平成25年度第1回柏市都市計画審議会会議録
1 開催日時
平成25年11月20日（水曜日） 午前10時から正午
2 開催場所
柏市柏5丁目10番1号
柏市役所本庁舎5階第5・第6委員会室
3 出席者
（委員）
出口職務代理、落合委員、相模委員、高田委員、福士委員、前田委員、小島委員、橋口委員、山内委員、柴田委員、西藤委員、泉委員、菊田委員及び日野原委員
（事務局）
都市部：都市部長吉川、都市部理事鈴木、都市部技監澤、都市計画課長南條、他10名
4 議案
- 柏都市計画地区計画の決定について（大津ヶ丘地区）
- 柏都市計画生産緑地の変更について
- 柏都市計画下水道の変更について（柏市第3号公共下水道）
- 柏都市計画下水道の変更について（柏市第4号公共下水道）
5 議事（要旨）
全4議案の審議を行いました。
審議の結果、議案第1号から議案第4号まで全会一致で原案のとおり可決されました。
大津ヶ丘地区
議案第1号（柏都市計画地区計画の決定について）
大津ケ丘地区の位置は、柏市の南部柏駅から南東に、直線距離で約3．5ｋｍの距離にあります。今回地区計画を定める区域は、現在未利用地になっている土地、約0．8ｈａの区域です。この土地が位置する「大津ヶ丘」は、昭和47年から53年に日本住宅公団（現在のUR都市機構）によって、沼南台土地区画整理事業として整備されました。この土地は、今後UR都市機構から売却される予定となっており、それに先立ち地域の特性にあった街づくりを進めていくために、地区計画の決定を行うものです。
本地区の目標と方針について説明します。目標についてですが、地区計画を定めることにより、周辺の住宅地や商業地と調和した良好でゆとりある街並みの形成を図ります。土地利用の方針としては、住宅地や商業地と調和した良好でゆとりある市街地環境と街並みの形成を目指します。公共施設等の整備の方針 としては、地区内に道路を設ける場合、周辺の道路と同規格での整備（幅員6m以上の通り抜け道路）に努めます。建築物等の整備の方針 としては、良好な環境や街並みの保全を図るために建築物の制限を設けます。具体的には、用途の制限、敷地面積の最低限度、高さの最高限度、壁面の位置、形態や意匠、かき・さくの制限があります。
用途の制限について説明します。こちらは用途地域が『近隣商業地域』であり、住宅以外にも、店舗や事務所などを建築することが可能な、比較的緩やかな制限となっております。北側には住宅地が立ち並んでいることもあり、周辺の住環境に配慮するため、こちらに示したような用途の制限を設けています。『マージャン店やパチンコ店など』『自動車教習所』『倉庫業を営む倉庫』『15平方メートルを超える畜舎』『工場』を制限することとします。次に、『敷地面積の最低限度』について、説明します。敷地面積の最低限度についてですが、住宅の場合、良好な住環境を想定して165平方メートル(約50坪)、その他の建築物の場合、日常生活に対応した商業施設や業務施設を想定して200平方メートルとしています。ただし、工場の制限に関しては除外規定を設けており、パン屋・米屋・豆腐屋・菓子屋などの食品を製造する工場で50平方メートル以内のものは、建築できるルールとしております。 次に、『建築物の高さの最高限度』について、説明します。北側に隣接する、第1種低層住居専用地域については、高さの限度として、10ｍか12ｍかを選択して制限をかけることになっており、柏市では、10ｍを選択しています。そこで、本地区の高さの最高限度については、北側の既存の住宅地に圧迫感を与えないように配慮したり、日当たりや風通しにも配慮するため、住宅や兼用住宅を建てる場合の10mについては、第1種低層住居専用地域の高さの限度10ｍと同等の制限としています。その他の建築物を建てる場合の12ｍについては、もう一つの制限値12ｍを参考として定めています。続いて、『壁面の位置の制限』について、説明します。『壁面の位置の制限』は、道路境界線から建築物の壁までの距離を1ｍ以上確保するというものです。これによって、道路に沿って、ゆとりある空間を生み出すことができ、また、建物の位置を整えることにより、良好な環境が形成されるよう、定めるものです。ただし、除外規定として、小規模な出窓や、物置、車庫などについては、位置の制限を受けないものとします。そのほかにも景観や緑化に配慮した以下の制限を設けます。建築物の意匠の制限として、原色を避け、落ち着きのある色調とすることを求めます。また、道路に面する部分について、かき・さくを設ける場合には、『生垣』を基本とし、『透視可能なフェンス』や『フェンスと植栽を組み合わせた構造のもの』も可能とします。
案の縦覧の際、この案に対して、縦覧者は3名、意見書の提出はありませんでした。
