1　開催日時

平成20年5月26日（月曜日） 午後1時30分から午後3時30分

2．開催場所

柏市役所　第2庁舎3階　庁議室

3．出席者

(委　員)
丸田会長、落合（実）委員、木村委員、萩原委員、福士委員、中沢委員、成島委員、山内委員、宇佐見委員、落合（富）委員、山野辺委員、髙辻臨時委員

(事務局)
都市緑政部：小林都市緑政部長、海保都市緑政部次長

再開発課　：古市課長、鈴木副参事、井出副主幹、鈴木副主幹、田村主査

生涯学習部：猿渡生涯学習部次長（兼）教育総務課長

教育総務課：松永主任

都市計画部：日暮都市計画部長、結城都市計画部次長

都市計画課：後藤課長、奥山副参事、染谷主幹、後藤副主幹、野口副主幹、遠藤副主幹、小笠原主事

4．議題

（1）議案第1号

柏都市計画第一種市街地再開発事業（柏駅東口D街区第一地区）の決定について

（2）議案第2号

柏都市計画高度利用地区の変更について

（3）議案第3号

柏都市計画防火地域及び準防火地域の変更について

（4）議案第4号

柏都市計画地区計画（柏駅東口D街区第一地区）の決定について

5．報告事項

（1）柏市都市計画マスタープラン「地域別方針」素案の作成に関わるワークショップについて

（2）建築基準法第51条ただし書き許可基準の制定について

6．議事（要旨）

議案第1号から議案第4号は、柏駅東口D街区第一地区の第一種市街地再開発事業に伴う議案で関連することから、一括して審議を行なった結果、議案第1号から議案第4号まで、全会一致で原案のとおり可決された。

議案第1号

柏都市計画第一種市街地再開発事業（柏駅東口D街区第一地区）の決定について

柏市の中心的な商業・業務地区としての土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るため、商業・業務・公益施設の整備を行い、もって都市再生緊急整備地域内における都市基盤整備と中心市街地の活性化に寄与するため、当該区域において市街地再開発事業の都市計画を決定するもの。

議案第2号

柏都市計画高度利用地区の変更について

市街地再開発事業の促進を図り、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るため、柏駅東口D街区第一地区の高度利用地区に関する都市計画として、建築物の容積率の最高限度、建築面積の最低限度、及び壁面の位置等の制限を変更するもの。

議案第3号

柏都市計画防火地域及び準防火地域の変更について

市街地再開発事業による高度利用に対応し、防災上の安全性を確保するため、防火地域及び準防火地域の変更を行なうもの。

議案第4号

柏都市計画地区計画（柏駅東口D街区第一地区）の決定について良好な都市環境と商業地区の形成を目指し、適切な土地利用の誘導と保全を図り、魅力ある商業ゾーンの形成と歩行者空間の確保を行なうことを目標として、地区計画を決定するもの。

これらの都市計画の決定及び変更の案の縦覧の結果については、本年5月1日から5月15日まで縦覧を行い、縦覧者は7名。意見書の提出はなかった。

7．主な質疑応答

○施行区域について

委　員　現在の商業集積を活かしという表現が何箇所にもあるが、現存している店舗とか住まわれている方々は、どうなるのか。

事務局　都市計画決定をした後に組合の設立に向かっていく。新しいところに残るか地区外に転出するかは、これからの話し合いになる。

委　員　今回、第一種市街地再開発事業を都市計画審議会に提出するのは、都市再開発法の第3条が根拠か。

事務局　はい。

委　員　都市再開発法第3条に第一種市街地再開発事業の施行区域を定めるべき区域の条件が書いてあるが、今回はどれに該当するのか。

事務局　高度利用地区に該当する。

委　員　高度利用地区はまだ決定されていないが。

事務局　都市計画の決定をする期日が、再開発事業と同日に決定を予定しているので支障ないものと考えている。

委　員　わかりました。同じく第3条に、その区域内の耐火建築物の建築面積と敷地面積の規制がありますので、当地区の状況を説明していただきたい。

事務局　地区全体の合計の概ね三分の一以下であること、という条件があり、当地区の状況は約24％であり、この項目に適合している。

委　員　この時期にこの場所の再開発事業を行なうことについての説明を。

事務局　柏駅東口の周辺は、昭和63年から計画をたて市街地再開発事業を進めてきており、権利者の皆さんの合意形成の中で必然的にエリアも決まってきた。

また、時期については、20年間かけて、やっと立ち上がってきたところがこの時期であった。バブルの崩壊等により事業化が進まなかった状況がある中で、そこを乗り越えて権利者の皆さんの意欲が、やっと結ばれてきた状況である。

