1　開催日時

平成22年9月2日（木曜日）　午後1時30分～午後4時00分

2　開催場所

柏市柏五丁目10番1号

柏市役所第2庁舎5階第5・第6委員会室

3　出席者

（委　員）
丸田会長、高辻委員、花島委員、福士委員、中沢委員、成島委員、山内委員、地引委員、落合（富）委員、菊田委員及び深野委員

（事務局）
都市計画部：都市計画部長浜田、都市計画部次長増田、都市計画課長岩崎、都市計画課副参事渡辺、都市計画課主幹伊藤、他5名

都市緑政部長海保、区画整理課長古市、公園緑政課長南條、 他3名

4　議題

(1) 議案第1号　柏都市計画区域区分の変更について

（沼南中央地区）

(2)議案第2号　柏都市計画都市計画区域の整備、開発及び保全の方針の変更について

（沼南中央地区）

(3) 議案第3号　柏都市計画土地区画整理事業の決定について

(4) 議案第4号　柏都市計画用途地域の変更について

（沼南中央地区）

（柏北部中央・北地区）

（柏北部中央・こんぶくろ池東地区）

（柏北部中央・南地区）

(5) 議案第5号　柏都市計画高度地区の変更について

（柏北部中央・北地区）

（柏北部中央・こんぶくろ池東地区）

（柏北部中央・南地区）

(6) 議案第6号　柏都市計画地区計画の変更について

（柏北部中央・柏の葉キャンパス駅周辺地区）

(7) 議案第7号　柏都市計画地区計画の決定について

（柏北部中央・北地区）

(8) 議案第8号　柏都市計画地区計画の決定について

（柏北部中央・こんぶくろ池東地区）

(9) 議案第9号　柏都市計画地区計画の決定について

（柏北部中央・南地区）

5　議事（要旨）

全9議案を2区分し、審議を行った。

審議の結果、議案第1号から議案第9号まで全会一致で原案のとおり可決されました。

区分1　沼南中央地区

議案第1号　柏都市計画区域区分の変更について

地域振興拠点としての形成が図られるように、46．9haを市街化調整区域から市街化区域へ編入するものです。

縦覧期間は平成22年8月3日から8月17日まででございます。縦覧者は4名ございました。意見書の提出はございませんでした。

議案第2号　柏都市計画都市計画区域の整備、開発及び保全の方針の変更について

「都市計画区域の整備、開発及び保全の方針」に沼南中央地区の区域区分の変更、区画整理事業の実施等を反映させるものです。

柏都市計画都市計画区域の整備、開発及び保全の方針の内容の構成は、大きく分けて「1都市計画の目標」「2区域区分の決定の有無及び区域区分を定める際の方針」「3主要な都市計画の決定の方針」の3つです。主な変更点は下記のとおりになります。

・「1都市計画の目標」2）地域ごとの市街地像について

内容は沼南中央地区に商工業等の機能が集積する地域振興拠点の整備をする、を追加するものです。

・「2区域区分の決定の有無及び区域区分を定める際の方針」　2）区域区分の方針について

内容は約46．9haを市街化調整区域から市街化区域へ編入するため概ねの市街化区域面積を現行「5,406ha」を「5,453ha」に変更しています。

・「3主要な都市計画の決定の方針」　1）土地利用に関する主要な都市計画の決定の方針　1.主要用途の配置の方針

内容は商業地と工業地について沼南中央地区の位置付けを追加するものです。

・「3主要な都市計画の決定の方針」2）都市施設の整備に関する主要な都市計画の決定の方針2.下水道及び河川の都市計画決定の方針　a基本方針　イ.整備水準の目標　・下水道