参照：「大津ヶ丘(1)」「大津ヶ丘 (2)」「大津ヶ丘 (3)」
生産緑地地区
議案第2号（柏都市計画生産緑地地区の変更について）
今回の変更は、21地区となっています。また、地区全体の廃止や土地区画整理事業による仮換地指定及び使用収益開始に伴い廃止するものが10地区で、分割等による追加が2地区、全体として8地区減となります。面積としては、追加が約0．18ｈａ、廃止が約1．82ｈａで、その差約1．64ｈａが減少となります。この結果、生産緑地地区の全体としましては、変更前590地区、約180．42ｈａ、変更後582地区、約178．78ｈａとなります。今回の変更の対象は、平成24年7月1日から、平成25年6月30日までの1年間に、所定の事由に該当したものです。対象となる事由は、「主たる従事者の死亡、または故障による行為制限の解除に伴う変更」「公共施設の敷地の用に供したことに伴う変更」「柏市防災協力農地への登録に伴う追加」「測量による地積の確定に伴う面積変更」「土地区画整理事業による仮換地指定及び使用収益開始に伴う変更」となります。
はじめに、主たる従事者の死亡または故障による行為制限の解除に伴う変更について、ご説明します。まず6号は、柏の葉キャンパス駅の西約1ｋｍに位置しています。区域の全部を廃止するものです。次に46号は、柏の葉キャンパス駅の南約1．8ｋｍに位置しています。区域の全部を廃止するものです。89号、90号、376号は、北柏駅の北西約500ｍに位置しています。全部を廃止するものです。375号は、北柏駅の北西約1．0ｋｍに位置しています。全部を廃止するものです。201号は、豊四季駅の南東約1．2ｋｍに位置しています。一部の区域を廃止するものです。453号及び659号は、柏たなか駅の南東約800ｍに位置しています。変更前453号の生産緑地が一部廃止により地区が分割されます。分割により、一部を新たに659号とするものです。
続きまして、公共施設の敷地の用に供したことに伴う変更についてご説明します。36号は、北柏駅の北東約800ｍに位置しています。近隣の開発行為の関連整備により、道路を拡幅したため、その部分を一部廃止するものです。423号は、柏たなか駅の南約500ｍに位置しています区域の一部がつくばエクスプレスの鉄道用地となったため、廃止するものです。503号は、柏駅の南東約3．2ｋｍに位置しています。柏市道を拡幅したため、その部分を一部廃止するものです。
3番目は、柏市防災協力農地に登録されたことによる追加指定です。柏市防災協力農地制度とは、農地の所有者の協力により、大地震などの災害が起きたときに、防災空間として活用し、市民の安全確保と円滑な復旧活動に役立てる制度で、市の農政課が窓口となっています。要件としましては、1.整形の農地で、建物が建っていないこと、2.面積3000平方メートル以上であること、3.所有者と市が防災協力農地の協定を締結すること などがあります。そして、以上の要件を満たし、防災協力農地に登録された農地については、柏市生産緑地地区指定基準により、生産緑地に追加指定できるとされています。345号、655号は、逆井駅の南約400ｍに位置しています。変更前は、345号と655号があった場所となります。今回、新たに生産緑地地区に追加されたことにより、345号と655号が一つの区域となりました。よって、345号は廃止し、655号へ統合しています。
最後に、土地区画整理事業による仮換地指定及び使用収益の開始に伴う変更についてご説明します。まず、392号、393号、410号及び658号の説明をいたします。いずれも柏北部東地区土地区画整理事業区域内にあり、柏たなか駅西約700ｍに位置しています。仮換地指定及び使用収益の開始に伴い、393号が減歩により面積変更となります。また、392号の全部、および393号、410号の一部が658号の位置に集約換地されます。次に、407号、408号、410号及び645号の説明をいたします。こちらについては、柏たなか駅西約300ｍに位置しています。仮換地指定及び使用収益の開始に伴い、407号、408号の全部が、407号の位置に集約換地されます。また、410号の一部が、645号の位置に集約換地されます。645号の現況はご覧のとおりです。
都市計画変更案について、平成25年10月28日から11月11日までの2週間縦覧を行ったところ、縦覧者1名、意見書はありませんでした。
参照：「生産緑地地区の変更」
公共下水道
議案第3号（柏都市計画下水道の変更について（柏市第3号公共下水道））
議案第4号（柏都市計画下水道の変更について（柏市第4号公共下水道））
