平成28年度第1回柏市都市計画審議会会議録
1 開催日時
平成29年2月24日（金曜日）午後3時から5時
2 開催場所
柏市柏5丁目10番1号
柏市役所分庁舎2第1・2会議室
3 出席者
（委員）
泉委員、籠委員、相模委員、出口委員、古田委員、前田委員、後藤委員、橋口委員、山内委員、町田委員、磯部委員、佐藤委員及び星野委員
（事務局）
南條都市部長、多田都市部理事、山本都市部技監、横須賀都市部技監、酒井都市計画課長、小川公園緑政課長、大部北柏駅北口土地区画整理事務所長、他13名
4 議案
- 柏都市計画特別緑地保全地区の決定について
- 柏都市計画用途地域の変更について
- 柏都市計画高度地区の変更について
- 柏都市計画防火地域の変更について
- 柏都市計画地区計画（北柏駅北口駅前地区）の変更について
- 柏都市計画地区計画（柏駅東口Ｅ街区第一地区他20件）について（風営法改正関連）
- 柏都市計画生産緑地地区の変更について
5 議事（要旨）
全7議案の審議を行いました。
審議の結果、議案第1号から議案第7号まで原案どおり可決された。
議案第1号 柏都市計画特別緑地保全地区の決定について
特別緑地保全地区の概要を説明する。制度目的は、都市の無秩序な拡大の防止に資する緑地、都市の歴史的・文化的価値を有する緑地、生物多様性の確保に配慮したまちづくりのための動植物の生息地又は生息地となる緑地等の保全を図ることを目的としている。
指定基準は、風致または景観に優れ、且つ地域住民の健全な生活環境を確保するために必要な樹林地である。
所有者の特別緑地保全地区指定の優遇措置としては、相続税の課税において8割を控除した金額により評価できること、固定資産税・都市計画税が最大2分の1まで評価減できること、土地の買い入れ申し出ることができる。
現在、市内では、3箇所指定しており、今回で、4箇所目となる。
1箇所目の南柏特別緑地保全地区は、江戸時代からの歴史を引き継ぐ小金牧であった野馬土手緑地を指定したもの。
2箇所目の酒井根特別緑地保全地区は、南部区域ではほとんど見ることができなくなった、谷戸を中心とする農村風景を留める緑地として、さらに野馬土手が樹林地内に残る、文化的、歴史的価値を有する緑地として大変貴重な緑地として指定したもの。
3箇所目の箕輪特別緑地保全地区は、周辺の農地や斜面林などの緑地が連続した地域を保全し、手賀沼からの景観保全のため、指定したもの。
今回指定する高柳特別緑地保全地区は、「柏市緑の基本計画」におきましては、骨格の緑として位置付けられている。
このようなことから、今回この貴重な緑地を指定し、大津川周辺の良好な景観を保全し、市民の健全な心身の保持、及び増進のため都市計画の決定をするもの。
今回決定されると、4箇所で、3.24ヘクタールとなる。
高柳特別緑地保全地区の位置関係ですが、本市の南部地域、東武鉄道野田線（東部アーバンクライン）高柳駅から東に約0.4キロメートルほどの位置で、旧沼南町地域の大津川周辺の斜面林となる。
都市施設等の設置状況について、当該地は、第一種低層住居専用地域内であることから、周辺は閑静な住宅地となっている。主な都市施設としては、西側に地方主要道路船橋我孫子線があり、この道路は、本市の都市計画道路、箕輪青葉台線として都市計画決定されている。
また、周辺には、保育園、高校、交番があり、駅近くでありながら樹林地が残され、市民が緑とふれあう頻度が高い場所であり、良好な景観と斜面樹林保全の観点から指定するもの。
今回の指定する区域は、0.84ヘクタールでクヌギ・ナラ・スギ・シイなどで構成される斜面林です。斜面林の保全について、所有者の理解が得られたため、指定するもの。
周辺の道路状況については、指定区域の西側に船橋我孫子線があり、また、市道が接しており、生産緑地がある。さらに、手賀沼への流入河川である大津川が近くに流れている。
当地区は、都市緑地法第12条第1項第3号イの風致又は景観等が優れている緑地に該当することから、これを主な根拠として指定するもの。なお、当該緑地は、同項第1号や第3号ロにも該当している。
こののようなことから、都市計画法第19条第1項の規定により都市計画の決定を行うもの。
都市緑地法第14条第1項（抜粋）において、特別緑地保全地区内では、次に掲げる行為は、市町村長の許可を得なければ、してはならない。こととなっており、例えば、建築物の新築、改築又は増築、宅地の造成、木竹の伐採など。
