1　開催日時

平成25年2月20日（水曜日）午後1時30分から午後4時30分

2　開催場所

柏市役所本庁舎5階　第5・6委員会室

3　出席者

（委員）
　落合委員、相模委員、髙田委員、髙辻委員、福士委員、前田委員、小島委員、橋口委員、山内委員、中山委員、西藤委員、泉委員、菊田委員及び日野原委員
（事務局）
　吉川都市部長、鈴木都市部理事、澤都市部技監、寺島都市部技監、南條都市計画課長、長妻統括リーダー、片山統括リーダー、井出統括リーダー、大竹副主幹、田口副主幹、永野副主幹、原副主幹、岡田副主幹、荻野主事、竹内主事及び星北柏駅北口土地区画整理事務所長

4　議題

議案第1号　柏都市計画用途地域の変更について
議案第2号　柏都市計画高度地区の変更について
議案第3号　柏都市計画地区計画（柏北部中央・北地区）の変更について
議案第4号　柏都市計画地区計画（柏北部中央・柏の葉キャンパス駅周辺地区）の変更について
議案第5号　柏都市計画地区計画（柏北部中央・南地区）の変更について
議案第6号　柏都市計画地区計画（豊四季台地区）の決定について
議案第7号　柏市景観計画の変更について
議案第8号　柏都市計画道路の変更について
議案第9号　柏都市計画土地区画整理事業の変更について
議案第10号　柏都市計画生産緑地地区の変更について

5　議事（要旨）

全10議案について、審議した結果、全会一致で、議案第1号から第6号及び議案第8号から第10号までは原案どおり可決、議案第7号については、原案を適当であると認められた。主な意見等は次のとおり。

議案第1号から第5号（柏北部中央地区関連）

委員）
　高度地区の変更について、同じ用途地域（第一種住居地域及び準住居地域）における変更でも、場所によって「第一種高度地区」と「第二種高度地区」で違いが生じている理由は。
事務局）
　基本的には隣接する用途地域によって異なります。新たに用途指定する場合、低層の住居系用途地域が隣接する箇所については、「第一種高度地区」、それ以外の箇所については「第二種高度地区」となります。
委員）
　変更箇所である十余二船戸線の一番北側の地域では、道路を中心に、北側が「第二種高度地区」南側が「第一種高度地区」となっている。第二種高度地区側に隣接している地域は、将来的に用途が変わるので大丈夫ということか。
事務局）
　当該箇所は、現在、第一種低層住居専用地域となっていますが、将来的には工業系の用途地域に変わることが予想されますので、第二種高度地区で問題ありません。
委員）
　先ほどの、十余二船戸線の「第一種高度地区」については、南側の第一種低層住居専用地域に対し、日影の影響はないと思われるが。
事務局）
　日影だけでなく、風通しも考慮し、低層住居系の地域に影響が出ないようにしております。
委員）
　地区計画における最低敷地面積は、どのように定めているのか。
事務局）
　第一種低層住居専用地域に該当する地区については、区画整理における標準規模である150平方メートルを参考に定めております。その他、第一種住居地域に該当する地区については、住宅だけでなく、店舗及び事務所等をイメージして、開発行為の最低敷地面積である120平方メートルに、駐車場1台分の15平方メートルをプラスして、135平方メートルと定めております。

議案第6号から7号（豊四季台地区関連）

委員）
　地区計画における住宅地区Ｂ（1～3）の敷地面積の最低限度が135平方メートルとなっているが、土地利用の方針では「中高密度住宅を中心とした良好な都市環境の形成を図る」となっており、景観計画におけるこの地区のイメージ図も、かなり密度の高い絵が描かれている。135平方メートルだと、戸建ての宅地分譲を想定するような設定となっているが、仕様上、間違いは無いか。
事務局）
　建替事業の施行者であるＵＲ都市機構は、共同住宅を建てたいという意向をもっておりますが、将来的に、第三者に（土地）を売却された後、戸建て分譲される可能性も想定し、最低限度を設定しております。
委員）
　第三者への譲渡にあたり「戸建て分譲を行わず大規模な利用を行う」という者にしか譲渡しない、ということではないのか。
事務局）
　そこまでの強制力は難しいと考え、地区計画のほうで定めるという方針で進めております。売却にあたり、“戸建ては駄目だ”との条件設定は理想でありますが、ＵＲ都市機構と協議が詰めきれない状況であるため、地区計画で整備していく方針にしております。
委員）
　個人的な意見であるが、駅から近いところで、とても戸建て分譲ということは考えられない。やはり、集合住宅で、オプンスペースをとって、且つ、技術の高い利用形態、それを前提として利用してもらう第三者でないと、具合が悪いのではないかという気がする。それと関連して、今、説明は無かったが、ここは一団地認定をしている場所ですよね？先ほどの高度地区の関係でいうと、斜線の立ち上げというのは、それぞれ建物の周りに立ち上がる場所があるのか。それとも、この広大な敷地の外を取り巻いている道路の向い側の境界になるのか。立ち上がり場所はどこなのか。
事務局）
　もともと、ここは「豊四季台団地」として一団地認定されておりましたが、現在は、部分的に建替え毎に一団地認定を行っております。
委員）
　一団地の再認定をその都度行っているということか。
事務局）
　そうなっております。一団地認定の場合は、仮想敷地のラインがあり、建物ごとに日影等の検討がなされております。複数の建物で一団地の認定をとりますが、一棟一棟で、仮想の敷地のラインが組まれます。
委員）
　わかりました。二つ個人的に意見を言いたいのが、密度高く利用して、且つ、オープンスペースをとりたいということなので、戸建て分譲出来るようでは具合が悪いのではないかというのが一つ。逆に、高度地区をかけた時に、景観計画にあるような中高層住宅が建ちあがるだけの一団地規模の認定になるかどうかの事前に検討はなされているか。中高密度を目標としているわけであるから、建たないといけないわけで、第二種高度の規制が、障壁にならないのか。
事務局）
　ここは第二種高度地区としており、第一種高度地区よりは、緩くなっており、中高密度利用できる建物が建ち易くなっております。戸建て分譲に対する懸念ですが、ＵＲ都市機構との協議の中で、“規制が厳しくなると土地の売却が難しくなる”、という話もありました。市として理想を求めるのもよいが、そういった現状も踏まえて、敷地の最低限度を135平方メートルとしております。
委員）
　もう一つ、攻めの地区計画という意味で地区施設としての道路などを予定しておくことは考えないのか。
事務局）
　現時点では、そこまで考えておりません。
委員）
　この中は、学校を除いて、全てＵＲ都市機構の所有地なのか。あと、この中に市道は入っていないのか。
事務局）
　ＵＲ都市機構が既に売却してしまった土地もあります。道路については、市道も入っております。現在、交差協議等を行っており、全ての道路が確定しているわけではありません。街区道路については、造成を進めていく中で変更される場合もあります。
委員）
　現在、地区の北側について、高層の建物が建った場合、日照の問題等、隣接する住宅地に影響は無いのか。
事務局）
　その辺を考慮して、地区計画により高さの最高限度を設定します。現在、この辺りの計画が決まっていないので、先行して規制をかけることとなります。

