1．開催日時

平成19年11月8日（木曜日）午後1時30分から午後3時30分

2．開催場所

柏市役所　いきいきプラザ　2階研修室

3．出席者

（委員）丸田会長、落合（実）委員、萩原委員、福士委員、中沢委員、成島委員、山内委員、宇佐見委員、山野辺委員

（事務局）

都市緑政部：日暮都市緑政部長

区画整理課：山田課長、松崎副参事、加藤統括リーダー、鈴木副主幹

都市計画部：岸本都市計画部長、中川都市計画部次長、

都市計画課：後藤課長、谷口統括リーダー、染谷統括リーダー、鉾田統括リーダー、伊藤副主幹、平野副主幹、野口副主幹、遠藤副主幹、小笠原主事

4．議題

（1）議案第1号

柏都市計画道路（高柳駅前西口線）の変更について

（2）議案第2号

柏都市計画地区計画（柏の葉三丁目地区）の決定について

（3）議案第3号

柏市景観計画の策定について

5．報告事項

柏市都市計画マスタープランの策定状況について

6．議事

議案第1号　柏都市計画道路（高柳駅前西口線）の変更について

柏都市計画道路3・4・55高柳駅前西口線は、高柳駅西側と柏都市計画道路3・4・52高柳藤ヶ谷新田線を連絡する道路として、昭和61年12月26日に都市計画決定した。その後、組合施行による土地区画整理事業の決定に合わせ、平成8年9月20日に高柳駅前西口線の変更を行なっている。現在、平成9年9月26日に千葉県知事の「組合の設立認可」を得て土地区画整理事業を実施中であるが、事業の土地利用計画の見直しとの整合を図り、良好な都市環境の確保を図るため、都市計画道路3・4・55高柳駅前西口線を一部変更するものです。

議案第2号　柏都市計画地区計画（柏の葉三丁目地区）の決定について

柏通信所跡留保地利用計画により、戸建て住宅としての利用が策定されている。また、所有者である財務省が、民間への払い下げを平成19年度内に予定している。そのため、良好な住環境の保全と周辺の街並みと調和した市街地の形成を図るため、地区計画の決定をするものです。

議案第3号　柏市景観計画の策定について

柏市の良好な景観の形成を促進するため、景観法第8条第1項の規定により柏市景観計画を定めるものです。議案ごとに事務局より説明を行なった後、質疑応答、採決を行なった。

7．主な質疑応答

（1）議案第1号

柏都市計画道路（高柳駅前西口線）の変更について

委員）用地取得等が非常に困難という認識でよいのか。新しい計画案について、今後の見通しなどを教えていただきたい。

事務局）既存の家屋を残して整備する形に変更したいということで、新しい計画道路によって約5年ぐらいで事業を終わらせたいというのが組合の方針です。

委員）費用の問題が一番の要素。コストの改善が問題だということで、計画変更によってどの程度削減になるのか。

事務局）現在、約58億の費用を約55億程度に抑え、全体で約3億円の経費削減です。

委員）地権者の反対が理由の一つに入っているのか。

事務局）今回の変更案は、事業費を削減する目的で既存の道路を活かした形で対応するということです。

委員）これから、区画道路の変更も順次出てくるのか。

事務局）今回都市計画道路の変更を承認いただいたら、事業計画の変更を区画整理法に基づき手続きしていく。そのときに区画道路などの道路変更の手続きを行います。

委員）既存道路を活かすという説明でよいのか。

事務局）既存道路は、今回の変更案による都市計画道路のすぐ上の道路です。この道路と平行にしないと街区が三角形になってしまい、宅地の利用が図れない区画が多くなります。

