第二種住居地域を想定していた地区ということと、区画整理の区域内のため良好な住環境、都市環境を確保するということから、用途地域は準工業地域に緩和しますが、住居系の用途地域に基本的に設定することになっている高度地区をかけるという整理をしています。本地区の北側の住宅地はもともと低層住宅地としての設定ではないため、本住宅地に配慮したうえで、第二種高度地区としています。さらに、東側の道路境界線より15メートルのセットバックをかけ、加えて高さ10メートルを超える建物については25メートルのセットバックを必要としたことにより、北側の特に北東側については、日影は北西と北東に最も伸びることとなりますが、25メートルセットバックした建物での日影となるため、計画中の住宅地への影響はかなり軽減され、隣接の住宅地への影響は日影の面でも非常に抑えていると考えられます。
  • 坂巻委員
    本用途変更の影響を受ける地域の世帯数や住んでいる人の数はどのくらいでしょうか。
  • 事務局　
    概数になりますが、隣接している町会は現在40世帯程度と聞いています。その北側の住宅地は、現在建設中及び入居が始まっているところで、世帯数や人数は変動していると考えられます。
  • 坂巻委員
    約40世帯に説明した結果、意見書が約29件提出されたとすると、半数以上の方が反対意見です。市はどのように捉えて対応していくのでしょうか。
  • 事務局
    反対意見は、隣接の住宅地内の方からが中心で、特にその後の建築計画や施設計画等において配慮すべき事項が多いと整理しています。市としては都市計画で可能な限りの制限をかけ、以降の事業者が対応できる部分については、市が積極的に関与して直接事業者へ働きかけをしていくことが大切ではないかと考えています。
  • 坂巻委員　
    最後の部分が理解できなかったので、もう一度説明してもらっても良いでしょうか。
  • 事務局
    基本的には立地するにあたって、立地企業側が計画について周辺住民の方と意見交換を行い、施設計画で配慮可能な部分等を協議の中で決定していくのが通常の方法です。しかし、今回は前段の都市計画の変更で多くの意見をいただいているため、立地企業が概ね決定した段階で、市からも企業に向けて意見の詳細や建築計画、施設計画等について配慮を求める声があるということを伝え、企業側の配慮について働きかけを行っていくことを考えています。
  • 坂巻委員　
    住民の方からの反対意見は事業者よりも行政に向けられることが多いと考えられます。その点をよく認識して進めないと、事業が円滑に進まない恐れがあるので、理解したうえで対応してください。
  • 山田委員
    土地活用について、都市計画の制限がある中で、実際に想定どおりの用途で土地利用が行われているかについては常に慎重でなければならない現実があり、柏市の土地利用状況を見直す地域も出てきていると考えます。さらに、まちづくりの方向性について柏市都市計画マスタープランと住民の意向に沿った形で様々な検討をしていくべきで、そのためのすり合わせの時期だと考えます。
    また、用途地域の変更に関して検討委員会を開催し、県との協議も行ったとのことですが、一体的な国土形成の中で補助体制や将来に向けてまちづくりを補完するような協力体制等があったうえで、県と協議し続けていくのでしょうか。
  • 事務局　
    まちづくりの方向性を示す柏市都市計画マスタープランは20年先を目標に、10年を目安とした見直しが望ましいとされています。柏市は、令和5年度に見直しを行いました。今後は柏市都市計画マスタープランの計画期間と、その他柏市の総合計画の計画期間や見直し期間を踏まえながら、今後の見直しを適切に行っていくべきだと考えています。変更の内容等については、住民説明会やパブリックコメント等で市民の意見を伺い、内容に反映させていくため、住民の方の意見が反映される部分もあろうかと考えています。
    県との協議については、基本的に県は広域的な視点で、柏市の都市計画が県の計画と整合が取れているかを協議し、用途地域の変更等については場合によって意見をいただくことはありますが、地区計画等に関しては、大きく誤った方向性でなければ意見されることはあまりない状況です。国との協議は県よりもさらに広域な視点で、都市計画決定にあたり、国が示す指針に基づいて運用が適正か等の調整・協議をするような場です。通常のセットバックは、道路から一定の空間を確保して良好な市街地を確保する目的で規定しますが、今回は地区計画の中で、東側の境界線に面して危険物を設置しないことという制限を設けました。この制限は前例が少ない手法であったため、その運用について県、国と相談した上で追加しています。
  • 山田委員　
