1 開催日時

平成30年1月10日（水曜日）午前9時30分から11時15分

2 開催場所

柏市役所本庁舎3階 庁議室

3 出席者

（1）委員

秋山委員（鬼澤氏代理出席）、岡田委員、小林委員、佐藤（和）委員、佐藤（勝）委員、高橋委員、沼部委員、長谷川委員、柗冨委員、吉田委員

（2）事務局

• 都市部

　多田理事

• 住宅政策課
  小笠原課長、遠藤副参事、鈴木主幹、本間主査、菊田主事  

4 議題

1. 議案

   柏市空家等対策計画について

   ア 柏市内の空家の実態調査の結果について

   イ 計画素案について

2. その他報告

   行政代執行と相続財産管理人申立てについて

5 議事（要旨）

議案

柏市空家等対策計画について

事務局から資料1及び資料2に基づき説明を行った。

＜空家等実態調査結果について＞

（委員）

今後の方針について、利活用可能と思われる空家が半数を占める、とあるが、資料5ページの1,631件を指すのか。

（事務局）

A判定の876件を利活用候補としている。

（会長）

接道の意味について確認。敷地の前の道路の広さか、道路に対し敷地が接している長さのことか。

（事務局）

建築基準法では、道路に2メートル以上敷地が接しなければならない。事例写真は、建築基準法上の敷地の接道長が確保されず再建築が出来ない敷地の事例という意味で捉えていただきたい。

（会長）

9ページのグラフだと敷地が道路に面する長さではなく、前面道路の幅員と考えられるがどうか。

（事務局）

資料9ページのグラフの接道については、現地調査員には、道路の種別について詳しくないものもいるため、空家の宅地が面する前面道路又は道路の幅員を示している。2から4メートルのものについては、いわゆる二項道路で、敷地後退することで建て替えが成り立つであろうと推定。ただし、個別の道路判定が必要のため、この調査の2から4メートルの全てが建て替え可能かは不明。

（会長）

補足として、建築基準法上では接道義務として、4メートル以上の道路に2メートル以上接することとある。調査結果は道路幅員と接道が混在している可能性がある。

（委員）

8ページにある電気メーター、ガスメーター等の状況から空家として放置していると認識を持っている、と説明があったが、この数字でわかるのか、他のデータなどはあるのか。

（事務局）

水道の閉栓データが元に現地調査を行っているので、水道や電気無しで生活する、ということは無いと推測した。

（委員）

建物に老朽化はなく、立木単独で問題があった場合、立木を撤去すれば、建物の老朽度はA判定になるのか、それともD判定になるのか。

（事務局）

老朽危険度は建物自体の判定。立木が繁茂していても建物に老朽化がなければA判定になる。立木の繁茂については、別の項目として該当の有無を確認している。

（委員）

空家の調査に漏れはないのか。調査する対象や、歩いた場所の根拠などを説明いただきたい。

（事務局）

敷地が大きく、建物の前に駐車場があるなど、奥の建物が確認できないなどがあり、調査結果が100パーセントとは言い切れない。

（委員）

1軒1軒、網羅して確認したのか。

（事務局）

水道閉栓データを基に調査している。その調査の過程で新たな空家が掘り起こされた。

（委員）

特定空家候補226件の数値の根拠は。A判定やB判定は含まれていないのか。

（事務局）

老朽危険度判定がD判定の86件と、CからA判定のうち、老朽危険度判定基準のカからシに該当のあった140件の合計。

C判定の中でも特定空家候補となっていない空家もあり、B・A判定でも、特定空家候補となっている空家がある。

＜空家等対策計画について＞

（会長）

5ページ・6ページの住宅土地統計調査による空家数について、調査期間中居住が確認出来ないもののため、空家数が多くなっている。また、抽出調査のため実態調査より正確性は劣ると注記が必要。実態調査は1年以上の水道閉栓が基になっているので、。信頼できるのは実態調査の数値と理解してください。

（委員）

これだけの量の空家の対応のどこを優先するのか。空家の総数を減らすのか、特定空家を減らすのか、方針についてどこかに明記されているか。計画に明記する必要があるのでは。