委　員　今、地権者と周辺の方々との話し合いは、どうなっているのか。

事務局　今の時点で、どういう話がされているかはわかりませんが、事業に関しては、隣接者ともよく相談し整備をするよう組合を指導してまいりたい。

○緑化基準について

委　員　建築物等の整備の方針に、良好な都市環境の形成、ヒートアイランド現象の抑制及び魅力ある都市景観の形成等に向け、敷地内の積極的な緑化に努めるとあるが、どの程度を積極的と捉えて指導するのか。

事務局　平面の緑化のほか屋上にも緑化の指導をしてまいりたい。

委　員　例えば、何割とか数値目標を与えているのか。

事務局　積極的な緑化と文言で書いてあるが、基準としては、柏市緑を守り育てる条例の中で、敷地面積の10％以上というのが基準になっているが、それ以上は最低限指導する。

委　員　もう少し、数字的なものを入れた方向性が必要と思い指摘させていただいた。

○車の経路について

委　員　車の経路が示されたが、周りの道も狭いし、これだけの駐車場台数があると危険性も伴うと思うが、対策等をお聞きしたい。

事務局　地区内は、再開発事業の中で歩道が整備されるので、今以上に安全性は確保されると思います。この再開発の地区から旧水戸街道までの区間の整備は、用地を買って整備をしていくことになるので、地主さんのご協力を得ながら出来るのであれば、そういう方向をとっていきたい。

委　員　地主さんに協力していただけなければ成り得ないということか。

事務局　もう一点、旧水戸街道から入って旧水戸街道に出て行く経路については、線路側にいくと住宅地であり、多くの車を入れ込むのは適切ではないことからこの経路を考えている。また、施設に交通整理員を置くので、経路は的確に守られると考えている。

委　員　旧水戸街道も片側一車線でいつも混んでいるので、なかなか旧水戸街道に出したくても出せない状況が続くのではないか。

事務局　旧水戸街道の道路構造を倍にすることは出来ない。市としては、出来るだけ自家用車ではなく、バスなどの公共交通を使っていただきたいと考えている。

○新中央図書館について

委　員　再開発ビルの中に予定される図書館は、今ある図書館の機能を上げるとか、図書館を新しくして欲しいという要望を受けてのものか。

事務局　図書館の整備は長年の懸案であり、市民要望も高く現在の総合計画の中にも位置付けられ、重要事業の一つとして取組んでいる。

委　員　図書館とか学校、公園等は、都市計画の上で大事なコミュニティ施設です。そういったものが核になってコミュニティ開発が出来て街が出来る。都市計画マスタープランや都市計画の関係で図書館をどのように位置付けて、将来ネットワークをどのように考えているのか。

事務局　都市計画マスタープランには、公共公益施設の方針に多様な生涯学習機会の提供として、図書館や生涯学習施設などの充実を図るとしている。今年度が最終年度となる都市計画マスタープランの策定の中で、今回の再開発事業、教育委員会の意見も反映しながら、しっかりと位置付けをしていく。

委　員　柏の図書館は、将来的に何地区に分けて、分館的なブランチ、セントラルなどのネットワークをどのように考えているか。

事務局　現在、各コミュニティエリアに各近隣センターを設置して、その中に分館という形で市内に16館ある。新中央図書館は、何れこの16館をネットワークした上での拠点ですので、ネットワーク作りなどにも力を入れていく。

委　員　駅周辺の開発は、西口と東口で機能の分担を図るという記述がある。東口は、商業機能の集積に文化機能を付加した拠点整備を行なう。この一文で、東口に文化機能を付加するという意味において、図書館が入ると解釈してよいか。

事務局　柏駅周辺は、商業・業務という面が先行してきた面があります。それに情報化や図書館を含めた文化的なものを街の中に盛り込んでいこうとする意思がある。

委　員　西口のコンセプトは。

事務局　西口は、商業のほか、つくばエクスプレスの開発が進み、向こうとの表玄関という面から、交通アクセスの顔を重視しようとする形と、4ｍに満たない道路のところに住宅が張り付いている状況から、防災性の向上を図ろうとの趣旨が強くなっている。

