1　開催日時

平成27年5月29日（金曜日）午後1時30分から午後4時

2　開催場所

柏市柏5丁目10番1号
柏市役所本庁舎5階第5・第6委員会室

3　出席者

（委員）

相模委員、髙田委員、出口委員、福士委員、前田委員、小島委員、橋口委員、山内委員、北岡委員、西藤委員、泉委員、黒田委員及び日野原委員

（事務局）

鈴木都市部理事、南條都市部次長兼都市計画課長、君島都市部次長兼北部整備課長、横須賀都市部技監、佐藤区画整理課長、他11名

4　議案

1. 柏都市計画土地区画整理事業の変更について
2. 柏都市計画用途地域の変更について
3. 柏都市計画高度地区の変更について
4. 柏都市計画防火地域及び準防火地域の変更について
5. 柏都市計画地区計画（柏北部東・柏たなか駅東地区）の決定について
6. 柏都市計画地区計画（柏北部中央・柏の葉キャンパス駅周辺地区）の変更について
7. 柏都市計画地区計画（柏インター第二地区）の変更について 

5　議事（要旨）

全7議案の審議を行いました。
審議の結果、議案第1号から議案第7号まで原案のとおり可決されました。

議案第1号　柏都市計画土地区画整理事業の変更について

今回変更する区域は、JR常磐線南柏駅東口の区域です。この場所は、本市の南西部に位置し、現在、駅前には商業施設が立地され、地域住民の生活拠点の場所にもなっております。また、南柏駅は地域住民の方が主に東京方面への通勤、通学に利用しており、現在、1日約3万2千人（乗車人数）の方が利用しています。
初めに、この度の都市計画変更の内容について説明いたします。東口の区域、29ヘクタールにつきまして、現在、土地区画整理事業の都市計画決定をしている区域となります。今回、22．1ヘクタールにつきまして土地区画整理事業の計画を廃止し、6．9ヘクタールに変更するという内容の都市計画変更の手続きとなります。なお、土地区画整理事業以外で都市計画決定されている用途地域や高度地区、都市計画道路などについては、都市計画の変更はありません。
次に、南柏駅東口土地区画整理事業のこれまでの経緯と状況について説明いたします。この土地区画整理事業は、「国鉄常磐線の複々線化に伴う南柏駅東口の開設に際し、無計画かつ無秩序な開発を防止し、公共施設の整備改善及び宅地の利用増進を図ること」として、昭和45年11月27日に約29ヘクタールの区域を都市計画決定しています。また、土地区画整理事業の実施に向け説明会を実施いたしましたが、関係権利者と事業実施について合意を得ることができませんでした。その後も、昭和51年から昭和57年にかけて、地元の方々に対し、南柏駅東口周辺整備連絡協議会の設置について交渉をさせていただきましたが、これについても合意を得ることはできませんでした。この間、市は駅東口の開設に伴い、土地所有者から土地をお借りして、県道から駅までの道路及び駅前の交通広場について、仮の施設として整備し運用しておりました。しかし、駅利用者の増加により、昭和59年に交通広場の拡張及びバスの進入路の拡幅等に対する請願書（5、896名）が市議会に提出され、採択されました。
こうしたことから、市では昭和59年から駅周辺の土地所有者の方々に個別訪問をさせていただき、土地区画事業の実施について概ねの御賛同をいただいたことから、駅周辺6．9ヘクタールの区域について、平成8年から平成19年にかけ、駅進入路の都市計画道路や駅前の交通広場などの公共施設の整備と宅地の整備を一体的に行いました。現在、この区域では、土地所有者の方々により、住宅のほか、商業・業務施設の建設や、駅前広場の歩行者専用デッキの建設などをしていただき、市の南西部の生活拠点としての形成が図られている状況です。しかしながら、残りの22．1ヘクタールの区域につきましては、昭和45年11月に都市計画決定をしましたが、事業未着手のまま現在に至っております。そこで、市では長期事業未着手となっているこの区域の整備のあり方について、庁内で検討を進めました。庁内で検討した結果、この区域内については、上下水道や都市ガスの公益施設が整備されていること、約490棟からなる住宅市街地が形成されていること及び約500名からなる各土地所有者の土地の大きさや土地利用の状況が異なっていることなどから、この22．1ヘクタール全体を土地区画整理事業の方法で整備していくことは、事業への合意形成を含め、現実的に難しいと判断しました。そこで、今後のこの区域の市街地整備方法については、土地区画整理事業による方法ではなく、道路や公園、雨水排水施設など、当該地域で不足している公共施設を個別整備の方法により進めていくことが現実的であると判断しました。このようなことから、土地区画整理の事業未着手の22．1ヘクタールの区域について、計画廃止の手続きを進めていくこととしました。
次に、この計画廃止を進めていくにあたり、平成25年度に土地区画整理事業によるまちづくりの見直しについて、土地所有者の方々に御意見等を伺うため、意向調査を実施しました。その調査結果について説明いたします。
この調査は、土地区画整理の事業未着手である22．1ヘクタールの区域の土地所有者、492名の方々を対象に実施したものです。回答をいただいた割合は約75パーセントであり、市が実施したこのような調査としては、非常に高い回答割合でした。回答をいただいた中の約8割の方が区域内に居住され、現在のお住まいの場所に満足しているとの回答が多く寄せられました。その理由としては、駅に近く、商業施設もあり、便利で生活しやすいという意見が多く寄せられております。
一方では、道路・交通に不満とされている方が非常に多く、土地区画整理事業の実施よりも先に道路・交通の安全対策について対応をしてほしいといった御意見が多く寄せられました。また、回答者の約7割の方が土地区画整理事業によるまちづくりについて何らかの見直しをする必要があると考えておられました。このような意向調査の結果も踏まえまして、この度の都市計画の変更手続きを進めることとしました。
次に、この度の都市計画変更の件に関する説明会の開催結果について、説明いたします。説明会につきましては、平成27年2月と3月に2回開催しております。1回目は土地所有者の方々を対象に、2回目は市民全体を対象に実施しました。土地所有者の方々には、いずれもの開催についも郵送にて通知文を送付しております。また、市民の方々には広報かしわに掲載したほか、市のホームページでもお知らせをしております。説明会においては、道路整備や雨水排水整備を進めてほしいといった要望が多く出され、この度の土地区画整理事業の都市計画変更についての反対意見はありませんでした。
次に、この度の都市計画変更の案の縦覧結果について説明いたします。縦覧は、土曜日、日曜日を除き、4月14日から28日まで2週間実施しました。この縦覧実施につきましては、都市計画変更の対象区域となる土地所有者の方々には郵送にてお知らせをしております。また、市民の方々へは広報かしわに掲載したほか、市のホームページにも掲載し、お知らせをしております。縦覧された方は11名であり、このうち対象区域内の土地所有者は方は4名でした。なお、この縦覧における意見書の提出はありませんでした。

