1　開催日時

平成22年2月22日（月）午後2時00分～午後3時30分

2　開催場所

柏市柏五丁目10番1号
柏市役所第2庁舎5階　第5・6委員会室

3　出席者

（委　員）
丸田会長、落合（実）委員、髙辻委員、原田委員、福士委員、中沢委員、地引委員、菊田委員、留守委員

（事務局）
都市計画部：浜田部長、増田次長、

都市計画課：岩崎課長、伊藤（芳）主幹、山中主幹、小野、遠藤、井出、追塩

4　議題

(1) 議案第1号

柏都市計画用途地域の変更について＜千葉県決定：諮問＞

(2) 議案第2号

柏都市計画高度地区の変更について＜柏市決定：付議＞

(3) 議案第3号

柏都市計画地区計画の決定について＜柏市決定：付議＞

(4) 議案第4号

柏都市計画地区計画の変更について＜柏市決定：付議＞

5　議事（要旨）

事務局）　最初に本議案の地区、逆井駅東口地区の現状や変更の経緯等について、ご説明いたします。逆井駅東口地区は柏駅から東武野田線で船橋方面に3つ目の逆井駅の東口に位置しております。この地区については、その後背地に計画的に整備された逆井藤ノ台地区が隣接しております。　続きまして、市の上位計画の中の、逆井駅周辺の位置付けについてですが、第4次総合計画の中では、地域整備の方向として、南部地域を緑住都市構想という形で整備の考え方を示しており、逆井駅周辺は日常生活やサービスを提供する、賑わい拠点と位置付けております。　また、柏市都市計画マスタープランにおきましても、市内の各鉄道駅周辺、その他の地域の拠点となる地区におきましては、景観に配慮しながら地域に密着した魅力ある商業の誘導に努めていくと位置付けております。

議案第1号、柏都市計画用途地域の変更についてですが、今回変更する区域は、逆井駅東口の区域でございます。現在の用途地域は第1種低層住居専用地域で、建ぺい率30％容積率50％と、建ぺい率50％容積率100％、及び建ぺい率60％容積率150％で、これを第1種住居地域の建ぺい率60％の容積率200％に変更しようとするものです。今回の変更は、駅前としてふさわしい土地利用の形成を目的としまして、これまでの低層の住宅地から、一定規模の店舗、事務所等が建てられるようにするものです。用途地域の面積ですが、第1種低層住居専用地域の面積が741ｈａから740ｈａになり、第1種住居地域の面積が1271ｈａから1272ｈａへの変更になります。

議案第2号、高度地区の変更についてですが、北側宅地の日照、通風などを確保しまして、良好な環境を保つため、建築物の高さの限度を定めるものでございます。今回は用途地域の変更に伴いまして、全区域を第1種高度地区とします。高度地区の変更面積ですが、市全体で836ｈａから837ｈａになります。

