平成15年度第1回柏市都市計画審議会会議録
1 開催日時
平成15年12月25日（木曜） 午後2時～午後5時
2 開催場所
柏市柏五丁目10番1号 柏市役所第二庁舎5階 第5・6委員会室
3 出席者
（委員）
丸田会長、今泉委員、木村委員、勝田委員、原田委員、千葉委員、成島委員、山沢委員、佐久間委員、小笠原委員、深野委員及び山野辺委員
（事務局）
平川都市計画部長、汾陽都市計画部次長兼都市計画課長、上田都市計画部次長兼宅地課長、後藤都市計画課主幹、鈴木主幹、古市主幹、長谷川副主幹、加藤副主幹、佐藤副主幹、飯島副主幹、田村主任、三溝主任、飯代主事、荒井建築指導課長、多田副主幹、水越区画整理課長、水谷主幹及び大川副主幹
4 議題
- (1) 柏都市計画都市計画区域の整備、開発及び保全の方針の決定について
- (2) 柏都市計画区域区分の変更について
- (3) 柏都市計画用途地域の変更について
- (4) 柏都市計画高度地区の変更について
- (5) 柏都市計画地区計画（柏インター第一地区）の決定について
- (6) 柏都市計画生産緑地地区の変更について
- (7) 柏都市計画区域のうち用途地域の指定のない区域内における建築形態規制の指定について
5 議事（要旨）
審議の結果、議案第1号、第2号、第3号、第4号、第5号及び第6号は全会一致で、議案第7号は賛成多数で原案のとおり可決された。その主な内容については次のとおり。
(1) 議案第1号及び第2号 説明 都市計画課長
1） 質疑応答 主な質疑）
- 「市街化区域を増やす」という表現があったように思うが、どういうことか。人口が平成22年に36万4千人とされている根拠はなにか。また、現況の動向と合わないのでは、という意見書も出されていたと思うが、どう考えているのか。
- 卸売市場についての説明があったが、詳しく教えてほしい。
- 整備、開発及び保全の方針では、目標年次は概ね10年として、整備については「努める」「図る」「必要がある」等、さまざまな表現があるが、どのように受けとればよいのか。
- 北柏駅北口の土地利用を工業系から住居系に変えていきたいということだが、区画整理区域内の住民には説明をしているのか。
- 近年、「ビオトープ」という言葉があいまいに使われている。本来は「水鳥の飛来する池沼～多様な生き物が生息する樹林地や水辺」すべてをビオトープと呼び、植物が1本でも生えていれば「ビオトープ」である。誤解のないように使ったほうがよい。
回答）
- 市街化調整区域の土地利用方針で船戸山高野地区の一部は、隣接する野田市と一体的な区画整理を予定しており、事業が明らかになった段階で市街化区域に編入するという記述になっている。
- 人口は、千葉県が全県のものとして、平成2年と7年の国勢調査をもとに予測したもので、5つある広域都市計画圏のうち、柏市は東葛広域都市計画圏にあり、この東葛全体で予測された129万人を各市町に配分して算出している。 つくばエクスプレス関連の人口増加がそれほど見込まれないのでは、という意見もあるが、東葉高速鉄道の開通時には八千代市などの周辺市町村の人口増加が一気に進んだ、という例もある。また、柏市内では、近年マンションの建設ラッシュなど、予想以上に増えている。このため、将来人口については、このままの数値と考えている。
- 「その他の都市施設の都市計画の決定の方針」の「その他の施設」のところで市場について記述している。これは、既に都市計画決定されているものという位置付けで記述してしており、今後どうなるか、ということを示しているものではない。
- 数値目標としては、平成22年としている。ただし、目標年次の考え方は、決定から10年と考えると決定が平成16年の場合、平成26年とも考えられる。整備については、財政面の問題もあり、努力目標として「努める」「図る」「必要がある」としている。 数値目標をあげているものに関しては、着手しているか、着手直前のものと考えている。
- 「用途転換、用途純化又は用途の複合化に関する方針」のなかで北柏駅北口の土地利用について記述している。区画整理事業内については、住民に土地利用計画図で説明している。