議案第2号　柏都市計画用途地域の変更について

議案第3号　柏都市計画高度地区の変更について

議案第4号　柏都市計画防火地域及び準防火地域の変更について

議案第5号　柏都市計画地区計画（柏北部東・柏たなか駅東地区）の決定について

議案第2号用途地域の変更について説明します。柏たなか駅駅前広場周辺のエリアは、商業施設の立地を誘導していく地域のため、「近隣商業地域」とし、建ぺい率80パーセント、容積率300パーセントに変更します。
次に、つくばエクスプレス沿線部周辺や幹線道路沿道などに隣接するエリアは沿道型の土地利用を可能にするために、「第一種住居地域」、建ぺい率60パーセント、容積率200パーセントに変更します。なお、田中中学校に隣接する区域については、地区外の既存の用途地域に合わせて「第一種住居地域」建ぺい率60パーセント、容積率200パーセントとします。その他の地域については建ぺい率50パーセント、容積率100パーセントの低層住居専用地域とし、当地区の地区の骨格となる準幹線的な道路である幅員13メートルの区画道路の沿道については、低層住居専用区域の中でも限定的に沿道利用を許容する「第二種低層住居専用地域」へ変更、幅員13メートルの区画道路沿道以外の地域については、「第一種低層住居専用地域」といたしました。
議案第3号高度地区の変更について説明します。高度地区でございますが、制限の内容の異なる2種類の地区がございます。今回の高度地区の指定は、住居系の用途地域のうち、絶対高さ制限のない第1種住居地域へ用途地域を変更する箇所について、隣接する低層住居専用地域の住環境に特に配慮する必要があるエリアについては制限の厳しい「第1種高度地区」を指定し、その他のエリアにつきましては「第2種高度地区」を指定するものです。
議案第4号防火地域及び準防火地域の変更について説明します。今回、近隣商業地域に変更するエリアにおいては、高密度の土地利用が許容され、建築物の防火性を高める必要があることから、準防火地域を指定するものでございます。準防火地域の建築制限の内容です。延べ面積が1500平方メートルを超える建築物あるいは、4階建て以上の建築物については耐火建築物に限る他、建築物の防火性を高めるために延べ面積や階数に応じて制限がかかることとなります。
議案第5号地区計画の決定について説明します。当該地区におきましては、土地区画整理事業の進捗に伴い、新たに土地利用が開始されることからこれに先立ちまして地区計画を決定するものです。将来像は、人と自然が融和し交流するまちづくりの形成といたしました。具体的なルールとなる地区整備計画といたしまして、地区施設の設定と建築物等に関する5項目、建築物等の用途、敷地面積の最低限度、壁面の位置、建築物の形態・意匠、かき・さくの構造以上について制限を定めることとしました。具体的なルールにつきましては地区内を主に用途地域に沿った形で、住宅地区Ａ、住宅地区Ｂ、住宅地区Ｃ、共同住宅地区及び商業地区の5地区に区分し、それぞれの地区の特性に応じた制限を定めることとしました。
本地区の目標から順次説明します。まず目標ですが、本地区では、人と自然が融和し交流する街づくりを目指し、主として沿道利用型の土地利用及び豊な緑環境を有する住宅市街地の整備を進めていることから、『人と自然が融和し交流するみどり豊かな住環境の形成を図る為、駅前や幹線道路沿道、住宅地などの土地利用と既存の集落景観が調和した市街地の形成を目指す』ことといたしました。
それでは、5項目のルールについて各地区ごとに説明します。
まず、建物等の用途の制限ですが住宅地区Ａでは、良好な住宅環境の形成のため、建築基準法の制限に加えて、長屋で戸数3以上のもの又は共同住宅であって、住戸の床面積が25平方メートル未満のもの、公衆浴場を制限することとしました。住宅地区Ｂでは、建築基準法の制限に加えて、都市計画道路沿い以外での公衆浴場を制限します。住宅地区Ｃでは、集合住宅を中心とした有効な土地利用と、近接する良好な住宅地との調和のため、建築基準法の制限に加えて、一戸建ての住宅及び公衆浴場を制限しております。ただし、一戸建ての住宅については、事務所、店舗等と併用する建物であれば建築可能としました。同住宅地区では、中高層住宅を中心に誘導し、隣接した公園と調和した良好な都市環境を目指して、以下の建築物等、一戸建ての住宅・兼用住宅、ボーリング場・スケート場・水泳場その他これらに類する運動施設、公衆浴場、自動車教習所、畜舎、自家販売食品製造業、葬儀場の以上について制限することとしました。
商業地区では、日常生活に対応したサービスを提供する商業施設を目指しまして、事務所・店舗等と併用するものを除く一戸建ての住宅、寄宿舎・下宿、駅前広場に面する建築物の1階部分を住宅又は共同住宅の用に供するもの、勝馬投票券発売所、場外車券売場その他これらに類するもの、自動車教習所、倉庫業を営む倉庫、葬儀場以上について制限することとしました。駅前広場に面する一部の場所につきましては、商業、業務施設等の誘導を図るため、建築物の1階部分を住居の利用に供することは制限することとしました。
次に、建築物の敷地面積の最低限度ですが、住宅地区Ａは地区の既存の住宅環境から、ゆとりある低層住宅地を誘導するために150平方メートルとします。住宅地区Ｂは地域密着型の店舗、事務所やそれらと併用した住宅を中心に良好な都市環境を誘導するために135平方メートルとします。住宅地区Ｃは中高層住宅を中心に、日常生活に対応した地域密着型の店舗や集合住宅地を誘導するために200平方メートルとします。共同住宅地区は、まとまりのある中高層住宅地を誘導するために500平方メートルとします。商業地区は、駅前商業施設等の敷地として、比較的中規模な商業施設なども誘導するために250平方メートルとします。
次に、建築物の壁面の位置の制限ですが、これは道路境界線から壁面までの距離を確保することで、ゆとりのある空間を生み出したり、建築物の位置を整えることにより、良好な環境が形成されるよう定めるものです。今回の案では駅前広場の南側に定める1号壁面線につきましては、道路境界線から2メートル以上、それ以外は建築物の壁又はこれに代わる柱の面までの距離を、道路境界線から1メートル以上確保することとしています。駅前広場の南側に定める1号壁面線につきましては、歩道と一体となった快適な歩行者空間を形成するため、道路境界線から2メートル以上確保することとしました。
次に、建築物等の形態又は意匠の制限ですが、れは建築物等の屋根、外壁、若しくはこれに変わる柱の色彩に関する制限で、対象は地区全体となります。原則として原色を避け、落ち着きのある色調を基本とし、地区の環境との調和を図ることとしました。
5項目のルールの最後は、かき又はさくの構造の制限です。道路に面する部分にかき、さくを設ける場合には、生け垣、透視可能なフェンス又はこれと植栽を組み合わせた構造のもの、大谷石、御影石等既存の伝統的な集落景観に配慮したもの以上のいずれかとすることとしました。
次に地区施設ですが、先ほど説明いたしました1号壁面線の規定によって確保される2メートルの空間について歩道と一体となったゆとりある空間として利用できるよう、幅員2メートル、延長120メートルの通路として地区施設に定めます。
以上が議案第5号地区計画の内容についての説明になります。これで柏北部東地域に関する議案の説明を終わります。

