令和5年度第1回柏市開発審査会会議録

1 開催日時

令和6年2月15日（木曜日）
午後2時00分から午後3時30分まで

2 開催場所

柏市役所 分庁舎2 2階 第1・2会議室

3 出席者

委員

池川会長、都田委員、笹山委員、清家委員
※清家委員は、オンライン形式

事務局

都市部：市原理事、沢次長兼宅地課長
宅地課：大竹副参事、杉浦主幹、一ノ瀬副主幹、渡邉主任
開発事業調整課：増渕課長、杉山副参事、山中副主幹、影山副主幹

4 議題

議案1 開発行為の許可について
　「社会福祉施設等」
　（特別養護老人ホーム）
議案2 開発行為の許可について
　「住居系地域における既存用途不適格建築物等の移転」
　（自動車教習所）

5 議事（要旨）

議案1

宅地課から議案の内容を説明した後、審議を行い、審議の結果、当該開発行為の許可について、全員一致で異議のない旨の結論を得た。
主な質疑応答審議内容は、以下のとおり。

清家委員
まず、今回の説明資料についてのお願いですが、もう少し広域の位置図を提示していただくと、柏市内の位置がすぐに理解できると感じました。
次に、この議案については、特に問題はありませんが、一般的に今回の議案のように、市街化調整区域内の計画についてコメントさせていただくと、今回のような特別養護老人ホームの計画は、今後の高齢化社会において重要な施設であるため、本来であれは市街化区域内に設けて公共下水道等に接続するのが本来であると考えます。
しかし、今回の計画のようにさまざまな理由によって、市街化調整区域内に計画する場合には、公共下水道等を事前に整備してから計画するのが良いのではないかと考えます。

宅地課
まず、広域の位置図については、次回から説明資料に加えることにいたします。
次に、今回の申請地は、県道白井流山線に接しており、公共下水道既設桝を介して、県道白井流山線内にある公共下水道本管へ接続放流する協議をし可能となっております。
しかし、一般的には特別養護老人ホーム等の施設を市街化調整区域内に計画する場合は、前面道路等に公共下水道が未整備のため接続放流できないため、申請地内に浄化設備等を設ける必要があります。
そのため、市街化調整区域内に特別養護老人ホーム等を計画する場合は、都市計画法第34条第14号の開発行為の許可に対する提案基準等において、公共下水や道路等が整備された生活圏に隣接した区域に計画するように誘導しております。

都田委員
土地利用計画図をみると都市計画道路予定線の将来拡幅部分にキュービクル、発電機、受水槽、駐車場が計画されていますが、現時点では計画しても問題無いと考えられるのですか。

宅地課
都市計画道路については、千葉県土木事務所に確認をしておりまして、都市計画道路予定線は計画決定していますが現在は事業決定がされていないため、計画道路の将来拡幅部分の敷地内での規制はありませんので、今回の土地利用計画図の内容となっております。
しかし、将来的には都市計画道路予定線内の駐車場23台分が、事業決定がされますと駐車場23台分が不足することになりますので、事業者が将来的には、隣地の土地の買収について検討を進めることになっております。

笹山委員
自立して生活が出来なくなった高齢者の視点からは、介護が必要な高齢者が自分らしく生活していけることがとても大切であると思います。
そのため二つの視点で、意見を述べさせていただきます。
一つ目は、入所している高齢者の視点から、1階から3階平面図をみると1階には、デイサービス用の機械浴室・脱衣室が各1箇所とショートステイ10床・特養居室10床用の機械浴室・脱衣室が各1箇所と一般浴室・脱衣室が各1箇所あります。
2階には、特養居室40床用の一般浴室・脱衣室が各2箇所と機械浴室・脱衣室1箇所あります。
しかし、3階には、特養多床室50床がありますが、機械浴室・脱衣室が各1箇所しかありません。
そのため、3階については50名の入所者が、少なくても週2回の入浴介護をスムーズに受けるための施設として、可能なのか少し疑問に思いました。
また、3階に食堂はありますが、3階に調理室がありません。そのため、入所者用の食事について、どの部屋で作られ、どのように配膳されるのか少し疑問に思いました。
二つ目は、地域との連携についての視点からですが、立地条件等については、特に問題が無い説明を受けました。
しかし、ショートステイを通所介護で利用することについては、介護の職員等が出入りする場所や利用する高齢者本人が出入りする場所等が明確に区別されていないように思えました。
以上のように、意見を述べさせていただきました。