議案第2号 柏都市計画用途地域の変更について
議案第3号 柏都市計画高度地区の変更について
議案第4号 柏都市計画防火地域の変更について
議案第5号 柏都市計画地区計画（北柏駅北口駅前地区）の変更について
北柏駅北口地区はＪＲ常磐線の北柏駅の北側に位置する地区で、当該地区は市施行により、平成12年度から平成35年度までの事業施行期間で土地区画整理事業が進められている。1号・2号調整池周辺、国道6号と旧水戸街道にはさまれた区域を中心に整備を進めており、事業進捗率は約28パーセントとなっている。今年度中に1号調整池が完成する予定。
当該地の土地区画整理事業は、平成25年に道路形状の見直し、移転家屋の減少など、事業計画を大幅に変更した。
北柏駅北口地区に関わる議案は、以下のとおり。
1つ目は、議案第2号用途地域の変更。将来の良好な都市環境を形成するために、変更後の区画整理事業の市街化予想図の道路形状に合わせて用途地域を変更するもの。
2つ目は、議案第3号高度地区の変更。隣接する区域と一体として日照、通風などを確保し、都市における良好な環境を保つために、今回の用途地域の変更にあわせて区域を変更するもの。
3つ目は、議案第4号防火地域及び準防火地域の変更。建築物の耐火及び不燃化を促進し、防災上の安全性を確保するために、今回の用途地域の変更に合わせて区域を変更するもの。
4つ目は、議案第5号地区計画の変更。土地区画整理事業によって整備される良好なまちなみを将来にわたり維持、若しくは向上させるために、事業の進捗及び今回の用途地域の変更に合わせて地区計画の区域を追加・変更するもの。
以上の4つの議案が北柏駅北口地区に関わる議案となる。
議案第2号用途地域の変更から順に説明する。
平成20年2月に国道6号より南側は、当時の市街化予想図に則して、用途地域の変更を行った。その後、当該地区において平成25年に行われた土地区画整理事業計画の変更に伴い、この市街化予想図に則して、用途地域の変更を行うもの。
用途地域について簡単に説明する。用途地域とは、秩序ある土地利用・建物利用を誘導するため、市街化区域内の各地域ごとに定められるもの。用途地域の種類は、12種類あり、それぞれ建築することができる建築物が決められている。
平成25年の区画整理の事業計画の変更時に駅前広場へとつながる北柏駅北口線が形状変更となったことから、それに合わせて商業地域の区域を変更する。同様に近隣商業地域を第一種住居地域に変更する。また、JR常磐線の線路沿いの区域において第一種住居地域から第二種住居地域へ変更する。国道6号線沿いの北側の区域において工業地域から準住居地域へ変更するとともに、準住居地域と第1種住居地域の境界が国道6号の道路端から50メートルであったものを区画整理事業により整備されることとなる道路の中心になるよう変更する。
次に、議案第3号高度地区の変更について説明する。
柏市では、日照通風などを確保し、良好な住環境を保全する観点から建築物の高さの最高限度について制限内容の異なる2種類の高度地区を定めている。今回、用途地域が工業地域から準住居地域に変更となる区域、商業地域から準住居地域または第二種住居地域に変更となる区域、近隣商業地域から第一種住居地域に変更となる区域に周辺地域と同様に「第二種高度地区」を指定する。
次に、議案第4号防火地域及び準防火地域の変更について説明する。防火地域は商業地域の区域にあわせて決定しており、準防火地域は近隣商業地域の区域にあわせて定めている。
次に、議案第5号地区計画の変更について説明する。当該地区におきまして、土地区画整理事業の進捗に伴い、新たに土地利用が開始されることから、これに先立ちまして地区計画を変更する。将来像は、良好な駅前中心地の街並みの形成とした。具体的なルールとなる地区整備計画として、建築物等の用途の制限、敷地面積の最低限度、壁面の位置の制限、建築物の高さの最高限度、垣・さくの構造の制限の5項目について定めることとした。なお、本地区計画は、過去にまちづくり協議会で作成された案を参考として検討を行った。
次に本地区の目標と方針について説明する。目標は、商業・業務施設、沿道型のサービス施設及び都市型住宅などが調和した良好な駅前中心地の街並みの形成といたしました。方針については、6つの地区に分け、それぞれのエリアごとに定めた。これらの目標、方針に沿う良好な都市環境の形成を図るため、建築物等の制限に関係する項目を定めた。