議案第2号　柏都市計画用途地域の変更について

議案第6号　柏都市計画地区計画（柏北部中央・柏の葉キャンパス駅周辺地区）の変更について

柏北部中央・柏の葉キャンパス駅周辺地区の都市計画変更について説明いたします。今回、都市計画の変更の対象となる区域は、約11．6ヘクタールの区域でございます。区域の一部を変更するものでございます。
議案第2号用途地域の変更です。これは、当該地区のまちづくりの方針となる柏の葉国際キャンパス構想充実化の内容に即して、第1種住居地域の一部を第2種住居地域に変更するものです。
2つ目は、議案第6号地区計画の変更です。これは、用途地域の変更に合わせて地区計画を変更するものです。
まず、今回の都市計画の変更の背景となりました柏の葉国際キャンパス構想について説明させていただきます。柏の葉国際キャンパスタウン構想は、「公・民・学連携による国際学術研究都市・次世代環境都市＝柏の葉国際キャンパスタウン」を理念として、平成20年3月に、千葉県、柏市、千葉大、東大、民間企業、市民、NPO等が連携・協働し、この地域がもつ可能性を最大限に生かした先端的で自立した都市づくりを具体的に実践するための構想として策定されたものです。平成26年3月には、まちづくりの進捗や社会情勢の変化を踏まえながら、内容の充実化が図られました。約13平方キロメートルが、キャンパスタウン構想の主要対象区域となっています。その中心が柏の葉国際キャンパスタウン構想の中核エリアとされています。国際キャンパスタウン構想充実化の中で打ち出された『土地戦略構想』と『イノベーションキャンパス構想』があります。土地戦略構想は国際キャンパスタウン構想の実現に向け、研究機関の充実を図るとともに、柏の葉キャンパス駅から国道16号にかけた一体、赤線で囲まれた区域を、複合用途型産業創出地区（イノベーション・キャンパス）と位置づけ、エリア全体における産業立地を牽引することとしています。土地戦略構想で位置づけたイノベーションキャンパス構想のなかで、都市軸道路と国道16号の二本の幹線道路に挟まれた2号調整池周辺ゾーンについては、居住・研究開発・業務・交流等の機能が複合した研究開発複合拠点の形成を図るエリアとしての位置付けがなされました。柏の葉国際キャンパス構想における居住・研究開発・業務・交流等の機能が複合した研究開発複合拠点としての位置付けを踏まえて第1種住居地域から第2種住居地域へと変更するものです。建ぺい率60パーセント、容積率200パーセントにつきましては変更ありません。用途地域を第1種住居地域から第2種住居地域に変更することによって、研究開発複合拠点の位置付けに沿った床面積が3000平方メートルを超える規模の事務所や研究開発施設の建築が可能となります。拠点の位置付けと関連がないぱちんこ屋、カラオケボックス、また、3000平方メートルを超える店舗、飲食店なども建築が可能となりますが、これらの建築物につきましてはこの後、説明いたします地区計画の変更で新たな制限を加えることにより、これまでと同様に建築できないこととします。
続いて、議案第6号地区計画の変更について説明します。用途地域の変更との組み合わせにより研究開発複合拠点としての機能が発揮できるよう地区計画を変更するものです。まず、地区計画区の変更でございますが、現在、住宅地区としている約34．3ヘクタール、地区につきまして、研究開発複合拠点の位置づけを踏まえまして、約6．7ヘクタールを住宅地区Ｂとして分離し、従前の住宅地区は住宅地区Ａといたしました。
それでは、それぞれの地区について主な変更点を説明させていただきます。まず、住宅地区Ｂについて説明いたします。この住宅地区Ｂにつきまして、柏の葉国際キャンパス構想における居住・研究開発・業務・交流等の機能が複合した研究開発複合拠点としての位置付けを踏まえ、土地利用の方針を『水辺を活かしながら、住宅及び研究開発・事務所等が連携する良好な住居環境の形成を図る。』に主旨を変更いたします。また、用途地域を第1種住居地域から第2種住居地域に変更することによって、事務所やホテル、店舗・飲食店などが3000平方メートルを超える規模での建築が可能となり、ぱちんこ屋・カラオケボックスについても新たに建築可能となりますが、これらの用途のうち研究開発複合拠点と関連がない、ぱちんこ屋・カラオケボックス及び3000平方メートルを超える店舗・飲食店などにつきましては、地区計画による建物用途の制限を更新し、これまでと同様に建築できないこととします。 
次に共同住宅地区について説明します。共同住宅区の土地利用の方針につきましては、区画整理事業の土地利用計画に共同住宅区としての位置付けもあることから、住宅地区Ｂの土地利用の方針に共同住宅区の住環境への配慮を加味し、『共同住宅の住環境に配慮した事務所や研究機関などの機能が共存する、ゆとりある良好な住環境の形成を図る。』に主旨を変更いたします。住宅地地区Ｂと同様に、用途地域を第1種住居地域から第2種住居地域に変更することによって、3000平方メートルを超える事務所やホテル、店舗・飲食店などやぱちんこ屋・カラオケボックスが新たに建築可能となりますので、これらの用途のうち研究開発複合拠点と関連がない、ぱちんこ屋・カラオケボックス、また、3000平方メートルを超える店舗・飲食店などにつきましては、新たな建築物の用途の制限を加えることにより、これまでと同様に建築できないこととします。また、住宅地区Ｂで立地可能なホテル等につきましては、区画整理の土地利用計画上の位置づけを踏まえて制限しますが、事務所等に併設される3000平方メートル以下のものは部分的な設置を条件として許容することとしました。今回、変更する住宅地区Ｂおよび共同住宅地区については、第2種住居地域の変更に伴い新たに3000平方メートルを超える事務所等の立地が可能となることから、3000平方メートルを超える事務所等を建築する場合には、ゆとりある良好な住環境に配慮して、道路境界線から3メートル以上を歩行者空間として確保するために、壁面後退及びかき・さくの制限を設けます。こちらには、3000平方メートル以上の事務所の場合の壁面後退及びかき・さくの制限のイメージを示しています。これまでの地区計画の制限では、壁面後退は1メートルまたは2メートルで、透視可能なフェンスの設置が可能でした。これを、3000平方メートル以上の事務所等を建築する場合は、壁面後退の制限を3メートルに強化し、3メートル以上の歩道空間を確保します。また、歩道空間の支障となるような、かき・さくを禁止します。
その他の変更として、ＴＸ高架下を有効利用の観点から、最低敷地や壁面後退の制限を撤廃するものです。
柏北部中央地区に関する議案の説明を終わります。 