（事務局）

この計画期間の3年間は、まず、体制の基礎を作ることを目的として計画を考えている。今後、急激に高齢化を迎える市のため、空家の増加を抑えるのは難しいと考えている。所有者またはその家族が、地域との関連を持ち続けられるような縁が切れないことに対する取り組みから実施していきたい。所有者がわからない空家については、財産管理人などの制度を使い、数を減らそうと考えている。

（会長）

柏市の人材には限りがあるので、取り組みの優先順位を決めること、自治会・町会・専門家との役割分担を決めることの2つが必要と思われるが、その点が計画から読み取れない。全てを柏市で対応すると読めてしまう。

（事務局）

その点について、わかりやすいように追記する。

（委員）

まとめて表記するなどしたら、見やすく、わかりやすいのでは。

（委員）

7ページで、住宅の普及・破損の状況について、柏市の歴史として、昭和55年以前に旧耐震で建てられたと思われる建物の割合が多くなるとある。グラフだと、建築総数は昭和56年から平成2年が飛びぬけている。昭和36年頃から、柏市が土地開発や分譲し始めた時期と思われる。このころから、中心部が建てられてきて、昭和55年度に爆発的に住宅が建ったのだろう。現在、耐震診断関係でも、この時期の建物が各地の分譲地として多い。この中で、町会と連携するためにも、台帳などの調査関係は進んでいるのか。

（事務局）

旧耐震の建物について、建築確認の台帳上、確認することは可能だが、どの建物が現存しているかの特定が難しいのが現状。耐震の相談会で相談された内容と整合していくと、精度の高い台帳が作れるとは思う。今後、庁内の横の連携をとりながら、データ収集など裾野を広げていきたい。

（委員）

町会などと連携をして相談会を開くのはよいと思う。どこの市でも、そのような連携が少ないと感じているので、是非連携をとってほしい。

（会長）

33ページの相談体制について、ワンストップ窓口や専門家窓口の後に、町会・自治会との連携を掲げることは可能か。

相談窓口を設置した場合、所有者からの相談と周辺住民の相談の2種類があると思う。その全てに対応するのは困難と思われるので、町会で周辺住民の意見を集約してもらい、その意見を町会から相談窓口にいただくのも1つの手ではないか。

（事務局）

仕事をお持ちの町会長に対する負担などの配慮等を含め、前向きに検討したい。

（委員）

地域との関わりの視点からの内容を計画に盛り込むと、どういう目的で計画を策定したのか、理解しやすいと思う。

（委員）

32年までに基礎をつくり、それからどうしていくのか決めていくという話しを聞き、そういう計画の元だと理解できた。

ただ、一住民として、町会に住むものとして、自分の周りにも空家が多いが、町会ではどうしてよいのかわからない、どこに相談してよいのかわからないまま時が過ぎているのが現状。町会長に対し、市ではこのような相談窓口がある、など目に見えてわかるようにすることで町会長も地域住民も相談しやすい。立木や所有者への要望など、解決の糸口として見通しが明るくなると思う。

（事務局）

22ページに地域団体との連携について、空家の調査をしていく中で、地域の方の情報提供をいただくことを考えて、項目を作っている。委員の方からいただいた意見を、取り組みの方向性などを含め検討する。

（委員）

社会福祉協議会の立場の記載がないが、民生員さんの活用というのもある。町会だけでなく、他の団体についても記載が必要ではないか。

（事務局）

民生員さんの個人情報守秘義務があるため、市職員に情報を伝えてよいのか、という部分の整理がまだ出来ていない。

（委員）

実態調査の図の中で、コミュニティ地域別に数値を出しているが、これはふるさと協議会・近隣センターの地域別と同じと理解している。それであれば、地域支援課などが積極的に係る姿勢を持ち、近隣センターが相談窓口機能として地域の情報を集める仕組みの構築はできないか。それにより、ふるさと協議会そのものの活動の活性化にも繋がると思う。全体的な資料としては、実態調査についても、きちんと調査していることを宅建協会に報告したい。計画案について、総花的になっているのはしかたのないことかとは思うが、方向性が見えないのはなぜなのか、他市の計画でも明確な方向性はないようなので、これからまとめていくという姿勢を示す計画に留まるのもやむを得ないだろうが、32年度までに明確な目標値が出てくるように、今後に期待したい。