議案第3号、柏都市計画地区計画逆井駅東口地区の決定についてですが、用途地域という一般的な建築物の規制、誘導を補完しまして、その地域の特性に応じたまちづくりを進めるために地区計画を定めるものです。本地区計画の目標は、駅前広場と日常サービス施設、都市型住宅が調和した、親しみと賑わいのある良好な街並み形成に併せ、既存住宅や隣接した住宅市街地の住環境保全及び調和を目標としています。地区計画の区域ですが、用途変更の区域と鉄道・道路の縁辺の一部を含めた区域になります。用途地域を第1種住居地域に変更した区域については、更に地区内を既存住宅地区、住商共存地区Ａ、住商共存地区Ｂの3つに区分しています。これは現状の建物状況や、今後の展開を考えまして、それぞれ地区の特性を活かした土地利用の方針を定めるために細分化したものでございます。はじめに、既存住宅地区についてですが、駅前広場に隣接し、既存商業地を後背に抱える地区であることから、一定の日常サービス施設の立地を許容し、中低層住宅との調和に配慮された地区の形成を図るものとしています。続きまして住商共存地区Ａの地区についてですが、駅前広場に連なることから、市民の日常生活や駅利用者の利便性を高めるサービスを提供する施設の立地を図りまして、地域の顔である駅前広場周辺地区の形成を図るものとしています。次に、住商共存地区Ｂですが、市民の日常生活や、駅利用者の利便性を高めるサービスを提供する施設と、周辺住宅地への住環境配慮を考えまして、概ね1宅地の幅10ｍで指定するものです。具体的なまちづくりのルールとしまして、1．地区施設の配置及び規模、2．建築物等の用途制限、3．建築物等の高さの最高限度、4．建築物の敷地面積の最低限度、5．壁面の位置の制限、6．かき又はさくの構造の制限、この6つにつきまして、地区整備計画で具体な内容を定めております。それでは第1に、地区施設の配置及び規模ですが、赤線の位置に幅員4ｍ、延長約100ｍの自転車歩行者専用道路を定めます。これは後背の住宅地から駅へのアクセスを図るために、地域に必要な道路として設置するものでございます。続きまして建築物等の用途の制限ですが、地区にふさわしくない用途の建築物を制限することで、より良好なまちづくりを進めようとするものでございます。全ての地区で現在の住環境への配慮と、駅前にふさわしい土地利用のバランスに配慮しまして、用途地域に対応した建築基準法の制限に加えまして、地区にふさわしくない10項目の用途の建物を制限します。続きまして建築物等の高さの最高限度を定めるものです。これは、街並みの統一感を保ちながら、日照を確保するために行うもので、既存住宅地区では既存の住環境を配慮しまして、3階建までを目安とした12ｍの高さ制限をかけるものです。住商共存地区Ａにつきましては、既存の住環境に配慮する一方で、駅前としての高度利用を想定しまして、6階建くらいまでを目安とした18ｍとします。住商共存地区Ｂにつきましては、隣地境界から1宅地分を想定しまして、奥行き10ｍの区域につきまして、第1種低層住居専用地域と同等の高さ10ｍを設定しております。続きまして建築物の敷地の最低面積ですが、敷地の細分化を防止するとともに、建て詰まった密集市街地にならないよう必要な空間を確保するために、既存住宅地区では、既存の住宅環境を考慮しながら市の開発行為の許可基準に準じて120平方メートルとします。また、住商共存地区Ａ、Ｂにつきましては、小規模な生活利便施設を想定しまして、200平方メートルを最低限度にする考えです。なお、既存住宅地区では、120平方メートル以下の敷地が現在存在しており、そのため緩和規定を設けます。これは、土地を分割しないで全部を敷地として用いるならば建築を認めるというものでして、既存の建築の範囲内であれば増改築もしくは新築ができるというものを残しています。続きまして建築物の壁面の位置の制限です。これは、道路境界線から壁面までの距離を確保することでゆとりのある空間を生み出し、また、建築物の位置を整えることで良好な環境の形成を目指すものです。建築物の壁面、またはこれに代わる柱の面までの距離を、道路境界線から1ｍ以上確保するというものです。また、隣接する住宅地に配慮して、北側になります区間に、1号壁面を定め隣地境界から3ｍ以上離すというものを盛り込んでいます。なお、壁面の位置の制限につきましては、やはり緩和規定を設けています。出窓の場合、車庫等で高さ3ｍ以下かつ床面積が20平方メートル以内のものです。物置等で軒の高さが2．3ｍ以下かつ床面積が5平方メートル以内のものにつきましては、この限りではないと設定しています。また、もう1つの壁面の位置の制限も緩和規定としまして、既存の建築物が壁面の位置の制限内にかかっている場合についても大規模修繕、模様替えといったような増改築が可能になるような形で設定しております。この緩和規定を設けた理由としましては、地区計画の制限がかかることにより、既存不適格となった建築物の大規模修繕等ができないことを可能にするためです。最後にかき又はさくの構造の制限です。道路に面する部分につきましては、かき又はさくを設ける場合には、生垣、透視可能なフェンス又はこれと植栽を組み合わせた構造とし、緑化の推進、また震災時のブロック塀の倒壊防止などの目的から、この2つを定めるものです。ただし、フェンスの基礎ブロック又は高さが70ｃｍまでのものはＯＫとしております。また、門柱に付属する袖がきについては、片側2ｍ以内かつ1．2ｍの高さまでという形で設置の許容をしています。