委　員　活性化事業などにより、国からの補助金等の予定はあるか。また、補助金等の使途は決められているか。

事務局　再開発の建築物については、いわゆる共同施設整備費といわれる一般会計からの補助金と、道路特別会計からの補助金が再開発事業に入ります。図書館については、中心市街地活性化事業の主要事業プロジェクトの一つになっており、総括して交流センター的な切り口で図書館を含んだ交付金は予定されている。

委　員　将来広げる余地はどの程度取ってあるのか。また、図書館の場合、耐荷重から構造が違ってくるのではないか。

事務局　施設建築物は、図書館が入れば蔵書の重量から、通常のビルの倍位の重さを支えることになるので、当初から入る階が決まれば、そういう構造に設計をしていくことになる。

委　員　面積に余裕はあるか。

事務局　今の時点で全体の大きさが決まっていますので、今は三層、約6000平方メートルで、再開発ビルの中に受け入れるとしているので、余裕という意味では、現在は無いといえる。

委　員　将来的なことを考えると、余裕のない設計というのはどうなのか。

事務局　財政的な制約、あるいは再開発ビルの建物としての形状などの制約を考えると、6000平方メートル　プラスアルファという余裕は、現実的には考えにくい。

委　員　再開発ビルに入るには、賃貸か購入か。

事務局　今の再開発事業の仕組みの中では、保留床を取得していただくことで話しを進めている。

委　員　図書館が何階に入るかは決まっているか。

事務局　中層階ということは図書館の基本計画の中で説明されているが、具体的には、建物の詳細設計が出来てからになる。

委　員　事業の総額は、概算でどの程度を見込んでいるのか。

事務局　捉え方が非常に難しいが、おおよそ130億円から150億円程度ということになる。

委　員　柏市が新中央図書館に予定している額は、約50億といわれている。3フロアで3分の1以上の負担をしている形になる。もし、柏市が参加しないとなった場合、この再開発事業は成り立つのか。

事務局　今現在の事業の仕組みでは、図書館が保留床を取得するという前提で計算をしているが、もし図書館がなかったら、他の用途でやることになる。

委　員　図書館が保留床を取得しなかった場合、開発に心配ないという話と開発が頓挫するというのでは、我々が議論するのにだいぶ違うので、そのへん伺いたかった。

事務局　特定財源の確保は、再開発事業をはじめ図書館についてもやっていくべきことと考えます。市が支出すべき、いわゆる単独費といわれるものについては、出来るだけ縮減を図っていく必要がある。

○公共空地について

委　員　広場状空地と書いてあるが、公開空地との関係等どのように考えられてきたのか。

事務局　地区計画の地区施設の配置及び規模のところで、その他の公共空地として、通路、広場状空地を定めるものです。

公開空地は、建築基準法に基づく総合設計制度で取り扱っているものですが、今回提示している空地は敷地内の空地で、基本的に建築物や工作物で覆われていない敷地であるとか、植え込み、芝地とか、池、狭小な公衆便所なども空地に含まれるものです。公開空地は、いくつかの容積を緩和するという制度がありますが、現状は通路状の空地として差はないのですが、制度的な運用が違うということで、ご理解をいただきたい。

委　員　機能上はほとんど同じ。公開空地にすれば、またいろんな制約が入ってくる。

事務局　今回、容積率の緩和については、高度利用地区を活用して容積率の緩和を行なっておりますので、総合設計制度は使っていないということです。

○容積率の緩和について

委　員　高度利用地区の中で容積緩和がある。容積が商業地域の400％のところが、A地区が600％になって、Ｂ地区が450％で、Ｃ地区が350％となっている。この根拠を教えてほしい。

事務局　この600％の方は、文化機能を入れることで100％の容積率アップ、建ぺい率を現在の基準80％のものを70％にすることで50％の容積率アップ、壁面制限によって、50％アップで、トータルで200％のアップです。450％及び350％というのは、基準容積が、ちょうど都市計画道路の境界線から25ｍのところで、駐車場ビルのほうは、商業地域と近隣商業地域に分かれているので、現在、商業地域は400％、近隣商業地域は300％ということで、これに50％ほど容積のアップをしています。この50％は、建ぺい率80％のものを70％に10％減らしたことで容積率のアップをしている。