議案第3号および議案第4号につきましては、変更内容が処理区界の入れ替えであり、相互に関連する内容でございますので、議案第3号と第4号一括で説明させていただきます。
始めに、柏市の下水道概要について説明いたします。手賀沼処理区は、議案第3号の柏市第3号公共下水道、江戸川左岸処理区は、議案第4号の柏市第4号公共下水道に該当いたします。現在、汚水計画は、柏市全体の決定面積が5、434ha、うち、手賀沼処理区5、173ha、江戸川左岸処理区261haの計画のもと、公共下水道の整備を進めております。この結果、平成25年3月末時点の下水道普及率は88％となっております。（処理人口／行政人口＝354,652人/402,337人）また、雨水計画は、柏市全体の決定面積が5、311ha、うち、手賀沼処理区5、050ha、江戸川左岸処理区261haの計画のもと、公共下水道の整備を進めております。
今回の変更は、効率的な下水道整備を行うため、 手賀沼処理区と江戸川左岸処理区の境界の変更に伴い、第4号から第3号に面積が移動するもので、市全体の計画決定面積は変更ありません。また、柏市第4号公共下水道については、排水区域の変更の他に、下水管渠（汚水）の一部廃止を行います。
柏市第3号公共下水道の汚水面積については、今回、柏第2処理分区（3ha）および柏第13処理分区（1ha）に新たに4haを加え、今回約5177haに変更しようとするものでございます。雨水面積については、今回、名都借第2排水区（3ha）および富士川第3排水区（1ha）に新たに4haを加え、今回約5054haに変更しようとするものです。柏市第4号公共下水道の汚水面積については、今回、流山第7－4処理分区（-3ha）および流山第8処理分区（-1ha）から4haを減じ、今回約257haに変更しようとするものでございます。雨水面積については、今回、名都借第2排水区（-3ha）および富士川第3排水区（-1ha）から4haを減じ、今回約257haに変更しようとするものです。
また、下水管渠として既決定となっております江戸川第2号汚水幹線につきまして、終点の位置を「柏市大字酒井根字下り松」から「柏市中新宿一丁目」に変更しようとするものです。これは、事務手続き上の規定における下水管渠の位置づけが排水面積100haから1,000haに変更になり、都市計画手続きの合理化を図る観点から、下水管渠（汚水）の一部廃止を行おうとするものです。今回の変更により、下水管渠（汚水）の都市計画決定区間は、延長約60ｍとなります。
本案件につきましては、平成25年9月17日から平成25年10月1日まで2週間の縦覧を行いましたが、意見書の提出はございませんでした。
参照：「公共下水道（第3号 手賀沼）」「公共下水道（第4号 江戸川左岸）」
6 主な質疑応答
大津ヶ丘地区
議案第1号（柏都市計画地区計画の決定について）
- 委員
ＵＲの計画地という説明であったが、従前は空地なのか商業施設の跡地なのか。 - 事務局
以前は、病院予定地であり、その後なかなか誘致に至らず、現在まで空地となっている。 - 委員
この土地は、以前から近隣商業地域だったのか。 - 事務局
当初から、近隣商業地域である。 - 委員
近隣商業地域のままにしておく必然性は何か。計画地はどういうまちづくりを目指しているのか。 - 事務局
近隣商業地域で無くしてしまうと、病院が立地する要件がなくなってしまう。まちづくりを考える上では、商業施設を誘致して、地域の活性化を目指したい。 - 委員
今後もここは商業施設を重点的に誘致するということか。 - 事務局
商業施設が立地すれば理想的であるが、戸建住宅が立地することも想定している。その場合も周辺の環境に配慮できるように地区計画を設定したい。 - 委員
この場所はどう考えても住宅地だと思う。生け垣や壁面後退、面積要件、道路要件を考えても住宅前提で進める方がよいのではないか。 - 委員
大津ケ丘地区は市街地として出来上がっている地区であり、今後新たに商業施設を誘致するのは難しいのではないか。沼南中央地区にも、商業施設ができるが、それを考慮したら、この地域は住居系用途地域に変更した方が良いと考える。 - 委員
計画地は、なぜ住居系用途地域にしないのかと思っていたが、病院予定地であったということで理解できた。しかし、周辺は住宅地である。以前は、商店もあったが、シャッターが下りているところが多く、新たに商業施設を誘致するのは如何なものかと考える。 - 事務局
変更しない理由は、積極的な理由ではないが、近隣商業地域から住居系用途地域に変えると、近隣の建物が既存不適格になる。その建築物の建替えに配慮する主旨があったので、地区計画という手法を検討した。 - 委員