次に、地区計画の区域について説明する。本地区は、平成20年に土地区画整理事業の進捗に合わせて地区計画の区域が商業地Ａ・商業地Ｂ・住宅地Ａ・住宅地Ｂの4つのエリアに区分されている。また、商業地Ａ、住宅地Ａについては、地区整備計画が定められており、区域内における行為に具体的な制限が設けられている。
今回、地区計画の区域が北側に大きく拡大している。4つのエリアが6つのエリアになり、用途地域に合わせた区域分けとなっている。今回、新たに地区計画を定める箇所は沿道地地区、住宅地地区となり、それぞれの地区の特性に応じた地区整備計画を定めます。また、都市型複合地Ａについては、用途地域を第一種住居地域から第二種住居地域に変更し、新たな用途地域にあわせた制限としている。なお、商業地Ｂ地区、都市型複合地Ｂ地区については、土地区画整理事業区域外になる。
目標、方針を策定しているが、地区整備計画を定めていないため、これまでと同様に、特に制限がかからない。5項目のルールについて各地区ごとに説明すると、まず、建築物等の用途の制限ですが商業地Ａ地区では、地域の拠点として魅力ある商業・業務施設の集積を促し、良好な都市環境の形成のため、用途地域の制限に加えて、次の建物について制限する。建築物の1階部分については、1.住宅、共同住宅、下宿及び寄宿舎の用に供するもの、2.倉庫業を営む倉庫、3.畜舎、4.自動車教習所、5.集会場、これは葬祭場に限る、6.キャバレー、低照度飲食店、風俗店など、7.勝馬投票券販売所、場外車券売場その他これらに類するものは、今までの建築物等の用途の制限から変更はない。
今回、新たに追加された沿道地地区では、商業地に隣接し、幹線道路に面する特性を活かした沿道型のサービス施設や都市型住宅を中心に良好な都市環境の形成のため、用途地域の制限に加えて、次の建物について制限する。倉庫、ただし建築物に附属するものは除く。また、国道6号、北柏駅北口線及び北柏高野台線に面する部分に自動車の出入り口を設けるものを除く。上記の2.～5.は商業地Ａと同様とする。
都市型複合地Ａ地区では、駅に近接する地区としての特性を活かし、都市サービス施設と都市型住宅との調和に配慮した都市環境の形成のため、用途地域の制限に加えて、沿道地地区と同様に1.～5.の建築を制限する。
これまで住宅地Ａであった際の用途の制限から、新たに5.勝馬投票券販売所、場外車券売り場その他これらに類するものが制限の対象として追加された。
今回、新たに追加された住宅地地区では、地域に密着した店舗、事務所や住宅を中心に良好な居住環境の形成のため、用途地域の制限に加えて、上記の1.～4.の建築を制限する。
次に、建築物の敷地面積の最低限度ですが、商業地Ａ地区は、駅前商業施設等の敷地として、中規模以上の商業施設などを誘導するために200平方メートルとする。沿道地地区及び都市型複合地Ａ地区は沿道サービス施設等の誘導のために165平方メートルとする。住宅地地区は、良好な環境形成のため密集した市街地とならないよう120平方メートルとする。
次に、建築物の壁面の位置の制限ですが、これは道路境界線から壁面までの距離を確保することで、道路と一体的なゆとりのある空間を生み出したり、建築物の位置を整えることにより、良好な環境が形成されるよう定めるもの。
今回の案では建築物の壁又はこれに代わる柱の面までの距離を、道路境界線から1メートル以上確保する。商業地Ａ地区を除いた地区では、出窓や建築物に附属する門又は塀、小さな車庫や物置等については適用しない。
建築物等の高さの最高限度については住宅地地区において18メートルとした。これは建築物等の高さから来る隣接地への圧迫感を取り除くよう配慮するため定めることとした。高さの最高限度を定めることで統一感を保ちながら、日照の保護を図るもの。
最後に、垣又はさくの構造の制限です。道路に面する部分にかき又はさくを設ける場合には、生け垣、透視可能なフェンス又はこれと植栽を組み合わせた構造のものとする。これは、緑化の推進や、防災上の観点などから定めている。
なお、国道6号沿いと鉄道線路沿いでは、防音を目的とした塀について適用しない。