委員）変更しても三角の土地が出来てしまう。

事務局）そこは、斜めに交差するのは適当ではないので、最終的には、新しい都市計画道路にほぼ直角に入るようにします。

委員）了解しました。

委員）北側の終点のところに家がある。ここはもともと移転対象だったのか。

事務局）今回、移転対象になります。

委員）地権者に問題はないのか。

事務局）問題は出ていない。また、移転家屋は今回の事業変更で約20棟あたり減少できます。

会長）社会経済の変動による見直しに尽きると思う。議案第1号　柏都市計画道路（高柳駅前西口線）の変更について、議案どおり可決することに意義はございませんか。

委員）異議なし

会長）それでは、第1号議案につきましては、原案の通り可決いたします。

（2）議案第2号

柏都市計画地区計画（柏の葉三丁目地区）の決定について

委員）19年度中に財務省が民間に売るということがあっての計画なのか。

事務局）今現在、第2種住居地域で、戸建住宅より大きなものや、違った用途の建物が建てられるということになっている。周辺の柏の葉3丁目についても、第一種低層住居専用地域になっており、基本的な土地利用の方向性が戸建住宅とされており、財務省も理解している。事前に地区計画をたて、基本的に戸建住宅に誘導していくため、今回、地区計画を提案したものです。

委員）今回決めた土地以外のところも同じような地区計画がかかってくるのか。

事務局）柏の葉地区については、区画整理事業で行なったところで、地区計画はかかっていない。ただし、柏の葉1丁目、3丁目は柏市景観まちづくり条例で、今ある街並みを保全していくとして重点地区に定めています。当地区についても地区計画を定め、重点地区として周辺の環境や景観の面に配慮していくよう手続きを進めています。

委員）地区計画をかぶせた上で、更に景観まちづくり条例による重点地区にすることで、どのような効果があるか。

事務局）建物の意匠形態という部分で、例えば、基本的には二階建て以下にするとか、屋根形状も勾配屋根にしましょうということを考えており、景観の面でも配慮するということです。

委員）用途変更を一緒にやらない理由はあるのか。

事務局）ひとつの大きな理由は、財務省が19年度中に民間に処分したいということがあります。地区計画については市決定、用途地域については県決定となり、いま縦覧の手続き等を進めている。県では来年2月頃になると思うが、県の都市計画審議会に諮って、承認後、3月いっぱいに決定というスケジュールです。財務省の方も待てないということもあり、事前に地区計画で、ある程度街並みを担保していきたいと考え、提案しております。

委員）柏市の地区計画でこれは何箇所目ですか。

事務局）現在17箇所が地区計画としてあり、これを加えると18箇所になります。

委員）最近、開発地に地区計画をかけるというよりも、現在ある街並みについて、地区計画をかける住民参加型の地区計画に移ってきていますね。

事務局）今年6月の議会で、申し出による地区計画の条例を定めましたので、今後は、申し出による保全型の地区計画も、柏で実施していけるものと考えております。

委員）具体的に建築物の建築に対しては、条例による重点地区に配慮するとして、最初の頁の一番下のところに開発又は保全に関する方針に書いてあるが、具体的に色とか材質、屋根の色とか詰めていくところがいっぱいある。

事務局）今の地区計画でない部分が　景観の重点地区になれば、色の明るさはこの程度までとか、屋根の形状を合わせましょうとか、地区計画とは別に景観面でもう一つ網がかぶるという形になってくると考えています。それと良く問題になるのが、ある跡地に例えば高層マンションが低層の中で出てきて、その段階で騒ぎになったりしますが、あらかじめ地区計画で高さとか形態とか定めておけば、それが未然に防ぐこともできます。

委員）老人ホームは良いのですか。

事務局）老人ホーム・身体障害者福祉ホーム等については除外されていませんが、あくまで住宅に限定した使い方にしたいと考えています。

委員）もし除外するのであればここに載せておいたほうがいいと思い確認しました。

事務局）財務省が処分するときに戸建住宅として利用してくださいという処分条件をつけると聞いておりますので、それを踏まえて地区計画がこういう条件になっています。今回、財務省が処分するタイミングとの関係で、地区計画もあらたに要件を変更することは、十分に可能ですので、必要により次の段階で変更をかけさせていただきたい。