    準工業地域と地区計画との整合を図るために、条例化する等で担保されるまでにはどのくらい時間がかかるでしょうか。
  • 事務局　
    通常であれば、都市計画決定を行った次あるいはその次の議会に上程し、条例化します。建築基準法第68条の2に基づく条例として議会で承認された後、確認申請等でその項目が審査項目になるということになりますので、それをもって建築基準法の対象法令である担保が取れるということになります。
  • 山田委員　
    まちが変貌する中で、住民の方々が苦慮しないように、将来ビジョンまで見据えたうえで、まちの構想の中に明確に位置づけができるようにしてください。意見書の中には、説明が不十分という意見もありましたが、理解が得られるような体制を整え、全体として柏市のまちづくりを進めていく必要があるので、協議を進めてもらいたいと考えます。
  • 遠近委員　
    1点確認で、建物は15メートル以上セットバックされ、危険物の貯蔵は建物内で行い、屋外には設置しないと理解しました。15メートル以上のセットバックにより、危険性は担保されるという考えでよろしいでしょうか。
  • 事務局　
    今回の緩和により設置可能になるものが、危険物貯蔵庫という扱いです。ただし、建築物として単独で設置する場合にも、東側に面した部分は危険物貯蔵庫の建築は禁止されます。3号壁面線から見て手前に建物が1つあればその奥で、大きな建物の場合は手前に1室を設けた奥でないと設置できないといった整理です。3号壁面線から見て危険物貯蔵庫より手前で、危険物貯蔵庫として利用していない建物や1室があるということを条件にしています。
  • 木下委員　
    坂巻委員、山田委員の発言に関連しますが、柏市都市計画マスタープランの方針や考え方が変われば将来的に地区計画も変更可能だと解釈できますが、現状、用途変更に対する懸念が払拭し切れていない状況と考えられます。住民は本地域に将来住宅ができると考えていた一方で、柏市都市計画マスタープランでは産業創出地区等、区画整理事業では業務施設用地という位置付けになっており、用途地域としては第一種低層住居専用地域、第二種住居地域ですが実際には住居ができるわけではないという状況が住民の方々に十分伝わっていなかったと考えます。柏市都市計画マスタープラン等は、パブリックコメントにより市民の意見を聞きますが、意思疎通が上手くいかないという部分は永遠の課題としてありますので、今後どのように対応するか検討する必要があると考えました。
  • 関口委員　
    柏市としては、本議案は可決されるべきものと考えたうえで付議していて、都市計画審議会として採決にかけられていると理解しています。事務局からの説明を受け、私は妥当な判断で十分に制限を強化したうえでの変更だという印象を持ちました。しかし、それが住民の皆さんによく伝わっていない状況です。また、不動産取引の際、業者は重要事項説明の中で用途地域や地区計画の内容は説明するのですが、対象地が産業創出地区で、区画整理事業の中で業務施設用地として位置づけられているというところまで適切に説明しているかという点も少し心配になりました。建物を建てる段階では条例で担保されているから、それに適合されているか確認されるわけですが、住宅が建つと思っていたというようなご意見もあったため、不動産団体と行政が連携して、住宅地でもこういうものが建つ、今回でいえば、準工業地域ですが、実際は第二種住居地域と大して変わらない制限が課されていて、危険物の貯蔵量くらいの違いしかないといった内容も事前に丁寧に説明していくことが大事だと考えます。本審議会で可決された場合も、それでおしまいではなく、引き続き直接、間接に説明していただければと思います。
  • 遠近委員　
    確認ですが、この施設の設備を充実させることにより、柏市及び本地域にどのようなメリットがあるのでしょうか。
  • 事務局　
    現在、全国的に人口減少が進む中で、柏の葉は人口が増加しています。柏は首都圏の30キロメートル圏内と恵まれている地域ですが、人口減少を防げている地域ではその地域の特徴を生かしたまちづくりが行われていて、持続可能なまちとして評価されているというのが、都市計画の専門分野の中で認識されています。
    柏の葉地区では、区画整理による新しいまちづくりを行っていますが、同地区のように研究開発施設が集積している場所が周辺には少ないこともあり、そこに更に研究開発に係る施設等が立地し企業が集積すると、まちづくりの大きな特徴となり、まちの持続につながると考えています。その考えで産業創出地区という位置づけと研究開発機関の誘致を進めていて、実現すれば持続可能なまちづくりにつながると考えています。
  • 事務局