議案第6号 柏都市計画地区計画（柏駅東口Ｅ街区第一地区他20件）の変更について（風営法改正関連）
議案第6号地区計画の変更（風営法改正関連）です。
平成27年6月24日「風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律」（以下「風営法」という）のダンスホールに係る改正がなされ、平成28年6月23日に風営法のナイトクラブに係る改正がされた。
それぞれ関連する建築基準法の改正もされている。この改正を受けて、地区計画の変更を行うこととした。ダンスホールとは、ダンスホールその他設備を設けて客にダンスをさせる営業を指す。これが風俗営業から削除された。
また、ナイトクラブとは、客にダンスをさせ、かつ、飲食する営業を指す。これは風俗営業から削除され、別の規制に変更となった。これら風営法・建築基準法の改正を受け、地区計画の変更の方向性について検討した。
柏市の地区計画は、主に区画整理事業や再開発事業により整備がされた地区について地権者・行政機関・その他関係者と協議の上、個別の地区を対象に決定している。
この中で、用途地域の建物用途制限に追加して地区計画で建物用途の制限等を行っている。また、今回の改正を受けた関係者ヒアリング等から、規制を継続する要望があることなどから地区計画の変更の主旨としては、それぞれの地区計画決定時と変わらない立地規制として、今まで進められた街づくりを維持する方向性とした。
柏市内では、33箇所で地区計画を決定しているが、法改正を受けて変更が生じる地区が21地区となる。
北部地域では、柏インター第一地区、柏インター第二地区、柏北部東・柏たなか駅西地区、北地区、東地区、柏北部中央・北地区、南地区、柏の葉キャンパス駅周辺地区、こんぶくろ池東地区、柏の葉五丁目西地区の10箇所が該当する。
中央地域では、松ヶ崎第一地区、柏駅東口Ａ街区元町通り地区、Ｅ街区第一地区、Ｄ街区第一地区、豊四季駅南口地区の5箇所が該当する。
南部地域では、南柏駅東口地区、大津ケ丘地区、沼南中央地区、沼南風早工業団地地区、高柳駅西側地区、加賀地区の6箇所が該当する。
いずれも今までの立地規制と同様となるよう地区整備計画の「建築物等の用途の制限」を変更するもの。
1つ目の風営法改正による号ずれの修正について、説明する。
立地規制を風営法の条文を抜粋した表現としている地区では、風営法の号ずれがあったため、これを修正するもの。風営法第2条第1項各号で風俗営業の種別を表現しているが第3号のナイトクラブと第4号のダンスホールが風俗営業から削除され、号が整理されたことでずれが生じ、これを号ずれと呼んでいる。
柏市の地区計画では、主に第1号、第5号、第6号を規制していたため、これらが改正後では第1号から第3号に変更となる。
柏駅東口Ｅ街区第一地区では風営法の第5号（低照度飲食店）、第6号（区画飲食店）を規定していたため、第2号及び第3号と改め、同様の内容となるように規制している。
柏駅東口Ａ街区元町通り地区の第二地区では風営法の第1号（キャバレー等）、第5号（低照度飲食店）及び第6号（区画飲食店）を規定していたため、第1号、第2号及び第3号と改め、同様の内容となるように規制している。
柏北部中央・柏の葉キャンパス駅周辺地区の商業地区Ａ1では風営法の第1号（キャバレー等）、第5号（低照度飲食店）及び第6号（区画飲食店）を規定していたため、第1号、第2号及び第3号と改める。商業地区Ａ2、Ａ3では、風営法の第5号（低照度飲食店）、第6号（区画飲食店）を規定していたため、第2号及び第3号と改め、同様の内容となるように規制している。
次に、2つ目の建築基準法別表第二の改正に合わせた文言の修正について、説明する。建築基準法別表第二は、用途地域ごとの建築規制を表現したものになる。風営法の改正によりご覧の内容が変更されている。
文言の修正に関係するものとして、（ち）項第2号の「キャバレー、料理店、ナイトクラブ、ダンスホールその他これらに類するもの」が右記第2号の「キャバレー、料理店その他これらに類するもの」に変更された。（る）項第3号も同様となる。
また、ダンスホールは「カラオケボックスその他これに類するもの」として扱うことになった。変更前のナイトクラブ、ダンスホール等の地区計画の用途制限が今までと変わらないように、別表第二の文言修正に合わせた修正を行う地区が、以下の5地区の部分となる。