- 「主要な緑地の配置の方針」で「多様な生き物が生息する樹林地や水辺」という文章について、括弧書きでビオトープとして記述している。よくこなれていない表現については、千葉県と相談したい。
(2) 議案第3号、第4号及び第5号（柏インター第一地区関連） 説明 都市計画課長
1）質疑応答 主な質疑）
- 柏インター第一地区は第一種住居地域が多いようだが、区画整理後の区画割りは、どのようなものになるのか。大きい区画が多いのではないか。その場合、どのように土地が使われていくのか心配である。低密度の居住地がいいのではと思うが、建ペイ率60％、容積率200％では、色々なものに使われてしまうのではないかと思う。住居専用にしない理由は何か。環境には十分配慮が欲しい。
- 地区計画について、地区計画の目標では、「職住一致のまち」としてはいるが、工業系では1,500平方メートル以上の店舗は建てられないとしているものの、住居系での制限はない。このままでは、大山台の地区計画と同じような結果になるのではないか。大山台では、住居の戸数の具体的な数値がないこと等が問題となったので、そのようにならないためには、もっと細かく記述しておくべきと考えるが。また、メイン道路になると考えられる道路に面したところは第一種住居地域でいいのか。商業系にした方がよいのではないか。
- モノづくり拠点とは具体的に何か。
- 建物の色彩などを制限してみてはどうか。柏市にはどのような制度があるのか。
- 工業系Ａ地区で、「ホテル又は旅館で床面積が3,000平方メートルを超えるもの」を建築してはならないとしているが、イメージがわかない。ＩＣ（インターチェンジ）の近くなどは、ホテルが出来たりと心配である。
要望)
- 日本人は一色に統一したがり、単調になる場合が多いが、統一しすぎないほうがよい場合もある。ストックホルムなどは、隣の建物と違う色、としている。そういう議論もしてほしい。
- 地区計画は大事だと思う。しかし、今までは、色や材質などの制限は抜けていた。また、地域色を出しにくい決められた様式に則ってつくられているように思う。 国土交通省では、来年にも景観に関する法律をつくり、景観や観光に力をいれていくようだ。都市計画審議会でも、そのような動向を受けとめていかなくてはならない。
回答)
- 区画は従前地によるため、地権者によって様々であるが、地区計画に適合するよう努めている。組合も、地区計画作成にも参加したり、まちづくりの研究会を設立している。土地の規模としては、大きいところでは約1ｈａであり、基本的には大きな区画が多い。 また、柏インター第一地区は中心市街地から北へ6ｋｍの場所にあり、本来であれば低層住居専用地域がよいのでは、という考え方もあると思う。ただし、当地域は、隣接する地域が工業系があること、常磐自動車道沿線であること等の周辺状況を鑑みて、第一種住居地域としたところで、地区計画等により悪い住環境にはならないと考えている。
- 第一種住居地域では、商業系の建物は3,000平方メートルまでとなっているため、第二種住居地域（商業系建物の規模の制限がない）のようには大型ショッピングセンターは建設できない。 また、沿道については地元からも、どちらかというと住環境を重視した地区計画を求める意見が多い。
- この地区に隣接して東葛テクノプラザがあり、また、地域整備公団が東京大学やテクノプラザとの連携型施設を計画している。東葛テクノプラザには、5年間しか入っていられないため、その後の受け入れなども考慮した新産業団地としても当地区を整備することとしている。
- 大規模建築物等に関しては、「景観まちづくり条例」で規定している。また、これからは「重点地区」の指定などによる制度を活用できる。 「重点地区」に指定された場合には、大規模建築物に限らず、小規模な建築物、さらに看板やネオンサインも対象とすることも可能である。今後、区画整理事業を実施する地区には適用を検討していきたい。 現時点では「重点地区」に指定している地区はないが、現在柏の葉地区の町内会の方々と話し合いを行っているところである。 住民の意向・提案を大切にしていくことはもちろんであるが、市からも積極的に提案していきたいと考えており、これからできる街については、声をかけていきたいと思う。この地区についても、時期をみて組合や地権者と協議したいと考えている。