現状では、近隣商業地域であるから、これを維持し、地権者の土地利用には配慮していく。つまり、積極的に商業施設を誘致するための近隣商業地域ではないということか。 - 事務局
具体的には、近隣商業地域から住居系用途地域に変更すると、地区南側の共同住宅が、建築基準法による日影規制時間が変わり既存不適格になり、建替えの際に、同規模のものが建てられなくなるという事情がある。
生産緑地地区
議案第2号（柏都市計画生産緑地地区の変更について）
- 委員
防災協力農地は、現在どのくらいあるのか。 - 事務局
現在9．85ha、19ヶ所ある。防災協力農地に登録した後に、生産緑地に追加指定しているものは、3．52ha、8か所ある。 - 委員
防災協力農地について特典はあるのか。 - 事務局
固定資産税の減免はないが、一時的な避難で使用するため、耕作できなかった期間の作物の補償がある。 - 委員
防災協力農地の解除はいつでもできるか。 - 事務局
防災協力農地の協定書は、3年に一度更新するので、希望しなければ協定解除が可能。生産緑地としては継続される。 - 委員
生産緑地の買取申出について、市としては買取らない方針か。 - 事務局
買取らない方針ではない。例えば、都市計画道路の予定地については買取りが望ましいが、財政的な理由により買取れない状況になっている。 - 委員
買取申出について、一部解除の場合、残りが500平方メートル あればよいと思うが、残地の農業従事者をあらたに指名するのか。 - 事務局
通常、生産緑地を一人で農業従事するというケースは少ないと考える。複数の農業従事者がおり、一人欠けても、他の者が従事することになると考える。 - 委員
農業従事者が一人だけの場合はどうなるのか。 - 事務局
農業従事者が一人の場合で一部解除のケースは少ないと考えられる。 - 委員
今後生産緑地の追加指定はどうなるのか。後継者もいなくなる中で、追加指定がないとどんどん減っていく。災害時の避難場所にもなるので、追加指定の申出があれば認めていってもらいたい。 - 事務局
まったく追加指定をしないということではなく、北部東地区の区画整理除外予定地は、今後追加指定を受け付けていく予定。現時点は、主に防災協力農地だけであるが、社会状況の変化に柔軟に対応していきたい。 - 委員
防災協力農地に指定するが、生産緑地に指定しない箇所もあるようだが、その境目はあるのか。 - 事務局
どちらにするかは地権者の意向による。追加規定はある。 - 委員
買取申出について、地権者がいくつかの生産緑地を所有している場合、すべて解除することになるのか。 - 事務局
農業従事者が一人の場合、すべて解除となることも考えられる。 - 委員
例えば、Ａ地区、Ｂ地区と生産緑地を持っている場合、Ａ地区だけ解除のケースを見たことがあるが、どのような考え方か。 - 事務局
後継者がいる場合、一部解除もできるかと考えられる。 - 委員
後継者がいる場合は、生産緑地解除が不可能では。 - 事務局
可能である。 - 委員
防災協力農地は、どのように周知しているか。 - 事務局
現地に看板を設置するなど、農政課の方で周知していると聞いている。 - 委員
いざというときに有効に活用できるように周知してもらいたい。 - 委員
高齢化や後継者不足の影響により、これから生産緑地が減っていくと考えられる。カシニワ制度などを活用して、一般の人も活用できるような施策も検討してほしい。 - 事務局
主たる農業従事者の方に協力するという方法も世田谷区などで行われている。カシニワ制度については難しい。
公共下水道
議案第3号（柏都市計画下水道の変更について（柏市第3号公共下水道））
議案第4号（柏都市計画下水道の変更について（柏市第4号公共下水道））
- 委員
なぜ下水道の変更が必要なのか教えてほしい。この変更により、費用効果が見込まれるとか、何か理由があるのではないか。 - 事務局
柏市については、江戸川左岸と手賀沼処理区の2処理区がある。事業認可された時期がそれぞれ異なる。処理区の境界のため、住宅の開発の進行具合の違いもあり、現在の状況から考えると、変更した方が効率がよいと考える。手賀沼処理区については、行政人口が計画人口（柏市だけでなく鎌ヶ谷市や流山市など全部含めて）に届かずむしろ減少傾向となっていることもあり、全体を見直している。既設の下水管も余裕率が高くなっている。今回の接続箇所は、皆さん下水道待ちになっている場所のため、変更していきたい。 - 委員
当初計画と現在とはまちづくりの状況が変わってきているのでそれに合わせて見直しているということか。 - 事務局
仰るとおりである。
7 傍聴
傍聴者
1人
傍聴の状況
傍聴要領に反する行為は、見受けられなかった。
以上
大津ヶ丘（1）（ＰＤＦ形式 375キロバイト）