柏駅東口Ｅ街区第一地区では、5号の「待合、料理店、キャバレー、舞踏場その他これらに類するもの」と規定していたが5号「キャバレー、料理店その他これらに類するもの」と8号「ダンスホール」、9号「ナイトクラブその他これに類するもの」という表現にすることにより、同様の規制内容となる。
風早工業団地地区の沿道地区では6号「キャバレー、料理店、ナイトクラブ、ダンスホールその他これらに類するもの」と規定していたものを右記の表現にすることにより同様の規制内容となる。
柏インター第一地区の工業系Ａ地区では、8号の「キャバレー、料理店、ナイトクラブ、ダンスホールその他これらに類するもの」と規定していたものが右記の表現にすることにより同様の規制内容となる。
柏インター第二地区の工業系Ａ地区、Ｂ地区では、8号「キャバレー、料理店、ナイトクラブ、ダンスホールその他これらに類するもの」と規定していたものが右記の表現にすることにより同様の規制内容となる。
沼南中央地区の業務地区Ａでは、7号「キャバレー、料理店、ナイトクラブ、ダンスホールその他これらに類するもの」と規定していたものが右記の表現にすることにより同様の規制内容となる。
最後に、3つ目の用途規制緩和に対する当初規制維持への対応について、説明する。
建築基準法別表第二の改正により、ナイトクラブ・ダンスホールについては立地規制が緩和された。準住居地域、近隣商業地域ではナイトクラブ、ダンスホールが用途地域上で建築可能となり、第二種住居地域、工業地域、工業専用地域ではダンスホールが用途地域上で建築可能となる。
以下で説明する19箇所の地区は、改正前と変わらない土地利用となるよう建築基準法で一旦建築可能となったものを地区計画の用途制限で制限するもの。
沼南風早工業団地地区の用途地域が工業専用地域については「ダンスホール」を追記する。
松ヶ崎第一地区の用途地域が準住居地域の部分については「ダンスホール」、「ナイトクラブその他これに類するもの」を追記する。また、第二種住居地域の部分では建築基準法別表第二の改正で「カラオケボックスその他これに類するもの」の記載で「ダンスホール」が制限される。
南柏駅東口地区の近隣商業地域の部分では「ダンスホール」、「ナイトクラブその他これに類するもの」を追記する。
第二種住居地域の部分では、「ダンスホール」を追記する。
豊四季駅南口地区の近隣商業地域の部分では「ダンスホール」、「ナイトクラブその他これに類するもの」を追記する。
高柳駅西側地区の近隣商業地域の部分では同様に追記をする。
柏インター第一地区の工業地域では建築基準法別表第二の改正で「カラオケボックスその他これに類するもの」の記載で「ダンスホール」が制限される。
柏北部中央・柏の葉キャンパス駅周辺地区の第二種住居地域の部分では同様に右記の追記をします。近隣商業地域の部分では、同様に追記をする。工業地域の部分では「ダンスホール」を追記する。
柏北部東・柏たなか駅西地区の準住居地域、近隣商業地域、工業地域の部分では同様に追記する。
柏インター第二地区の工業地域の部分では建築基準法別表第二の改正で「カラオケボックスその他これに類するもの」の記載で「ダンスホール」が制限される。
柏駅東口Ｄ街区第一地区の近隣商業地域の部分では同様に追記する。
加賀地区の近隣商業地域の部分では同様に追記する。
柏北部東・柏たなか駅北地区の準住居地域の部分では同様に追記する。
柏北部中央・こんぶくろ駅東地区の準住居地域の部分では同様に追記する。
柏北部中央・南地区の準住居地域、工業地域、工業専用地域の部分では同様に追記する。
柏北部中央・北地区の準住居地域、工業地域の部分では同様に追記する。
柏の葉五丁目西地区の第二種住居地域の部分では同様に追記する。
大津ケ丘地区の近隣商業地域の部分では同様に追記する。
沼南中央地区の近隣商業地域の部分では同様に追記する。工業地域、工業専用地域の部分では同様に追記する。
柏北部東・柏たなか駅東地区の近隣商業地域の部分では同様に追記する。
議案第7号 柏都市計画生産緑地地区の変更について
議案第7号柏都市計画生産緑地地区の変更について説明する。
今回の変更は、1号船戸字小船生産緑地地区ほか36地区の合計37地区となっている。また、面積は、追加が約0.57ヘクタール、廃止が約4.85ヘクタールで、全体で約4.28ヘクタールの減少となる。