ｂ主要施設の配置の方針　ア.下水道

内容は、目標年次平成27年に処理可能とする土地区画整理事業区域を含む市街化区域に沼南中央地区を追加するものです。

・「3主要な都市計画の決定の方針」2）都市施設の整備に関する主要な都市計画の決定の方針2.下水道及び河川の都市計画の決定の方針　ｃ主要な施設の整備目標

内容は概ね10年以内に整備を予定する主要な事業に、沼南中央地区を追加する。

・「3主要な都市計画の決定の方針」3）市街地開発事業に関する主要な都市計画の決定の方針1.主要な市街地開発事業の決定の方針

内容は、土地区画整理事業による都市基盤整備を図る必要があるとして沼南中央地区を追加するものです。

・「3主要な都市計画の決定の方針」3）市街地開発事業に関する主要な都市計画の決定の方針2.市街地整備の目標

内容は概ね10年以内に実施する予定の土地区画整理事業に、沼南中央地区を追加するものです。

・「3主要な都市計画の決定の方針」4）自然環境の整備又は保全に関する主要な都市計画の決定の方針

内容は平成21年6月に改訂した柏市緑の基本計画の変更内容を同方針に反映させるため記述を変更するものです。

縦覧期間は平成22年8月3日から8月17日まででございます。縦覧者は4名ございました。意見書の提出はございませんでした。

議案第3号　柏都市計画土地区画整理事業の決定について

沼南中央地区において区画整理事業の施行が確実となったことから、区画整理事業の種類、名称、施行区域等について決定するものです。

縦覧期間は平成22年8月3日から8月17日まででございます。縦覧者は1名、意見書の提出はございませんでした。

議案第4号　柏都市計画用途地域の変更について（沼南中央地区）

沼南中央地区の区域区分を市街化区域に変更し、区画整理事業を決定することにより土地利用に一定の制限を設ける必要があることから、新たに区画整理事業中の暫定的な用途地域として、工業専用地域を指定するものです。

区分2　柏北部中央地区

議案第4号　柏都市計画用途地域の変更について（柏北部中央地区）

内容は柏北部中央地区の各地区について区画整理事業の進捗に伴い、その土地利用方針に基づいた用途地域に変更するものです。

縦覧期間は平成22年8月3日から8月17日まででございます。縦覧者は4名、意見書の提出はございませんでした。

議案第5号　柏都市計画高度地区の変更について（柏北部中央地区）

内容は議案第4号により用途地域を変更する柏北部中央地区の各地区について、都市における良好な環境を保つため、今回用途地域を変更する地区に第1種及び第2種の高度地区を新たに指定するため変更するものです。

縦覧期間は平成22年8月3日から8月17日まででございます。縦覧者はなし、意見書の提出はございませんでした。

議案第6号　柏都市計画地区計画の変更について（柏北部中央・柏の葉キャンパス駅周辺地区）

柏の葉キャンパス駅周辺地区地区計画区域内に、地区施設として街区内の歩道状空地、歩行者空間などの通路や広場状空地などを新たに追加するほか、議案第7号以下で決定する区域と重複する部分を本地区から除外するため、変更するものです。

議案第7号　柏都市計画地区計画の決定について（柏北部中央・北地区）

議案第8号　柏都市計画地区計画の決定について（柏北部中央・こんぶくろ池東地区）

議案第9号　柏都市計画地区計画の決定について（柏北部中央・南地区）

柏北部中央地区一体型特定土地区画整理事業の進捗により、議案第4号で用途地域、並びに議案第5号で高度地区の変更を行いますが、これにあわせて、地区の特性に応じたきめ細かい土地利用の実現を図るため、各地区における地区計画を決定するものです。

縦覧期間は平成22年8月3日から8月17日まででございます。縦覧者は1名、意見書の提出はございませんでした。

6　主な質疑応答

区分1　沼南中央地区

議案第1号から議案第4号（沼南中央地区）について

委　員：　工業専用地域を指定することについて、区画整理の土地利用方針と矛盾しないか。

事務局：　区画整理事業の段階で将来の土地利用計画に沿った用途地域を指定すると区画整理事業の進捗状況に影響を及ぼすことがあるので、暫定用途で工業専用地域に定めています。土地の使用収益が始まる段階で、商業系等の土地利用方針にあった用途地域を定める予定です。