議案第2号　柏都市計画用途地域の変更について

議案第7号　柏都市計画地区計画（柏インター第二地区）の変更について

続いて、柏インター第ニ地区の都市計画変更について説明いたします。今回、都市計画の変更の対象となる区域は、約3．1ヘクタールの区域でございます。変更箇所は現在、工場となっております。1つ目は、議案第2号用途地域の変更です。これは、準工業地域の一部を工業地域に変更するものです。2つ目は、議案第7号地区計画の変更です。これは、用途地域の変更に合わせて地区計画を変更するものです。以上、2議案となります。
では、柏インター第ニ地区の都市計画案の変更の主旨について説明いたします。本地区の区画整理事業上の土地利用計画は『物流機能や生産機能を中心とした、「ものづくりの拠点の形成」の推進』を目的として、区域内すべてが専用工業地となっています。その後、社会経済情勢の変化に対応しつつ「ものづくりの拠点としての土地利用」を維持していくために政策的な視点から事業所を誘致することとし、建築基準法第48条の用途の許可によりまとまった範囲の工業系の土地利用を許容しました。このような経過を踏まえ、今後も、ものづくりの拠点として、安定した土地利用を目指していくために、今回都市計画の変更を行なうものです。
議案第2号用途地域の変更について説明します。現在の用途地域は準工業地域になります。建ぺい率が60パーセント、容積率が200パーセントです。準工業地域から工業地域へ変更します。なお、建ぺい率及び容積率についての変更はありません。
続きまして、議案第7号地区計画の変更についてご説明します。用途地域の変更に伴い、工業系Ｂ地区の一部のエリアが工業系Ｃ地区になります。この結果、工業系Ｂ地区の面積は約7．5ヘクタールから約4．4ヘクタールに工業系Ｃ地区の面積は約0．3ヘクタールから3．4ヘクタールにそれぞれ変更となります。

都市計画変更の案の縦覧について

2号議案につきまして、平成27年5月7日から5月21日まで土日を除いて縦覧を行った結果、縦覧者は1名で、意見書の提出はありませんでした。
3号議案につきまして、平成27年5月7日から5月21日まで土日を除いて縦覧を行った結果、縦覧者は1名で、意見書の提出はありませんでした。
4号議案につきまして、平成27年5月7日から5月21日まで土日を除いて縦覧を行った結果、縦覧者は1名で、意見書の提出はありませんでした。
5号議案につきまして、平成27年5月7日から5月21日まで土日を除いて縦覧を行った結果、縦覧者は1名で、意見書の提出はありませんでした。
6号議案につきまして、平成27年5月7日から5月21日まで土日を除いて縦覧を行った結果、縦覧者は1名で、意見書の提出はありませんでした。
7号議案につきまして、平成27年5月7日から5月21日まで土日を除いて縦覧を行った結果、縦覧者は1名で、意見書の提出はありませんでした。 

6　主な質疑応答

議案第1号（柏都市計画土地区画整理事業の変更について）

• 委員
  土地区画整理事業の変更説明会において、住宅密集地であることから道路が狭く、安全確保のために道路の拡張等要望があったと思うが、道路整備についてどのように説明されたのか。