議案第8号から第9号（北柏駅北口地区関連）

委員）
　道路についての変更とは、現状のままに戻したということか。
事務局）
　柏都市計画道路3・4・37号線に関しては、現道を拡幅していくことになります。
委員）
　財政的に厳しいとのことだが、国道6号線を平面交差することによって、どれくらいの削減になるのか。今の時代に平面交差というのはいかがなものか。先ほどの道路変更に伴う現道の拡幅について、何件くらいの移転対象者がいるのか。難航地権者もいるのではないか。
事務局）
　国道6号線の平面交差に関してですが、当初計画の立体交差における警察との協議では、なかなか了解が得られませんでしたが、今回了解を得ることが出来ました。平面交差になることによる利点ですが、当初計画においては、国道6号線をアンダーで潜ってしまうので、両サイドの土地が使いにくい状態となっておりました。今回、平面交差となることにより、駅に近い国道6号線との交差部分の土地活用がし易くなりました。また、アンダーで交差する場合、一度地下に潜ってから上がってくるので、結節する3・4・37号線の位置を、原道からずらさなければなりません。今回、平面交差にすることが、非常に大きな改善のポイントとなりました。現道拡幅に伴う移転対象者についてですが、今回は、用地買収による道路整備ではなく、区画整理事業として整備を行います。移転対象者の確認は取れておりませんが、ここの地域にお住まいの皆さまからは、区画整理事業の早期着手を望む要望書を頂いており、現時点で反対者はおりません。
委員）
　駅前広場と国道6号線は車のタッチが無いのか。歩道で切られてしまっているのか。
事務局）
　ここの地形に関しては、高低差があり、駅前広場より国道6号線のほうが高くなっております。直接タッチすると、滞留するので渋滞の原因となってしまいます。今回変更となる都市計画道路3・4・38号線をアプローチとして、駅前広場にタッチすることとなります。
委員）
　歩行者は、階段等で直接駅前広場へと行けるのか。
事務局）
　現在、詳細設計を行っておりませんが、なるべく、タッチ出来るようにいたします。全部ではありませんが、駅前広場の一部から歩道へと、行けるようにいたします。特に、一番端の部分は、同じ高さになります。

議案第10号（生産緑地関連）

委員）
　249号の一部廃止により、子どもの広場が設置されるとのことであるが、いつ頃の予定か。
事務局）
　現在、児童育成課で、ワークショップのようなものを開催し、地元の方々と話し合いをしており、年度内までには結論が出るそうです。実際に使用できるようになるのは、未だ先になると聞いております。
委員）
　いつも思うのだが、案件の殆どが後追いの承認となっている。申請ががなされた時点で、書面により審議を行う等、リアルタイムでの審議がよいのではないか。
事務局）
　生産緑地に関する審議については、他市も課題としております。法律としては「都市計画法」と「生産緑地法」の二本立てとなっており、「行為の制限解除」については、申し出から3ヶ月経過すると、自動的に制限解除となってしまい、都市計画法の網だけが残ってしまいます。実際、都市計画審議会に諮るときには、既に解除されてしまっているので、家屋等が建っているようなこともあります。非常に悩ましいところでありますが、一つの方法として、解除された時に、その旨の報告を行うことと併せて写真等を送付するか、効率的な方法を検討させて頂きたいと思います。
委員）
　よろしくお願いいたします。
委員）
　今後、生産緑地は減少していくことになるが、市では買取は出来ないのですね？そうなると市で考えているような、快適なまちづくりが難しくなってくるということか。
事務局）
　おっしゃるとおり、例えば、都市計画道路にかかっているような箇所についても、整備着手していないような箇所は買い取りが出来ません。非常に歯がゆい思いをしておりますが、制度上では、福祉施設等については、市が直接の事業主体でなくとも、建設は可能である等、ございますので、色々工夫をしながら、有効に活用していくことを、今後検討してまいります。

6　傍聴

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