生産緑地地区全体としては、変更前は、574地区、面積約172.56ヘクタールであったものが、変更後は、569地区、約168.28ヘクタールとなる。
今回の変更の対象は、平成27年7月1日から、平成28年6月30日までの1年間に、所定の事由に該当したもの。対象となる事由は、農業の主たる従事者の死亡、または故障による行為制限の解除に伴う変更が13地区、土地区画整理事業による仮換地指定及び使用収益開始に伴う変更が25地区となっている。
それぞれの対象事由ごとに、説明する。
農業の主たる従事者の死亡、または農業に従事することが不可能な故障があったため、生産緑地法第10条の規定により、買取りの申出があり、行為の制限が解除されたことによる変更について、説明する。
まず1号生産緑地地区。柏たなか駅の西約0.7キロメートルの場所に位置している。1号生産緑地地区のうち、一部を廃止するもの。一部廃止する際の分筆により、地積更正に伴う面積変更も含まれる。
80号。北柏駅の北西約1.2キロメートルの場所に位置している。全部を廃止するもの。
131号及び132号。豊四季駅の北東約1キロメートルの場所に位置している。区域の全部を廃止するもの。132号は区域の全部を廃止するもの。
423号。柏たなか駅の南約0.5キロメートルの場所に位置している。区域の全部を廃止するもの。
455号。柏たなか駅の南東約0.9キロメートルの場所に位置している。区域の一部を廃止するもの。
488号。柏の葉キャンパス駅の北西約2.1キロメートルの場所に位置している。区域の全部を廃止するもの。
550号及び551号。逆井駅の北東約1.5キロメートルの場所に位置している。550号は区域の一部を廃止するもの。551号は区域の全部を廃止するもの。
595号及び602号。高柳駅の北約0.3キロメートルの場所に位置している。595号は区域の全部を廃止するもの。602号は区域の全部を廃止するもの。
609号。高柳駅の東約0.5キロメートルの場所に位置している。区域の一部を廃止するもの。一部廃止する際の分筆により、地積更正に伴う面積変更も含まれる。
なお、414号の行為制限解除による変更は、後ほど説明する。
次に、土地区画整理事業による仮換地指定及び使用収益の開始に伴う変更。今回の対象は、柏たなか駅周辺の柏北部東地区土地区画整理事業施行地区内と高柳駅西側土地区画整理事業施行地区内となる。
はじめに、柏たなか駅周辺の柏北部東地区内の変更について説明する。
395号。柏たなか駅の北約500メートルの場所に位置している。395号のうち、一部が仮換地指定により、他の生産緑地地区404号に分割されるため、形状が変更となる。
404号及び405号。柏たなか駅の西約400メートルの場所に位置している。404号は仮換地指定に伴い、形状が変更となる。同様に、405号は仮換地指定に伴い、形状が変更となる。
412号及び416号。柏たなか駅の東約300メートルの場所に位置している。412号は仮換地指定に伴い、形状が変更となる。同様に、416号は仮換地指定に伴い、形状が変更となる。
413号及び415号。柏たなか駅の東側に位置している。413号は仮換地指定に伴い、形状が変更となる。同様に、415号は仮換地指定に伴い、形状が変更となる。
414号及び666号。柏たなか駅の東側に位置している。414号は仮換地指定及び買取り申出による行為制限の解除に伴い、形状が変更となる。また、仮換地指定により、一部の区域が一団とみなせなくなったため、666号へ分割する。
417号及び667号。同様に柏たなか駅の東側に位置している。417号は仮換地指定に伴いまして、形状が変更となる。また、仮換地指定により、一部の区域が一団とみなせなくなったため、667号へ分割する。
418号、419号及び421号。柏たなか駅の南側に位置している。419号は418号及び421号へ分割されるため、廃止となる。418号は419号の一部を統合し、新たな区域となる。421号は仮換地指定及び419号の一部を統合するため、一部を廃止し、一部を新たに区域とする。
424号及び668号。同様に柏たなか駅の南側に位置している。424号は仮換地指定に伴い、形状が変更となる。また、仮換地指定により、一部の区域が一団とみなせなくなったため、668号へ分割する。