• 事務局
  土地区画整理区域内に、都市計画決定された道路が3路線あります。駅前から光ヶ丘へ延伸する南柏光ヶ丘線、ヤングボールから国道6号までの南柏逆井線、それと土地区画整理区域内の東西方向に計画されている上大門向中原線があります。この3路線については、都市計画変更は行わず、今後の道路整備については、優先順位を付けたうえで個別にて整備を実施していくことを地元に説明しているところです。
• 委員
  南柏逆井線については、一部整備が完了している。今後、都市計画決定している道路について、整備する予定であれば、住宅等の建築を事前に制限することはできなかったのか。
• 事務局
  都市計画決定された道路の区域であっても、一定の条件を満たすことで、建築することが可能となります。例えば、2階建てであることや地下を有しないこと等条件を満たすことで許可せざるを得ない状況であり、計画決定された道路の区域であっても、建築することが可能となります。都市計画決定された状況でも、建物は建ってしまうという現状です。 
• 委員
  現状、都市計画決定された都市計画道路内に建物が建っている。整備するという方針であれば、多額の補償等を考慮すると、先買いをする等対応できないものか。
• 事務局
  優先順位の高い場所については、先買いをする手法もあります。今後、優先順位を決めるなかで、重点的に整備していく場所については、先買い手法等も検討のうえ対応していきたいと思います。 
• 委員
  公共施設は整備する方針とのことだが、土地利用についてはどうするのか。
• 事務局
  土地利用については、現在の用途の変更はしません。概ね第一種低層住居専用地域として指定されているので、その用途にあったまちづくりを進めていきたいと考えています。まず公共施設として、3路線の都市計画道路及び公園等個別整備で用地を取得して整備を進めていくという方法に変えるというところでございます。
• 委員
  昭和45年に区画整理の都市計画決定されたが、今の用途地域のまま、まちづくりを進めていくとすれば、整合性がとれないのではないか。通常、区画整理を外す場合、地区計画をかける等ある程度の制限をかけるという手法もあると思うがどうか。
• 事務局
  地区計画という手法についても検討しました。しかし、市街化調整区域からの編入ということではなく、市街化区域が継続している地域でございます。今後、都市計画道路等公共施設を整備していく中で、地域住民からのまちづくりについて要請や要望があった際には、地域住民と共に考え進めていきたいという考えでございます。
• 委員
  地元と勉強会を開催して、コメントなどいただきたいと思います。 
• 委員
  道路の幅員を拡張する、歩行者専用道路を整備するとのことですが、具体的にどこの部分をさしているのか。
• 事務局
  5、300平方メートルの広場については、6．9ヘクタールに含まれています。駅前の広場については土地区画整理事業により整備が完了しており、交通広場としても整備が完了しています。今後は、駅前の外側のエリアについて、個別整備で用地を取得して整備していく考えです。
• 委員
  492名の地権者の8割が現状で満足しているとのことですが、残り2割の方はどのような意見をもっているのですか。継続して実施してもらいたい等の意見はありませんでしたか。
• 事務局
  土地区画整理事業に期待されていた方はアンケートの中で何名かいました。現状、土地区画整理区域の中で浸水や道路冠水をしているエリアがあり、早期に解消してもらいたいというご意見が多くありました。少数ではございますが、継続して実施してもらいたい等の意見はございました。
• 委員
  そういう方に対しては、個別整備で順次実施していくということですね。
• 事務局
  継続して実施してもらいたい等の意見はありませんでしたか。
• 委員
  今後の全体的なまちづくりについては、重く受け止めているところですので、地域の住民の意見を踏まえて、施設整備を進めていきたいと考えております。