（事務局）

近隣センターも含め、庁内の横の連携体制をつくることを考えている。柏市では地域の繋がりが近隣センター単位で行われているので、近隣センター単位で、数値を出したが、顕著な差はなかった。

（委員）

計画は総花的になりやすく、理想論になりやすい。その中で、柏市らしさをどのように表すのか。その点について、先進の世田谷区を追い越せ追い抜けではないが、期待している。

（会長）

33ページ関係の意見が多いようです。ワンストップ窓口の設置そのものも意欲的と思われる。それと同時に、様々な関連団体との連携を具体的に明記してほしい。

（委員）

ワンストップ窓口と相談窓口について、宅建業協会では、不動産無料相談を月に1回第1金曜に行っている。今後は、空家の処分についての相談が増えると推定される。今までは行政とのかかわりの中でその部分について注目して拾い上げるという了解事項になっていなかったが、計画策定以降は、積極的に空家案件を拾い上げるような姿勢をもっても良いのでは、と考えた。建築士会では災害時に出向いていって危険度判定をする役割を持つ応急危険度判定士についての講習を受けたり、それと合わせて、既存住宅の状況調査の資格を取るなど、動いている。そのような観点からも市と連携しながら何かできることがあるかと思う。老朽危険度判定の実地調査に、研修の意味で同行することで、それがやがて応急危険度判定の実地訓練に役立つと思うので検討いただきたい。

（会長）

空家対策をとっていくと、色々な専門家の意見を聞きたい、という場面が多くなると思う。現在、空家対策協議会の中に専門家の方々が集まる場所を設けているが、定期的に今後も開いていって相談してくという体制を持つことが大切と思う。前もって具体的に会を計画することを書き込むのも良いのでは。

（委員）

市民の方から電話で相談を受けた場合、空家の住所が実態調査の空家住所と合致することがあると思うが、そのデータの写真はすぐ見られるようになっているのか。

（事務局）

調査した写真データは、データベースと言える精度ではないが、確認出来るようになっている。

（委員）

相談の電話を受けた時点で、色々な角度から撮った写真が手元にあると、相談の内容や、相談者の伝えたいことが理解しやすいと思うので、受ける側としても助かると思う。実態調査で空家と確認された1,600件もしくは特定空家候補の200件について相談を受ける可能性が高いと思われる。データーベースを作るのか。

（事務局）

実態調査の調査内容はデータベースとしての資料になるが、それを使えるシステムについては、市のセキュリティの問題などがあり、現在調整中。

（委員）

専門家が市で相談を受ける際に、写真があるのとないのとでは、相談の受け答えも変わってくる。そのような相談体制をとることで専門家との連携精度が上がると思う。

（委員）

相談する方が写真や図面を持ってきていただくのは条件に書いた方が良い。周りの環境によっても危険度が変わるので、全てヒアリングするのは大変な作業になる。

（事務局）

相談に来ていただく際には、敷地や空家の状況などがわかる図書をお持ちいただくことを前提に考えている。ただ、先進市に聞いた限りでは、そうは言っても用意できない方もいるようだ。市で持っているデータで、見られるものについては対応できるような方法を考えたい。ただし、個人情報が必ず関係するので、所有者の同意が必要となるので、その点を整理をしながら、相談を受ける場合について検討する。

（会長）

計画を実施していく段階の話しになるようだが、具体的な運用の仕方を検討してほしい。

（委員)

柏市広域市民活動団体での中間報告では、町内会に入っていただけないケースが多いことについての質問・要望が一番多い。相談するところがない、どこに相談したらいいのかわからない、業者さんに相談するとお金がかかるし断りづらい。町内会というのは住んでいる方に一番近い存在であり、そこから広がって市に発展するような、魅力ある柏市として、市独自の方向性を出したり、分析し計画して欲しい。