委員）財務省の払い下げとなると、企業が一括して買うというのが普通なのか、

事務局）今までの例ですと、財務省が造成をして区画割りをするということはなく、一括処分になると思います。基本的には、低層住宅という条件を付けていただける。そうなると、戸建住宅を販売するハウスメーカーになる可能性が強い。建売を買われ、そこに住まわれた方の意思も含めた中で、例えば、申し出制度等によって、あらたな戸建住宅以外の用途にはしないといった条件を、付けていきたいと考えています。

会長）本日の意見等は、十分事務局の方で認識していただき、場合によっては検討して、反映されればいいと思います。では、お謀りいたします、議案第2号柏都市計画地区計画（柏の葉3丁目地区）の決定について、原案どおり可決してよろしいでしょうか。

委員）異議なし。

会長）では、議案第2号については原案通り可決いたします。

（3）議案第3号

柏市景観計画の策定について

都市計画審議会の役割

委員）都市計画審議会で決めることは、都市計画に関わる部分の景観だけか。

事務局）一つは、法的に都市計画審議会に意見を訊くということがあり、景観計画についても議案として挙げています。　今後、地域地区の中の景観地区とか、地区計画の中の形態意匠という部分や、都市計画上のいろんな土地利用の制限等が出てきますので、そうした議論を都市計画審議会の中でしていただきたい。

委員）いろんなことが入っているので　短い時間で審議というのはどうかなと思っている。

委員）都市計画で関わる部分は結構色々な分野がある。景観からみて見直しとか、今後あるべき姿を描きながら、　まとめてみようというのが景観法です。ただ、景観法の中で「景観とは」というのは、わざと触れていない。それぐらい地域ごとで景観というものは特色がある。都市計画審議会の中で、議論があったら、柏の場合は都市景観デザイン委員会があるから、ここで専門的に検討してもらう。

委員）今度あらたに景観法に基づくことによって都市計画審議会というのが出てきたという形なのですか。

事務局）景観まちづくり条例の中で、景観に関しては、景観デザイン委員会が、諮問機関としての役割を担ってきました。平成17年に施行された景観法の中で、都市計画審議会の意見を訊くということが出てきております。そういった観点から、具体的に景観について、景観デザイン委員会で審議していただき、同じく、法律上で都市計画審議会の諮問も受けるというシステムになっています。

擁壁

委員）後退した部分の所有者は誰になるか。

事務局）セットバックということで、擁壁の所有者と一緒に民地となります。道路とか公園に接する部分は　セミパブリックとして景観に配慮してくださいという趣旨です。

委員）宅地の所有者が自分の擁壁の下の緑地を管理するということですね。

事務局）はい。ただし、全面を緑化するとかではなく、擁壁の部分、セットバック部分については、景観に配慮していただきます。

委員）開発行為は新しく入れたということで、相当議論したのか。

事務局）かなり議論していただきました。擁壁に関して柏市景観計画に入れたのは、擁壁の問題に一つの対応策として入れさせていただいた内容です。今後、実施する中で改良等が必要であるか判断していきたい。方針や考え方は、こういう方向でいきたいということです。

屋外広告物

委員）屋外広告物について、どの程度業者の方にカラーの変更などを求めることが可能になるのか。

事務局）景観計画で、広告物のベースとなる部分の色について規定をしている。許可手続きは屋外広告物条例によりますが、許可基準のひとつとして景観計画に適合しているかどうかを判断して、不適合の部分があれば、許可は出ないという形になります。

委員）既存の広告物については。

事務局）屋外広告物には、許可期間があるので、更新時に基準の適合を判断し許可を出していくことを考えています。

委員）今まで千葉県が審議会で協議していましたね。

事務局）来年の4月、中核市に移行する中で県の権限が市に移行になるものの一つです。

委員）市の体制はどうするのか

事務局）土木部の土木総務課が担当になり、景観計画に基づいた屋外広告物条例になるので、次の議会に条例案が上程される予定です。その効力を発揮するのが、4月1日、中核市施行になってからとなります。