425号、426号及び427号。同様に柏たなか駅の南側に位置している。425号は仮換地指定に伴い、形状が変更となる。同様に、426号は仮換地指定に伴い、形状が変更となる。同様に、427号は仮換地指定に伴い、形状が変更となる。
428号、430号、431号及び432号。同様に柏たなか駅の南側に位置している。428号は、仮換地指定により、区域の一部が廃止され、形状が変更となる。430号は、仮換地指定により、区域の一部が廃止され、形状が変更となる。431号は、仮換地指定により、区域の一部が廃止され、形状が変更となる。432号は、仮換地指定により、区域の一部が廃止され、形状が変更となる
次に、高柳駅周辺の高柳駅西側土地区画整理事業施行地区内の変更。
597号及び669号。高柳駅の北西約300メートルの場所に位置している。597号は仮換地指定に伴いまして、形状が変更となる。また、仮換地指定により、一部の区域が一団とみなせなくなったため、669号へ分割する。
都市計画変更の案の縦覧について
1号議案につきまして、平成29年2月3日から2月17日まで土日を除いて縦覧を行った結果、縦覧者は1名で、意見書の提出はありませんでした。
2号議案につきまして、平成29年2月1日から2月15日まで土日を除いて縦覧を行った結果、縦覧者は2名で、意見書の提出はありませんでした。
3号議案につきまして、平成29年2月1日から2月15日まで土日を除いて縦覧を行った結果、縦覧者は2名で、意見書の提出はありませんでした。
4号議案につきまして、平成29年2月1日から2月15日まで土日を除いて縦覧を行った結果、縦覧者は2名で、意見書の提出はありませんでした。
5号議案につきまして、平成29年2月1日から2月15日まで土日を除いて縦覧を行った結果、縦覧者は2名で、意見書の提出はありませんでした。
6号議案につきまして、平成29年2月1日から2月15日まで土日を除いて縦覧を行った結果、縦覧者は0名で、意見書の提出はありませんでした。
7号議案につきまして、平成29年2月1日から2月15日まで土日を除いて縦覧を行った結果、縦覧者は2名で、意見書の提出はありませんでした。
6 主な質疑応答
議案第1号 柏都市計画特別緑地保全地区の決定について
- 委員
特別緑地保全地区の地権者は何名か。同意はとれているのか。 - 事務局
地権者の方は1名です。既に同意を得ております。
議案第2号 柏都市計画用途地域の変更について
議案第3号 柏都市計画高度地区の変更について
議案第4号 柏都市計画防火地域の変更について
議案第5号 柏都市計画地区計画（北柏駅北口駅前地区）の変更について
- 委員
北柏駅北口駅前地区の市有地の用途の変更等はどうなっているのか。変更するのであれば、どういう理由に基づいているのか。
- 事務局
柏市の事業用地は、駅前の国道6号とＪＲの間に挟まれた中に一部あり、区画整理事業内に分散して所有しています。また、宅地に対する事業推進用として国鉄清算事業団から取得した土地を一部所有しています。今回は、事業計画の変更に伴い、住宅地区の一部が変更することになります。 - 委員
今後、市の土地の活用に関して、どのような計画を考えているのか。
- 事務局
今回、用途地域を第1種住居地域から第2種住居地域へ変更する部分の土地の一部について、駅前広場と一体的にインフラ整備等の必要性があると考えています。当該区域内においては、市と個人が所有している土地があることから、今後、この土地の整備と使用収益を開始していく間に、地域の方と一緒に一体利用を考えていく勉強会を始めていきたいと考えています。 - 委員
土地区画整理事業のなかで、利便性の高い土地だと思うので、地元の地権者の方と合意形成して、駅前で有効な土地の使い方をしてもらいたい。 - 委員
議案第2号の変更理由について確認したい。土地区画整理事業の進捗に伴い合理的な土地利用や良好な市街地の形成を図るために、用途地域を変更するという記載があるが、当初の用途指定が見込み違いであったから変更するものなのか、土地区画整理事業の土地利用を変更したことに伴い、用途地域を変更するものなのか。 - 事務局
議案第2号の用途地域の変更について、従前は工業地域となっていた地域を、土地区画整理事業によって隣接する調整池を整備していくなかで、住居系の土地利用として計画していたため、土地区画整理事業前の用途である工業地域から準住居地域へと変更することになりました。 - 委員