議案第2号　柏都市計画用途地域の変更について

議案第3号　柏都市計画高度地区の変更について 

議案第4号　柏都市計画防火地域及び準防火地域の変更について

議案第5号　柏都市計画地区計画（柏北部東・柏たなか駅東地区）の決定について

• 委員
  第2種低層住居専用地域があるんですが、事前に配布された資料の凡例に記載がないようですが。
• 事務局
  ご指摘ありがとうございます。
• 委員
  地区計画の共同住宅地区にかかっている用途地域が低層系の用途地域になっているようですが。 
• 委員
  変更後の用途地域はなんでしょうか。
• 事務局
  第一種住居地域です。
• 委員
  第一種住居地域ですから、中高層の集合住宅を建てることができるわけですね。
• 事務局
  可能です。
• 委員
  なぜ中高層専用地域ではなく、第一種住居地域にしたのでしょうか。
• 事務局
  用途地域を定める際には、ある程度の面積を連続させて、用地地域を設定するという市の基準がありまして、それに照らし合わせて、第一種住居地域としました。また、第一種住居地域と中高層専用地域では、どちらも集合住宅の建設が可能となることや、駅に至近であるという理由から、商業系や事務所系の選択も考えられるため、第一種住居地域としました。
• 委員
  用途地域の指定基準で用途地域を細かに設定することができないので、少し周辺の土地利用を含めて用途地域をかけて、地区計画で細かく設定して、中高層住宅を誘導したとのことか。
• 事務局
  そのとおりです。　
• 委員
  2号議案ですが、柏北部東地区151街区が住宅地区Ｃとありますが、用途地域は第一種住居地域で、南側が第一種低層住居専用地域になっている。通常、駅に近い方が第一種住居地域で駅から離れている方が第一種低層住居専用地域になり、基準容積率が下がるというのが原則と考えるが、本件については等高線や地形の関係でしょうか。
• 事務局
  柏北部東地区151街区ですが、南側が公園となっており、また西側に調整池があり、柏北部東地区の外側が利根川沿いの河川敷になっています。こちらについては、地形的に第一種低層住居側が高く、151街区側は低くなっています。道路付きとしましては、西側に面している道路をもって住宅地区Ｃの土地利用に近い住宅地が予想されることから、こちらの地縁に近いということで、第一種住居としました。
• 委員
  調整池や公園に囲まれて、オープンスペースがあるので、少し容積率を高めて設定したということか。
• 事務局
  そのとおりです。 
• 委員
  地区計画の中で、住宅地区Ｂと住宅地区Ｃの違いをもう一度ご説明いただけますか。
• 事務局
  住宅地区Ｂは都市計画道路沿いにある沿道的な土地利用が想定される第一種住居の考えをもった地区で、最低敷地規模を135平方メートルにしています。考え方としては、単独の店舗、事務所、一戸建ての住宅やアパートなど様々想定しています。住宅地区Ｃは、区画整理の土地利用計画上、集合住宅地という形で事業の施行をしており、主にアパートやマンション関係を中心とした土地利用を想定しています。区画整理事業者と協議して最低敷地規模を200平方メートルとして、戸建て住宅の分譲ではなく、集合住宅を誘導するということを想定している第一種住居地域になります。
• 委員
  線路沿いの住宅地域は沿道型ではないと考えている。もう一つは、商業地区の東側にある住宅地区Ｂと南側の住宅地区Ｃが地区計画では区分けされている。区分けした意味合いはなにか。
• 事務局
  区画整理全体でみますと、鉄道と都市計画道路及び4車線の通称都市軸道路がありますが、こちらが街の交通の軸になると考えで、沿道沿いに沿道市街地（住宅地区Ｂ）という考え方となります。南側の県道沿い、中央にある都市計画道路や都市計画道路東口駅前線が自動車交通の流れが想定されるということで、こちらも沿道市街地（住宅地区Ｂ）としました。また、土地利用計画上の集合住宅地は、比較的中幅員の道路沿いにあるということから、こちらは住宅地区Ｃとして設定されると考えています。
• 委員
  にぎわいを作り出すために線路に直行している道路沿いに複合的な用途をつくって店舗や事務所が入っている地区をつくりだす。その延長で線路沿いのところにも、にぎわいを作っていくために店舗や事務所など複合的な用途が形成されていて、わりと中規模な幅員のところには少し高い建物が建つような中高層の住宅地が入っているという想定されていると理解した。 
• 事務局
  そのとおりです。 
• 委員
  沿道市街地にまわり込んだ集合住宅地は、どういう位置付けなのか。
• 事務局