（会長）

空家等対策計画に限らず、町会・自治会のありかたについて柏市で検討して欲しい。町会・自治会の加入は任意加入のため、全国で加入率が下がっている。加入率を上げるには様々な工夫が必要と思う。

（委員）

啓蒙活動についてもう少し盛り込んでもいいのでは。近隣センターを会場にした空家についてのお知らせを常に近隣センターで行う、小・中学校を通して、PTAの方にお知らせして理解をいただくなど、様々な手段を講じて、空家がどういうものなのか、認識を共有できる場を作って欲しい。それを計画策定の中で強調しても良いのでは。

（委員）

今は空家は関係ない、と思っている方にも、30年後は自分の家が空家になる可能性があることなども含めて、今のうちから一緒に考えていく姿勢が取れると良いのでは。

（委員）

空家対策の他自治体の先進事例が載っているが、柏市では先進的な何かを計画するのか。

（事務局）

まずは先進市の事例などを参考にしたいと考えている。他自治体で実施している取り組みでも、立地などの条件により有用性は異なると思うので、参考にしながら柏市の特性に応じたやり方を考えていきたい。柏市の中でも、柏駅前地区と南部地区では異なる対策が必要と考えている、ノウハウを蓄積していきたい。お住まいの方の意思を説明会等で把握し、地域に適した方法を考えていきたい。

（委員）

シルバー人材センターでの空家の管理を、所有者と連携しながら支援している地方もある。柏市に合うかはわかならいが、そのような手段を講じることで、空家対策の意義もあるかと思う。

（事務局）

柏市シルバー人材センターの会員の方は市内全域から参加いただいていると聞いている。地域の情報に詳しい方も多いと思う。空家管理については現在、協定を結んでいるので、市民の方へのよりよい周知方法を考える。民間企業でも空家管理業務に参画しているので、シルバー人材センターのみを計画に載せることは難しい。その辺りも含め検討していきたい。計画上は周知に努める、という形にしたい。

（会長）

26ページ、空家活用に関することで、用途変更にあたると法律上難しくなる。接道状況を満たしていないのは活用が難しい。東京都豊島区が空家活用条例を制定した。内容としては、用途転用のうち、住宅のままで判断できる範囲であれば、空家をそのまま住宅扱いで建築基準法上は利用できる、というもの。それがあれば、空家をグループホームやシェアハウスに活用することが事実上可能になる。豊島区は一度国と相談し拒否されたが、今回、国と協議の上、国が納得する形での条例案として制定された。柏市でも建築部局と相談して、空家活用条例の制定を検討して欲しい。

（委員）

27ページ、所有者等以外による適切な管理について、空家で火災があると周りの住宅地に迷惑がかかるということで、消防等の連携について、どうなっているのか。

（事務局）

現在は、市民から消防局に火災等の通報が入ると、空家の場合、その情報を消防局から住宅政策課にいただいている。

（委員）

現在、消防団では、夜警パトロールを実施している。地域密着といえば消防団。消防局員より消防団の方のほうが、火災の現場にいち早く到着すると思うので、今後、消防団にも空家について周知していただきたい。

（副市長）

計画について総花的と意見をいただいたが、全体的に対策内容が、検討します、という抽象的な文言が多いかと思う。この点は対策計画として弱いという印象を受ける。また、38ページ計画目標について、この計画が3年間ということで、32年度末までとなっているが、計画目標が3ヵ年まとめて表記しているが、今後協議会などで進捗報告をしていくことを考えると、年度ごとに目標を設定する方が、進捗管理がしやすいと考えられるが、この2点に対し、委員の方の意見を頂戴したい。

（委員）

全体の優先順位をどこにおくのか、について、基礎を作ること、と事務局から示された。空家の増加を抑えるのは難しいので、地域連携をまず中心的にこの3カ年計画で考えていく、所有者不明の空家については、専門家との連携の強化を構築していく、との話しなので、細かいところについて、何年度までに達成するなど、年度ごとに出していただくと良いと思う。