国道6号とのＪＲの間に挟まれた土地の用途地域変更については。 - 事務局
駅前のまちづくりのなかで一体利用という考えで、用途地域を第2種住居地域に変更し、若干規制を緩くしたところです。あわせて、最低敷地制限で規制するため、パチンコ店等を制限しながら、まとまった土地で利活用していくように誘導するところです。 - 委員
用途地域の変更は、土地区画整理事業と整合性を図る必要性があったということでいいか。 - 事務局
そのとおりです。
議案第6号 柏都市計画地区計画（柏駅東口Ｅ街区第一地区他20件）の変更について（風営法改正 関連）
- 委員
建築物の制限等は理解したが、ダンスホールは風営法から除外される改正ということでいいのか。 - 事務局
ダンスホールは、風俗営業から除外され、風営法の規制からも除外されるということになります。 - 委員
風営法の届け出は不要ということか。 - 事務局
風営法の届け出は不要ということになります。 - 委員
縦覧者はなしということだが、多くの地区計画が同時に変更するということで、地権者住民への同意はどのように実施したのか。 - 事務局
まず、柏市内の地区計画は、都市計画決定する際に地権者と合意形成をした形で作成しています。地区計画区域内に住む方は規制の内容を変更しないで、住環境をそのまま維持していくという意思の方が多い状況です。今回の法改正に伴う地区計画の変更については、案の縦覧で周知したところですが、結果としては、縦覧者及び意見書はなしになりました。 - 委員
地区計画区域内では、従来ナイトクラブを建築してはいけないという記載がなかったが、規制が緩和されたことから、ナイトクラブを建築したいという事業者もいないとは限らないのではないか。 - 事務局
地区計画区域内では、用途地域の規制に追加する形で各建築物の制限をしているため、地区計画をかけていない地区については、緩和されたことによりナイトクラブの建築は可能になります。今回、地区計画をかけていた区域については、地権者も従前から建築することができないという現況を知っているため、そのままの街並み・まちづくりを維持したいという意見があったので、このような変更内容になりました。また、実際の事業者の出店の意向という点では、ナイトクラブは風営法の3号営業という形になります。千葉県内で平成25年度1年間の申請件数は、10件で、柏市においては、ナイトクラブ及びダンスホールと言われている建築物はない状況です。そのため、地区計画をかけていない区域に関しては建築可能ではあるが、現時点において0件ということから、事業者への影響はほとんどないと考えています。 - 委員
例えば、南柏駅東口地区の第2種住居地域について、修正前が略と記載されているのに、ダンスホールを規制する記載をした理由は。 - 事務局
ダンスホールとナイトクラブは近隣商業地域で規制されていたので、それより厳しい住居系の地域である第2種住居地域は、建築が不可能でした。今まで、地区計画内において、第2種住居地域のところでは、ダンスホールを改めて規制している地区はありません。今回の法改正で緩和されたことにより、建築が可能となったことから、南柏駅東口地区地区計画区域については、今までのまちづくりを維持するために、ダンスホールを位置付けたところです。 - 委員
第2種住居地域で、地区計画をかけているところについては、従来、第2種住居地域で建築することができなかったので、今後もつくることができないという状態を維持したほうが、地区計画内にお住まいの多くの住民にとっては望ましいことなのだろうという考え、と理解すればいいか。 - 事務局
そのとおりです。
議案第7号 柏都市計画生産緑地地区の変更について
- 委員
買取申し出などがあった場合、柏市は買い取りはしているのか。 - 事務局
今まで、柏市の事業で、買い取りの実績はありません。 - 委員
生産緑地の買い取り申し出があり、柏市が買い取りできないとなると、自然と農地も減ってくると思うが、柏市としてなにか対策はあるのか。 - 事務局
柏市として対応していくのは難しい状況にありますが、国では生産緑地を維持していくための法制度を設けて対応していくという流れがあります。
7 傍聴
傍聴者
1人
以上