    補足ですが、今までのまちづくりでは、特に柏のようなベッドタウンは、東京へ通勤する人々が住宅を建てることが多かったのですが、同世代が一斉に購入するため、まち全体が同時に高齢化してしまうということが現在全国的に課題になっています。
    柏の葉は住む場所と働く場所を一緒につくって、昼夜間人口のバランスをとり、昼も夜も活気のあるまちとなることを目指しています。企業の立地により、働く場所ができれば、昼夜間人口のバランスが良くなり、持続的なまちづくりにつながっていくと考えています。
  • 遠近委員　
    懸念として、漠然とした理念のみで進め、詳細まで検証せず、立地企業や事業者に言われるままに承認していくようになる恐れがあるのではないかと考えます。本件についても、研究開発施設が立地することによる住民のリスクもあります。しかし、それに勝るメリットが研究所から提示され、柏市としても成功すればよりよい影響があると判断したのであれば納得できますが、そのような検証はしているのでしょうか。迷惑施設を設置することによって、その分得られるであろうメリットまで鑑みた上での判断なのでしょうか。
  • 事務局　
    現状は、都市計画の変更の段階でこれから企業を誘致するため、具体的な立地企業や事業の詳細までは決まっていませんが、立地企業には地域と連携して共に進めてくれることを期待しています。また、市としても今後、事業者と地域のために何ができるのか、もしくは地域とどのように連携してもらえるのかという協議を継続していくことが大切だと考えています。
  • 遠近委員　
    まだ事業者は決まっていないとのことですが、研究開発施設でも多様な分野がある中で、なぜこの分野を想定したのでしょうか。
  • 事務局　
    現在、企業誘致に関しては、市が主体ではなく、三井不動産(株)によって先端企業と研究機関を主な分野として進めています。
    提案者の三井不動産(株)が、会社の利益追求のみではなく、まちづくりとして柏の葉のブランドを損なわないような企業を探していた中で、研究開発の企業としては危険物の貯蔵量が立地の際に障害になることがあるため、緩和して企業を誘致したいという提案がありました。協議を進めていく中で、緩和が実現すれば立地したいという企業が見つかりつつあるとのことです。市としても、地域の方々に対して、まちづくりとして住環境も守られるような計画を立て、地域活動等にも関わってくれる企業が来てくれることを期待して進めています。地域の方から懸念する意見はありますが、最終的にはその不安も払拭される状態になることを目指してまちづくりを進めていきます。
  • 瀬田会長　
    それでは採決に移りますが、住民の意見に関連して委員からも多くの意見がありました。可決の場合、附帯意見をつけることもできますので、まず可否を伺い、可決の場合には附帯意見をつけるかどうかを改めて採決をするという形で進めたいと考えます。
    なお、議長である私を除き、13名で採決し、過半数の7名以上が挙手すれば可決という方式でご異議ないでしょうか
  • 各委員　
    異議なし
  • 瀬田会長　
    それでは、議案第1号「柏都市計画用途地域の変更について」、議案第2号「柏都市計画高度地区の変更について」及び議案第3号「柏都市計画地区計画（柏北部中央・こんぶくろ池中央地区）の変更について」、可決に賛成の方は挙手をお願いいたします。 
  • 各委員　
    （賛成者挙手）
  • 瀬田会長　
    採決の結果、13分の12が賛成で、賛成多数ということで議案第1号から第3号について可決します。次に、附帯意見を付すかについて伺います。
    附帯意見については、まず、私が申し上げる内容の文言を基本として、さらに本日の各委員からの意見を踏まえて加筆修正し案を作成します。その後、まとめた案を各委員に共有し、意見があれば再度調整した上で、正式な附帯意見といたします。
    附帯意見の基本の文言は、「都市計画決定後においても、隣接する低層住宅地に居住する住民の方々の生活に十分配慮するよう、提案者及び当該対象区域への居住者に要請する」というものです。このような進め方に異議はありませんでしょうか。
  • 各委員　
    異議なし
  • 瀬田会長
    それでは、附帯意見を付すことについて採決を行います。議案第1号「柏都市計画用途地域の変更について」、議案第2号「柏都市計画高度地区の変更について」及び議案第3号「柏都市計画地区計画（柏北部中央・こんぶくろ池中央地区）の変更について」、附帯意見付きの可決に賛成の方は挙手をお願いいたします。
  • 各委員　
    （賛成者挙手）
  • 瀬田会長　
    全員一致で賛成ということになりました。それでは、議案第1号から第3号について、附帯意見付きの可決といたします。