  駅前線の都市計画道路がＬ字型に配されている部分で、比較的広幅員の道路があり、都市計画道路と同等の規模の道路となっています。区画整理事業の土地利用計画上、沿道市街地は第一種住居地域という基本的な考え方があり、地区計画上は、住宅地区Ｂとしています。さらに、柏北部東地区ならではの特性として、集合住宅地区が配されておりまして、そこについては、第一種住居地域で住宅地区Ｃという名称で整理しています。土地利用計画に沿って考えていくことになっています。
• 委員
  区画整理事業の土地利用計画図に沿って、地区計画を決めているということですね。
• 事務局
  土地利用計画図と柏市の用途指定基準を照らしあわせて、決定しています。
• 委員
  これは一致させないといけないものか。審議会で審議する必要はないということにならないか。また、地区計画の最低敷地面積については、土地利用計画図でなく、新たに出てきた話ではないか。
• 事務局
  土地利用計画図については、区画整理事業が始まる時点、つまり認可を受ける時点において、計画的なまちづくりを進めていくという考えから、区画整理事業の中で作成しております。それに基づいて、用途地域や地区計画を施行者と協議しながら、決定していくという形式をとっています。必ずしも、それに整合させなければならないものではありませんが、原則、整合するように努めています。用途地域については、沿道市街地は、事務所、商業、集合住宅及び一戸建て住宅等、多様な土地利用が想定されますので、第一種住居地域として想定しています。最低敷地面積についても、各々単独の事務所や店舗が想定されていることから、それにあわせて135平方メートルにしています。住宅地区Ｃについては、集合住宅地とし、マンションが想定されています。第一種住居地域とした理由は、比較的高さの利用もあると考えられること、小規模に用途地域を決めないという観点からです。また、最低敷地は戸建て住宅を制限するという観点から200平方メートルと設定しました。
• 委員
  周りが将来的にどういう姿になるのかを想定しているのか。周辺の土地利用のイメージはどういう想定をしているのか。
• 事務局
  柏の葉キャンパス駅は区間快速が停まる駅であり、かなり大きな範囲で商業や近隣商業等の用途地域が指定されているエリアに対して、柏たなか駅については、各駅停車が停まる駅で、近隣商業が指定されているエリアです。近隣商業地域は、業務や商業の立地が可能となりますが、日常的な生活利便のための店舗等を誘導するために設定しています。また、つくばエクスプレスの鉄道を敷いた関係は、市街化調整区域から市街化区域へ編入して、住宅供給をしながら、道路等施設を整備するという考え方があります。これに基づいて、当初、土地利用計画が設定されて、柏たなか駅周辺については人口が定着するような仕組みを目指しています。北部東地区の柏たなか駅の特色としましては、農業経営者が今でも多く継続していることと、駅に近接する所で調整池・公園が連続した形で設定されているところです。農業とその空間の連続性をテーマにして、地権者のみなさまとまちづくり協議会を立ち上げて、まちづくりの議論がされていくと考えております。 
• 委員
  地区計画における住宅地区Ｃの建築物について、次の各号に掲げる建築物については、建築してはならないと記載している。住宅（ただし、事務所の店舗等と併用するものは除く）ということは、店舗事務所を併用しない住宅は建ててはいけないという理解になるのか。
• 事務局
  ここで表現している住宅については、一戸建ての住宅のことを指しておりまして、共同住宅は含まれません。そのため、一戸建ての住宅を単独で建築することは制限される内容になります。共同住宅であれば、単独で建築することはできます。
• 委員
  わかりました。住宅というのは一戸建ての住宅のことなんですね。単独の住宅は建ててはいけないという制限なんですね。
• 事務局
  そのとおりです。用語につきましては、建築基準法の別表とあわせる必要があることから、住宅という表現をとっております。
• 委員
  関連して、共同住宅で1階が事務所や店舗のないものがある。それは許容されるのか。
• 事務局
  用途の制限として、共同住宅を制限しているものではありません。制限しているのは住宅であり、その住宅が意味するものは一戸建ての住宅ということになります。地区計画を決定したのちに、建築基準法第68条の2で、同じ制限内容を条例化しております。条例化することで、より制限に担保制をもたせていることになります。その際、なるべく都市計画で決定したものと建築基準法に基づいて条例でこれから決めるものについて、用語の差異がないような形で条例化することになります。そのため、ここで意図しているのは一戸建ての住宅ということになります。
• 委員
  一般の市民の方に情報提供する場合については、その辺の情報をわかりやすく説明できる工夫をしていただく必要があると考えます。
• 事務局
  了解しました。 