- 柏市では、条例でラブホテルは規制している。3,000平方メートル以下のホテルまたは旅館としては、東京大学やその他の施設への来訪者が宿泊できる小規模なビジネスホテルを想定している。
(3) 議案第6号 説明 都市計画課長
1）質疑応答 主な質疑）
- いつからいつまでの変更なのか。これからも、生産緑地の変更は出てくるのだから、「いつからいつまでか」ということは、はっきりしておいた方がよい。
- 生産緑地法に基づいて買い取り申出を行っているのであろうが、実際には機能していないのではないか。「斡旋」というのは本当にやっているのか、実態を知りたい。
- 市には買い取る力、又は農家を支えるだけの力がないということなのではないか。毎年同じような変更（廃止）を繰り返しているが、なにか歯止めの対策を考えていないのか。市民菜園という形で残す、ファンドのようなものを導入する等、微々たるものであっても残そうとすることが大切なのではないか
要望等)
- なぜ生産緑地が廃止されていくのか他の委員のみなさんにも知ってもらいたい。相続が発生し相続税を払えない場合、土地を売るか物納するかのどちらかである。相続税を払うために緑地が減っていく、というのが現状である。この1年間に1ｈａの緑地がなくなっている。
- 買い取ってまで農業をやっていこうという農家がいないということではないのか。
- 歯止めの対策はないものか検討してほしい
回答）
- 今回は平成14年9月～平成15年5月30日の買取申出分である。
- 都市計画課が、直接農家に斡旋することはしないが、市内の3農協に斡旋してもらっている。
- 本的な歯止めというのは、全国的にもないと思う。しかしながら今後ＮＰＯなどの活動が盛んになってくれば、新たな展開があるのではないかと思う
(4) 議案第7号 説明 建築指導課長
1）質疑応答 主な質疑）
- 同じ大堀川沿いなのに、高田（5大堀川河畔地区）と松ヶ崎（15松ヶ崎・柏下地区）では、建ぺい率、容積率が違うのはなぜなのか考え方を知りたい。
(補足)
（数字は議案第7号資料 計画図内の番号。以下も同様。） - 12国道16号沿道地区も、建ぺい率60％、容積率200％にしているのは、大きな建物が多いからか。
- これは、建ってもいい悪い、という議論なのか。建ってしまったら許可する、という議論なのか。
- 近接する市街化区域は、第一種低層住居専用地域で建ぺい率30％、容積率50％や、建ぺい率50％、容積率100％であり、アンバランスではないか。
意見）
- 篠籠田（6篠籠田・内野地区）だけ、建ぺい率60％、容積率200％であり、高田（5大堀川河畔地区）と違うのは、「本来は、厳しくしたいが、不適格が多くなるため、仕方なくゆるくしている」と理解すれば良いのではないか。
回答)
- 数値の考え方は、国や県からの通知のとおり、一般基準をベースにしている。松ヶ崎地区では、公共施設や福祉施設が建っている。 既存不適格を出来るだけ少なくするような数値（建ぺい率60％、容積率200％）とした。高田地区は、水辺環境を保全していくためにも、低い数値（建ぺい率50％、容積率100％）に抑えた。
- 国道16号の沿道ということで、ガソリンスタンドや倉庫が建っている。また、大青田（3大青田・船戸地区）も同様である。国道16号の沿道整備ということで、そのような数値とした。
- 市街化調整区域には、基本的には建物は建たない。ただし、用件を満たすもの（公共、福祉関係、デイサービス、グループホームなど）は建てられる。今までは、建ぺい率70％、容積率400％だったので、もっと規制は緩かった。
- 基本的に市街化調整区域では、建物は建たないわけであり、特に、農用地、農業振興地域の指定を受けている地区もあるので、アンバランスとは考えていない。
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