議案第4号、柏都市計画地区計画逆井藤心地区の変更についてですが、場所は今回変更しようとするエリアのすぐ東側に隣接した地区です。本地区は昭和62年に土地区画整理事業により計画的に整備された住宅地です。良好な住環境の保全を目的に、地区計画が当時決定されております。今回、逆井駅東口の駅前広場が整備されたことに伴いまして、本地区の区域界について、この地区計画の区域から除外するものでございます。

最後にですが、これらの関連する都市計画の手続きにつきまして、平成22年1月15日から同年1月29日まで2週間縦覧を行いましたところ、2名の縦覧者がございました。また、同日期間内の意見書の提出はございませんでした。よろしくご審議の程、お願いいたします。

委　員）　議案1号から3号までの整合性について、地区計画では住商共存地区Ａの建築物の高さは18ｍを限度としているが、1種高度ですと北側から18ｍくらい下がる必要がある。用途では床面積3000平方メートルまでとなってますから、仮に0．3ｈａの敷地とすると、200％で考えて6000平方メートルとなる。高度利用という意味で言えば2種高度でもいいのではないかなというのが1つ。それと関連して、この18ｍという高さについて、周辺の人は納得してるのかという点。また、高度地区の規定書の中で、総合的な設計については特例として認めるとなっていますが、これは総合設計でやる場合に建物の高さは18ｍを超えてもいいという事か。

事務局）　まず全体の整合性についてですが、市としては上位計画に基づく駅前周辺の顔、拠点造りをベースに物事を考えています。その中で、都市基盤の施設の駅前広場とそれに連絡する道路が出来、その駅前広場に接する利便施設の誘致というところから、まず用途地域を変更する事となります。その用途地域の変更につきまして、商業施設をどれくらいのボリュームで誘致するのが適当かと考えますと、元々ある商店が張り付いている地区の幹線道路にアクセスしているのが、区画整理によって整備された両側歩道付きの道路です。そこに今回の駅前広場とその進入路を確保したという経緯から、この区域だけを独立した商業的な誘致を図った場合、元々あったこの地区の方々の生活道路でもあるこの道路に負担をかけることになり、それはまちづくりの観点からおかしいと考えられます。その中で容認できる範囲としては、東武野田線の他の駅で、区画整理もしくは民間の開発で生み出された地区の近隣商業からは一段落とし、第1種住居地域と設定しました。また、容積のボリュームですが、実際の土地の利用形態、駅に面する土地の形態、規模からすると、3000平方メートルと考えます。また、他の駅周辺におきますスーパーマーケット等の大きさも概ねそれ以下か同等規模でできていますので、この地区でも妥当と考えました。高さによる容積との関係でございますが、市街地開発事業等で面的に整備したところではなく、あくまでも道路が一本通ったというものと同様ということから、高さをあまり上げてしまうと、周辺の戸建住宅に対する影響が大きいことから、鉄道沿いの第1種住居地域と同様に1種高度を定めております。次に、地区計画の高さ制限についてですが、住商共存地区Ｂは戸建住宅で、今後数年もしくは十数年かけて土地利用が変わっていくところであるので、1戸2戸高い建物が建つと困るということより10ｍとしました。住商共存地区Ａは、写真でもご覧いただいたように駐車場でございまして、早い開発があるだろうということから、ある程度の高さを許容する考えと、地元周辺の説明会におきまして、用途変更であまり高いものが建つと、住宅に日影も大きくなるしということから、できるだけ高さを抑えていただけないかということがありまして、18ｍとしたところでございます。また、総合設計との関係でございますが、基本的には地区計画で18ｍと定めていますので、総合設計等におきまして出された案件も18で固定していきたいと思っています。

委　員）　1種高度だと18ｍを造ろうとすると隣地境界から18ｍくらい下がらないと実現できないが敷地の中で十分活かせますか。

事務局）　委員がおっしゃるように、この境界で建てようとすると敷地の半分くらいまでいかないと6階は厳しいかなと思っています。ただ、容積200％を消化できないかというと、私どものシミュレーションでは、線路側のほうに建物を建てれば、下が商業で2階以上を共同住宅でやっても消化しきれなくはない状況です。

委　員）　検討されているようですので、今の説明で結構です。

委　員）　地区計画にある自転車歩行者専用道路の説明と、駅に対する駐車の需要については考えられているのか。それから、駅前広場の整備と用途変更のタイミングについて、教えていただきたい。