議案第2号　柏都市計画用途地域の変更について

議案第6号　柏都市計画地区計画（柏北部中央・柏の葉キャンパス駅周辺地区）の変更について

• 委員
  地元や地権者の方々への説明等について、なにかご意見等はありましたか。
• 事務局
  地元への説明会については、千葉県区画整理事務所と合同で開催いたしました。特段、反対意見はありませんでした。

議案第2号　柏都市計画用途地域の変更について

議案第7号　柏都市計画地区計画（柏インター第二地区）の変更について

• 委員
  工業専用地域にしない理由についてご説明ください。
• 事務局
  変更する区域内には大部分が工場として土地利用されているところですが、一部の区域内に店舗があり、工業専用地域にすることで、店舗が既存不適格に該当することから、工業地域としたところです。
• 委員
  工業地域については、「ものづくりの拠点」として、形成させる既存施設との調和を図るとのことですが、今般、工業地域に対する需要が多く、特にインター付近では、物流施設の用地と考えている。店舗や物流施設も許容するということとなると、ものづくりの拠点としてのキャッチフレーズの整合性はどのように考えているのか。
• 事務局
  区画整理上は、ものづくりの拠点・形成として掲げています。委員ご指摘のとおり、インターから近いということで、ほとんど物流の需要が多い現状があります。しかし、今回の誘致により立地された企業については、加工物流が主流でございまして、ものづくりとはいえないまでも、加工という一行程があり、職場としての雇用も発生しています。従来のものづくりとは違うところはあるとは考えているところです。
• 委員
  店舗も許容したいとのことでしたが。
• 事務局
  工業地域の店舗については、工業地域内に就業されている方々の日用品等に配慮した店舗も許容されていることから、一定の面積については、店舗を許容していることとしています。
• 委員
  ここの方針に記載されている「ものづくりの拠点」について、少し表現を変更された方がよいのではないか。
• 委員
  区画整理事業が終了する中で、ある程度、この地区が成熟したときには,このテーマというものも、時代とともに変化し、それにあわせて見直しをしていく必要があると考えられる。今回、ものづくり拠点の形成という趣旨が徐々に適合しなくなってきているのではないかというご指摘でございましたので、それを踏まえて、その事業の竣工や用途の集積度合いにあわせて、考え方を適応させていくというのも重要だと考えられる。ここに記載されている趣旨からすれば、既存産業団地の再編整備と新産業団地の整備等により、職住近接のまちづくりを目指している。ということから、工業団地を作るというよりは、職住近接のまちづくりを目指すなかで、ものづくりの拠点の形成を目指すということですから、実際にこの街ができあがってきて、集積されて成熟したときに、この趣旨に適合しているのかどうか確認していく必要があると考えられる。
• 事務局
  時代が変化していること、柏北部中央柏の葉キャンパス駅周辺地区の地区計画も変更していることから、インター第二地区につきましても、委員ご指摘の趣旨を踏まえまして、ものづくりの拠点にこだわらずに、検討していきたいと考えます。
• 委員
  今回、この地区計画をみたときに、この地区が物流的な土地利用が中心になってきているのではないかということですので、それにあわせて、地区の将来像を少し見直していただく必要があるというご意見があったということで、ご検討いただきたいと思います。
• 委員
  他の委員と考え方が似ているのですが、地区計画の方針の文言はちょっとおかしいと考える。ものづくりの拠点という地区ではないと考える。物流や工業地域として利用の仕方はかなり広がってきていることから、文言は替えられるようであれば変えていただきたい。
• 事務局
  ご意見の趣旨を踏まえまして、検討していきたいと考えます。

7　傍聴

傍聴者

0人

以上