委　員：　工業用地の需要はあるのか。

事務局：　将来の出荷額について、現在よりも伸びると柏市では予測しております。このため、工業系の用途の面積が不足すると考えています。立地については国道16号に接した区域であり、利便性が高いことから工業系の立地が見込めると考えています。

委　員：　将来、暫定用途の工業専用地域から本来の土地利用の方針にあった商業系の用途地域に変更した場合、住宅の建築も容認するのか？

事務局：　用途の指定と同時に地区計画等で住居系の土地利用を排除する予定です。

委　員：　今までの区画整理事業の進捗状況は？

事務局：　柏市では現在7地区の区画整理事業が行われており、概ね事業の展開をすすめていますが、若干停滞気味の箇所もあります。地域の方々と協議をしながら新しいまちづくりとしてしっかりとした都市基盤を整備していきます。

委　員：　区画整理地内は基盤整備が整っているが、区画整理地周辺には社会基盤が脆弱なところがある。将来について社会基盤整備の整合性についてどのように考えているのか。

事務局：　柏市の総合計画並びに新市の新しい計画のなかで、沼南中央地区については新しい街の核とすることが位置づけられております。また、周辺の密集市街地等についても良好な環境のまちづくりを進めていく次第であります。

委　員：　沼南中央地区、北部中央地区については周辺の社会基盤も含めて区画整理の事業の他に整備をすすめていくということですか。

事務局：　周辺地区については関連する主要な道路、都市計画道路が地区から外に張り出していますが、既存道路とのネットワークなどを考えて整備していきたい。周辺の市街化されてる宅地、生活道路等については計画はありません。

委　員：　計画自体に反対ではないが、本当に需要があるのか。

事務局：　区画整理事業の成立は保留地の処分ができるかにかかっていますが、今回の計画では工業や配送センター等の見込みはあります。

委　員：　激しい豪雨等にも対応できる下水道の整備はできているのか。

事務局：　地区内に2箇所ほど調整池があり、直接下流の管にながれるのではなく一度ためて時間差をもって処理します。また、道路についても調整池のほうに流れていくような勾配となっております。

委　員：　事業認可はいつ頃を予定しているか。

事務局：　今年度中に組合を設立し、その後概ね5,6年で事業を完結したいと考えています。

委　員：　補助金はあるのか。

事務局：　市の補助金は予定していません。

委　員：　造れば売れるだろうという時代ではないので、需要をみて計画しているのか。

事務局：　平成27年の出荷額の予測に対し、現在の出荷額はこれを下回っています。目標の平成27年には柏市の工業、商業、業務が今より伸びると考えられ、まだ枠があるということで、今回その枠を今回で消化するものです。

委　員：　インター周りの区画整理の進捗状況は？

事務局：　インター第1で72．8％、インター第2が48．7％くらいの状況です。

委　員：　いつからやっているのですか。

事務局：　平成13年と平成14年です。

委　員：　約10年かけて7割と4割で、本当に供給不足なのか。また、風早工業団地についても合併前に誘致しようとしたが、結局のところ現在は店舗が多い。そのような状況で、沼南中央地区を柏市としてどのように位置づけて市街化区域にするのか、それを確認したい。

事務局：　色々な工場が転出している状況で、工業用地が不足しているから造るということだけでなく、政策的に企業誘致できる場所を確保するという意味あいもあります。

区分2　柏北部中央地区

委　員：　柏市ラブホテル建築規制条例は適用されるのか。

事務局：　適用されます。規制がかかります。

委　員：　他にこの地域で規制されるものはあるか。

事務局：　柏市開発事業等計画公開等条例により、ワンルームマンションの規制、中高層の建築物については近隣への説明等が義務付けられています。

委　員：　用途地域を細かく指定した上で、さらに建築物の用途制限をしている。例えばだが、こんぶくろ池東地区地区計画（第8号議案）の沿道地区は、用途地域が準住居地域であり加えて地区計画でパチンコや倉庫業を営む倉庫を規制している。その意図は何であるか。