8．報告事項1

柏市都市計画マスタープラン「地域別方針」素案の作成に関わるワークショップについて

柏市都市計画マスタープランは、平成18年度に分野別方針素案を作成し、平成19年度は、市民ワークショップの開催により、地域別方針素案の骨子を作成した。

今年度は、引き続き市民ワークショップを開催し、地域別方針を作成した後、柏市都市計画審議会の意見をいただき、都市計画マスタープラン案を作成する。案の作成後、柏市都市計画審議会へ諮問、答申の後、平成21年度に決定・公表の予定。

○策定最終年度の作業は、大きく次の3点。

• 地域別方針素案と分野別方針素案を整合させ、都市計画マスタープラン案を作成する
• 将来都市像を実現するためのプロセスの検討
• 読み手を考えた全体構成や内容の精査

○意見聴取と市民への周知

• 広報かしわ、柏市ホームページへの掲載
• 事業者などの団体との意見交換
• 市民アンケートの実施などについて検討していく。

9．主な質疑応答

委　員　市民参加の体制で、市民委員が99名いると思うが、これは決定している数なのか。農業関係の人達がメンバーにいないような気がするがどうなのか。農業関係者も入れてもらいたい思いがある。

事務局　都市マスのワークショップにより地域別方針を作成するにあたり、市民委員は公募の他、地域のふるさと協議会、青年会議所、ＰＴＡなどからの参加を含め、99名の方にワークショップに参加していただいている。特に農業関係の人ということでの参加はいただいていない。6月22日に最終のワークショップを行い、まとめていこうとして

いるので、ここで新たに意見を伺っていくのは難しい。例えば、農業委員会などの場で報告という形で説明することなどを検討したい。

10．報告事項2

建築基準法第51条ただし書き許可基準の制定について

近年、持続可能な循環型社会の確立を目指してリサイクル関連法等の整備が進んだことから、廃棄物処理施設の設置計画が増加し、工業系用途地域のみならず市街化調整区域への進出相談も増加傾向にある。廃棄物処理施設は建築基準法第51条の規定によりその敷地の位置が都市計画決定されていることが原則とされていますが、民間事業者の施設については都市計画決定ではなく法第51条ただし書き許可で対応している。

許可にあたっては、都市計画審議会の議を経てその敷地の位置が都市計画上支障がないと認められることが要件とされており、都市計画上の影響や地域生活環境の保全などを審査することになりますが、敷地の位置や般出入計画に関する許可の要件については敷地の選定に関わるものであり、許可基準を策定することにより許可手続きの事前明確性を確保することが、許可の適正な運用を図る上で効果的であると考えられます。

このような趣旨から、廃棄物処理施設建設に係る関係課会議において、許可基準の策定に向けた検討を行い、許可基準及び施設計画指針を策定した。

11．主な質疑応答

委　員　農地転用が調整区域の場合非常に多い。この建築基準を、農業委員会事務局などに説明をしておいていただきたい。

委　員　建築基準法の51条を読むと、柏市都市計画審議会を通ったものは、千葉県の都市計画審議会はいらない気がするのですが。

事務局　産業廃棄物の位置の指定なのですが、県審議会が審議権を持っていますので、県審議会を通さないと出来ない。

委　員　ただし書き許可基準の中で、立地基準があります。位置と般出入計画、二つあるのですが、全て工業専用地域の中でも適用するのか。

事務局　適用していきます。

委　員　今回の施行で不具合な施設とかは出てくるのか。

事務局　立ち入りの調査は、中核市になり柏市が権限を持ちますので、実際には運用等これからどうしていくか、もう一回詰めていくことになる。

委　員　そのような規制というか調査等をして、指導も出来ると位置付けてよいか。

事務局　建築行政部門については、基準を持っていませんでしたが、今回、県下統一の基準を県が中心になって定めましたので、これから指導がしやすくなると考えている。

12．傍聴

（1）傍聴者

7名

（2）傍聴の状況

傍聴要領に反する行為は見受けられなかった。

13．次回開催予定

平成20年8月5日（火曜日）　午後の予定