事務局）　現状では駅に近い最短ルートとして皆さんが通っている状況のため、用途地区の変更とあわせまして、地区施設をこの中に計画しました。これについてはこの地主さんが開発をするときに、道路として提供していただくというやり方で確保する予定です。なお、駅前の駐車場ということで、駅利用の駐車場と、住宅車庫としての2つの需要がございます。駅利用の駐車場につきましては、旧沼南エリアに近い方からの利用が多いところでございました。それにつきましては、今年の1月18日より、公共交通への転換を図るべくルート設定等をして、コミュニティバスを運行しております。また、清掃工場の方面もこの駅を利用していますので、そちらにもジャンボタクシーが駅前広場に入ってくる形で、公共交通を整備するという形にしました。駐車場がなくなることに対する需要に対しては、公共交通への転換をお願いしていきたいという形で考えております。地区内の車庫の代わりとしましては、代替機能をどこかに確保していただくしかないのですが、そういう形で地元にもご説明をしたところでございます。

委　員）　流れの理屈は分かりました。ただ、自然発生的なパークアンドライドがせっかくそこで起こっているのに、その需要をコミュニティバスで吸収可能かは今後の課題になるのかもしれません。

委　員）　地区計画の中で、自動車の車庫については特段建築してはならないものとしては上がっていないが、何か配慮があって外しているのか。

事務局）　特段それを取り上げて検討して外したということではございません。

委　員）　自転車歩行者専用道路というのは、形態をきちんと整備するんですか。

事務局）　開発者側で整備をしてもらって市に帰属していただく予定です。

委　員）　ここの土地に地権者は何名いるのか。

事務局）　会社と個人1名です。

委　員）　具体的な買い付け計画があるのか。

事務局）　まだ具体的ではないです。

委　員）　2つの地主さんの境界を通るということですか。

事務局）　概ね境です。

委　員）　地主さんは同じ地主さんか。

事務局）　同じで会社名義と個人です。

委　員）　駐車場の件で、公共のバスを利用するというお話がありましたが、ジャンボタクシーやコミュニティバスも利便性を考えると、何分に一本とか時間的な延長とか考えてるのか。

事務局）　今年の1月18日より、ジャンボタクシーにつきましては若干本数を増やしています。コミュニティバスにつきましては、昼間の移動について、できるだけ確保するような形をとっております。

委　員）　1時間に1本くらいですね。

事務局）　基本的な考えは公共交通への転換ということです。若干ご不便はおかけするかとは思うんですが、省ＣＯ2の時代に向けて、ご協力お願いするものです。

委　員）　駅前広場は送迎に対応しているの。

事務局）　タクシープールと送迎用とバス、大型は入れないですが、中型までのバスが入る形です。

委　員）　生活するとなると30分に1本くらい欲しいですよね。

事務局）　今回逆井駅までコミュニティバスを延ばしたんですが、運転手さんに話を聞いたところ、利用者は若干増えたということです。

委　員）　市がかなり補助を出すのか。

事務局）　半分です。

委　員）　高度地区の規定書ですが、建築基準法施行令第136条云々というところで、「総合的な設計について」という文言がありますが、総合設計と総合的な設計というのは区別されているわけで、これは昔からこの文言なのか。

事務局）　県に合わせた様式を使っています。

委　員）　総合的な設計というと建築基準法第86条の一団地認定の中で使っている言葉で、建築基準法施行令第136条とは建築基準法第59条の2の規定により政令で定められたもので、総合的な配慮となっています。

事務局）　規定書につきましては精査しまして、随時変更できるところについては直していきたいと思います。

議　長）　他にご質問ご意見ないようですので、採決いたします。県決定と市決定とに分けまして、まず議案第1号につきまして、原案どおりで異議ございませんでしょうか。

委　員）　異議なし

議　長）　異議なしということですので、議案のとおり決定させていただきます。議案の第2号から第4号について、原案どおり可決することに異議ございませんでしょうか。

委　員）　異議なし

議　長）　異議なしということですので、議案第2号から第4号につきましても、議案のとおり決定させていただきます。どうもありがとうございました。

以上で本日の議事は終了させていただきます。御協力ありがとうございました。

6　傍聴の状況

（1）傍聴者　　2人

（2）傍聴の状況　　　傍聴要領に反する行為は、見受けられなかった。