宅地課
委員から貴重な御意見いただきまして、ありがとうございます。
高齢者支援課等で特別養護老人ホームの選定や指導等を行っておりますので、そちらの方に今回の委員からの意見を伝えて、今後の指導等の参考とさせて頂きたいと思います。
（後日報告済）

池川会長
協力病院との距離の考え方について、基準等がありますか。

宅地課
協力病院については、事業者に対するヒアリングにおいて、聖光ヶ丘病院と大津ヶ丘歯科クリニックとなるとのことですが、その協力病院との距離の考え方については、高齢者支援課等に確認した結果として、自動車で30分程度であれば近隣と考えて問題ないと回答を得ています。
歯科については、当該施設に往診をしてくれることになっておりますので、利用者の負担が少ないと考えております。

池川会長
申請地の西側が松戸市と近い位置になりますが、松戸市内の病院との連携が可能なのですか。

宅地課
松戸市内の病院との連携については、調べて御回答させていただきます。
（後日回答済）

池川会長
建物の平面中央にエレベーターや特別避難階段が計画されていますが、避難計画はどのよう考えているのですか。

宅地課
避難については、エレベーターが乗用と寝台用が各1台づつ建物平面中央に設けてありますが、建築基準法上の避難計画としては、特別避難階段と屋外避難階段が各1箇所設けてあり、この2個所の避難階段を使って二方向避難することが可能となっております。
また、各居室の外壁側にはバルコニーが設けてありまして、そのバルコニーを利用して、水平移動して避難することも可能となっております。
そして、そのバルコニーの幅員については、有効で1、200mm以上ありますが、基本的には建築基準法上の二方向避難が特別避難階段と屋外避難階段によって確保されておりますので、避難計画的には問題がありません。

議案2

宅地課から議案の内容を説明した後、審議を行い、審議の結果、当該開発行為の許可について、全員一致で異議のない旨の結論を得た。
主な質疑応答審議内容は、以下のとおり。

池川会長
教習車の出入口となる市道の交通量については、調査されているのですか。

宅地課
申請地では交通量調査を実施しておりまして、自動車教習所が移転しても交通量の増加は一日30台程度ですので、交通量の増加についてはさほど影響しないと判断しております。

池川会長
学科講習棟の屋上を教習生等が利用することは可能ですか。
可能な場合に、屋上の手すり高さは安全上どの位必要ですか。

宅地課
学科講習棟の屋上を教習生等が利用することは可能です。
そのため、建築基準法の関係で屋上の手すりの高さは、1.1m以上必要であり、必要な手すりの高さを確保してあります。

都田委員
申請地が大堀川の近くですが、浸水について確認されているのですか。

宅地課
浸水区域について確認しておりまして、洪水については0.5mから3.0m未満の区域となっております。また、内水については、申請地の一部分が0.3m未満の区域となっております。
そして、洪水が3.0m未満の区域のため、建物内部での垂直避難で対応できると考えております。

都田委員
自動車教習所移転前の跡地については、移転完了後にどのようになる予定ですか。

宅地課
自動車教習所移転前の跡地については、令和7年7月頃から建物等の解体工事を予定しており、解体工事完了後に土地は売却される予定です。そして、その跡地の用途地域が第一種低層住居専用地域に指定されているため、主に住宅が建築されることになると思います。

6 傍聴

傍聴者2人