委員）別の審議会も作られる予定か。

事務局）諮問機関ということで審議会機能を検討していくと思います。

条例手続き

委員）手続きの関係なのですが、これはマスタープラン、どちらかというと総説的なものですね。

事務局）柏市の場合、柏市景観基本計画を持っており、景観まちづくり条例や重点地区等が書かれており、それに基づいた施策についてはかなり実行しております。方針ということもありますので、柏市の景観計画が基本計画と一体的なものとして考えていきたい。

委員）条例や要綱などをいろいろ整備していかなければならないのではないか。

事務局）景観計画に合わせて、自主条例であった景観まちづくり条例は、景観法に基づいた条例と一部自主条例を残した一体的な条例とするため、12月の議会に上程したいと考えています。

協議と届出の対象と手続き

委員）協議と届出の対象と手続きのページにある表の数値ですが、これは景観法で定められているのか、それとも柏市独自で決めているのか。

事務局）柏市が法に基づいて、条例により届け出対象を規模によって決めています。

委員）景観法では最低このぐらいだという数値は出ていないのか。

事務局）出ていません。従来、景観まちづくり条例で、大規模建築物等の景観誘導基準をつくって、一定規模以上の物について、届出により対応してきたので基本的にはそれを継承した。ただし、この中で開発行為に関すること、屋外における土石、廃棄物の部分については景観法に基づいて追加しました。柏市が条例の中で規定して、届出をしていただくものです。

委員）今までが良いから、このままで良いという結論なのか。

事務局）届出制度が始まり5年経ち、景観行政が難しい点もありますが、スムーズにいっていると判断して、今までの規模と同じにしています。

委員）それを継承したいということですね。

事務局）はい。

委員）わかりました。

色彩計画

委員）色彩計画で、現状が良い状態であればよいが、これから先、環境色彩はすごく大事だと思う。どこかで規制がかかって施行出来なくなるとか、または却下されることになっていくのか。屋外広告についても、特に駅周辺・商業地域で、小さい面積でガチャガチャしているのが目立っているので、景観条例で関わっていけるのか。

事務局）平成15年度に柏市全域の建物の色の調査をし、平成16年に柏市色彩ガイドラインを作成しています。今回の商業系地域について、お勧めの色彩例を掲載しており、これが、建物のベースとなる色として、柏らしい色という調査の結果から出ている色になっています。今後、景観法に基づく条例により対応していきます。今までは、色を範囲内にするとか奇抜な色は換えてくださいというお願いまでしか出来ませんでしたが、形態意匠の部分については、景観デザイン委員会等の意見を聞きながら、変更命令できるようになります。広告物の面積については、屋外広告物条例の中で決めますが、小さなものが乱立しては、景観に良くないので、商業地域であれば、まとめてひとつの広告物の中に入れるという考え方も盛り込んでいます。届け出が出た段階で、サイン等の計画のお話しが出れば、指導をしていくことも考えています。

ゴミのあり方

委員）建物自体をクリーンなイメージに整えていくのであれば、ごみのあり方なども、すこし検討していただけるとよいが。

事務局）景観計画の中でゴミの集積所については、大規模建築物等については景観に配慮するということで、やっています。マンションなどで、敷地内にデザイン的にステーションを設けて、外から見えない形でやっているところもあります。

電柱

委員）電柱はどうなのか。

事務局）新たな街を作るときなど、電柱にも配慮して地中化するとか、柏の葉キャンパス駅についても、そういう形で進めています。

委員）そういう風に進めていくということで、読み取っていいのでしょうか。

事務局）基本的な考え方を今回の景観計画の中で示しています。

採決

会長）細部については、改定あるいは加筆等していくこともあると思います。手続きの上で審議会にかけてから実行に移すこともあるかと思います。第3号議案柏市景観計画の策定ということを、認めていただくということでよろしいでしょうか。

委員）異議なし

会長）議案第3号については原案どおり可決いたします。

5．報告事項

柏市都市計画マスタープランの策定状況について

8．傍聴

（1）傍聴者

2名

（2）傍聴の状況

傍聴要領に反する行為は、見受けられなかった。

9．次回開催予定

平成19年12月20日（木曜日）午後1時30分から