事務局：　交通量の多い道路に対しては、自動車修理工場を建てられるようにします。逆に、インターに近いので倉庫業を営む倉庫が建つ可能性があり、そのような交通量が増えるようなものは後ろ側が住宅地であることから避けたいと考えております。

委　員：　柏北部中央・南地区において、工業専用地域の一部が地区計画区域に入ってるのはなぜか。

事務局：　今回の地区計画区域には、区画整理事業の区域外についても含まれています。区画整

理事業の対象になっているのは敷地の一部ですが、地区計画区域の指定の際には敷地全体を地区計画区域に指定しています。敷地の所有者にも説明はしています。

委　員：　地区計画の中で最低敷地面積について、135平米、150平米、165平米といくつか決めているようですが根拠はどのようなものか。

事務局：　柏市では従来から住宅の最低敷地面積の基準を135平米としてきました。駅近郊型の場合、また換地後の既存住宅の状況をみてこのように決定しています。

また、今回は150平米、165平米を指定した地区が2箇所ございます。北地区については、もともと良好な住宅地であるのでそれを維持しようと150平米を考えております。150平米の根拠については、135と165平米の間の数値ということできめております。もう一つのこんぶくろ池東地区は165平米、すなわち50坪としています。

委　員：　過去、柏市の地区計画で165平米に指定した箇所はあるのか。

事務局：　ありません。今までは、125、135、150平米です。

委　員：　最低敷地面積を165平米に指定すると、良好な環境は担保されるが、敷地を分割して宅地にしにくくなるのではないか。

事務局：　確かに330平米をきると2宅地に分割することはできません。区域内の既存の宅地

の中で概ね2箇所ほどそのような場所があります。

委　員：　今後も165平米を最低敷地面積にする可能性はあるのか。

事務局：　換地の状況を鑑みてその都度検討していきたいと考えております。この区域については周囲に自然がたくさんあることもあり、良好な住宅地環境をと考えております。

委　員：　内部で165平米にすることについて,議論はしたか。

事務局：　いたしました。また、土地所有者さんについても、反対はなく、もっと広い最低敷地面積のほうがよいとの意見もございました。

委　員：　147街区、148街区について、説明の中にあった計画は決定したものなのか。状況を説明していただきたい。

事務局：　147街区につきましては、建築確認がおりて工事中のもの、また既にできあがっている京葉銀行や辻仲病院です。148街区についてですが、現段階では大方の配置計画ができあがってきています。元は県の企業庁の土地で、県で設置しているアーバンデザイン委員会で配置等について了承がえられている段階でございます。高層棟2棟については建築確認がおりています。このように配置についてはほぼ決定しておりますので、担保性をとるため、地区計画を定めることになりました。

委　員：　道路境界から1ｍ以上セットバックするとような地区計画になっているが、その根拠は？

事務局：　1ｍ以上セットバックすることで、その建築物の空間の質を確保することにつながると考えております。例えば、歩道に自転車がはみ出たりすることを防げるなどです。もともとは建築基準法の第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域の壁面後退は1ｍまたは1．5ｍとしていること、それが数値的な一つの基準でもあるかと思います。あくまで最低なので、4ｍ、5ｍを指定している箇所もございます。

委　員： 　緑化を考えると、2ｍは必要ではないか。1．5ｍあれば高木を植えることができる。中途半端な1ｍだと、逆にデットスペースになることもある。

事務局：　今後、区画整理事業などの協力が得られるものは、そのように適切なスペースを判断して、協力して展開していきたいと考えています。今回1ｍ以上としたところも無駄なスペースにならないように検討していきたいと思います。

7　傍聴

（1）傍聴者　　7人

（2）傍聴の状況　　　傍聴要領に反する行為は、見受けられなかった。