（会長）

作り方として、計画そのものは細かく書くものではない。計画の次に、重点計画を添付することがある。3年以内にこういうことをする、と明記するもの。その中に、ワンストップ窓口や専門家との連携体制の構築、可能であれば柏市空家活用条例の制定など、重点課題として示す方法もある。そのように示すことが出来ればわかりやすい、と思われる。

（副市長）

計画を作るだけで終わってしまうことが行政では多いので、実効性のある計画にする必要がある。空家対策をきちんと講じるために計画を策定するので、実効性についても担保していく必要があると思うので、委員の方のご意見をもとに、よりよいものにしていきたい。

（会長）

重点課題を添付するのか。

（事務局）

取り組みの優先順位等については、地域との連携や専門家との連携、所有者のわからない空家の対応などを重点と考えているが、現在ご相談いただく中で、相談先がわからない、という指摘が多いので、まずは住宅政策課で相談を受ける、ということを広く周知すること、専門の方にも相談できますよ、という体制をきちんと作っていくことが大切と考えている。

（会長）

38ページに載っているものが重点課題に相当すると理解していいか。

（事務局）市民の希望を叶えるためには、このような内容が必要と考えている。

（会長）

書き方として弱いと思うので、ページを使って3年以内に達成するものについて明記する必要があるのでは。

（委員）

目標を明確に書くのは難しいとは思うが、32年度までのうち、空家に関するフォーラムの場を作り、どこまで、何が達成できたかなどについての報告や,近隣センターの方々にも集まっていただき地域ごとの状況報告をもらうなど、対外的にアピールできる場を開くことで,目に見える形になり、その中で課題を見つけると次の課題に向けての目標を立てやすくなるのでは。また、マスコミも取材しやすく、新聞などにも取り上げてもらえるのでは。イベント、広報・報告の一環として周知活動を行うと良いと思う。

（副市長）

ご意見ありがとうございます。

（会長）

38ページにこれらの意見を載せて内容を膨らませてください。

（委員）

会長の携わっている東京都世田谷区では、空家対策に対するわかりやすい冊子を作っている。参考になる事例は全国にいくらでもあると思うので、まず知る機会を作っていただけると良いと思う。

（委員）

相談する立場として、具体的な相談窓口が一番必要と感じる。町会には入っているが、町会費を払っているだけ、ということがある。新しく地域に入居した方にとっては、町内での相談はハードルが高い、市役所の担当窓口に相談する方が気が楽、という方も多いと思う。実際、町内の催し物は高齢者や小さな子供の居る家が対象のことが多く、町内会との関わりが少ない家も多い。その層の方がどう相談したらいいか、という視点でも考えると、上手くいく部分もあると思われる。

（会長）

町会・自治会以外での相談方法も検討いただきたい。

（会長）

重点的な取り組みや優先順位などについて、付加して計画を策定してください。

（会長）

計画素案に関し多くのご意見を頂けたので、計画案に反映していただき、その内容については会長の私に一任していただき、パブコメに供するということでよろしいでしょうか。

（委員）

異議なし。

その他報告

行政代執行と相続財産管理人申立てについて

事務局より資料3に基づき説明を行った。 

（会長）

弁護士の立場から意見はどうか。

（委員）

売るのに苦労しそうな物件と印象を受ける。

（会長）

売却にあたり、建築基準法上の条件は満たしているのか。

（事務局）

接道も十分あり、確認もとっている。

（会長）

建物取り壊し費用より土地の売却額のほうが高い場合は、このような方法で対処可能と考える。

（会長）

この事案は弁護士案件か。

（委員）

弁護士事案と考える。すでに選任されている、とのことなので、そろそろ公告されるだろう。

（会長）

ある自治体では、弁護士会と連携して、このようなケースを2・30万円で行った事例もあったようだ。

相続人がいない場合、あるいはわからない場合の対処方法として今後も進めていただきたい。

6 傍聴者

5名

関連ファイル