議案第4号　柏都市計画地区計画（柏の葉医療・研究開発地区の変更について

　質疑応答はなし

議案第5号　柏都市計画生産緑地地区の変更について

  • 関口委員　
    公共施設等の敷地の用に供されることにより解除される生産緑地がありますが、公共施設等というのは具体的にどのような施設でしょうか。
  • 事務局　
    基本的には道路等の公共施設用地が中心になり、その他、土地収用法で対象としている施設として、保育園、社会福祉施設、病院、保育所、その他医療施設または社会福祉施設等があります。本案件の公共施設等は、この土地収用法で対象としている保育施設です。
  • 木下委員　
    先の農地は、保育園の建設計画が持ち上がり解除となったのでしょうか。それとも、もともと農家の方も営農が難しくなっていたのでしょうか。
  • 事務局　
    本生産緑地は、柏市の認可保育園になる条件を満たしていて、さらに地権者と合意が取れたということでお話があり、ご本人の体調等の確認はしていません。
  • 染谷委員　
    今回、区画整理や公共施設に供されることで解除となる生産緑地がありましたが、高齢化と後継者不足による解除が大きな問題です。実際にこれから日本全体でも、後継者がさらに減っていきますが、その中で柏の農業ももっと頑張ってもらいたいです。
    生産緑地のように、市街地で頑張っている農家はたくさんいます。そのような農家をこれからも柏市としてもぜひ応援して見守っていただきたいです。日本の全体を見ても中山間地域では後継者がおらず、農地が荒れ放題になっている地域がありますが、そのようなことのないように自分たちもしっかり農地を守ります。「農都共生」という言葉があるように、都市と農地が共生する、都市住民に緑や安らぎを与えることができればよいと考えます。ぜひ都市計画の中で農地の維持を進めていただければと考えます。
  • 髙橋委員　
    生産緑地が解除された土地は、本来の用途地域に基づいて住宅用の土地になるのでしょうか。
  • 事務局　
    解除された土地は大半が農地のため、農地転用の手続が必要です。市街化区域のため、手続は通常円滑に進み、基本的には住宅や用途地域に応じた土地利用が開始されるところが多いです。
  • 髙橋委員　
    生産緑地地区という縛りのようなものが外れるだけで、農業を継続する場合もあるのでしょうか。
  • 事務局　
    生産緑地地区は30年間の営農の義務が課され、税が減免されます。30年経過後も継続を希望する場合には、特定生産緑地の指定を受ければ営農の義務が続くかわりに、税の軽減を継続できるという制度があります。または30年が経過するという段階で、後継者問題で今後の見通しが立たないため特定生産緑地の指定は受けないという方もいます。その場合は税金が段階的に上がることになりますし、今回解除されたところについても、解除後は税金が上がります。農家を継続したい場合は後継者の方がいれば続けられるかもしれませんが、後継者がいなかった場合は、恐らく農業を続けているという方は、ほぼいないと考えます。
  • 瀬田会長　
    それでは、採決に移ります。議案第5号「柏都市計画生産緑地地区の変更について」は、原案に異議はありませんでしょうか。
  • 各委員　
    異議なし
  • 瀬田会長　
    それでは、議案第5号について原案どおり可決します。以上で、本日の議事は終了とします。

　以上

7傍聴者

7人

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