令和3年度第1回柏市都市計画審議会会議録

1　開催日時

令和4年2月18日（金曜日）午後2時から午後4時まで

2　開催場所

柏市水道部庁舎4階401、402会議室

3　出席者

（委員） 

伊原委員、籠委員、瀬田委員、染谷委員、出口委員、広田委員、古田委員、石井委員、坂巻委員、橋口委員、神田委員、近江委員、萩島委員、吉岡委員

（事務局）

染谷都市部長、酒井都市部理事、市原都市部理事、小川都市部次長兼北部整備課長、沢都市部次長兼宅地課長、廣瀨都市部技監、松本都市計画課長、平久建築指導課長

4　議案

1. 柏都市計画生産緑地地区の変更について
2. 柏市立地適正化計画の改定について
3. 建築基準法第51条ただし書きの規定による一般廃棄物処理施設の敷地の位置の許可について

5　議事（要旨）

• 審議の結果、議案第1号については原案どおり可決された。
• 議案第2号については「意見なし」として柏市に回答する旨了承された。
• 議案第3号については原案どおり承認された。

主な質疑応答は次のとおり。

6　主な質疑応答

議案第1号　柏都市計画生産緑地地区の変更について

• 坂巻委員

　都市計画審議会に諮る前に生産緑地の行為制限が解除されていますが、審議方法に問題はないのでしょうか。また、資料にある生産緑地の写真を見ると、管理されてないように見える地区もありますが、所有者にはどのように指導していますか。

• 事務局

　生産緑地の買取りの申出からその土地を買い取る人がいなければ、生産緑地法により、3ヶ月後には行為制限が解除されます。従いまして、年間を通して不定期に数ある買取りの申出後、早急に都市計画審議会を申出ごとに開催するのは手続き上難しいため、年に1回都市計画審議会に諮っている状況です。

　次に、現況写真ですが、行為制限が解除された後の状態を撮影したものとなっています。適正に管理されていない生産緑地については、必要に応じて所有者に対し是正の指導をしています。

• 近江委員

　大室の433号、434号、435号の生産緑地は、柏市吉祥院北地区土地区画整理事業の換地処分に伴った減歩により、生産緑地の面積が減少したということですが、施行地区の全体面積が2㏊くらいで、従前地がほとんど全て宅地化され、宅地以外の土地としては生産緑地の換地部分のみが残されているように見えます。行為制限の変更等の要件に該当しないものを区画整理することによって、解除と同じような結果を出しているのではないでしょうか。また、保留地は宅地化されるのでしょうか。

• 事務局

　当該生産緑地は、組合施行による土地区画整理事業の減歩により生産緑地の面積が減少したものです。当該区画整理事業の平均減歩率は約48％で、全てが畑です。対象の生産緑地の減歩率は約50％前後で、平均減歩率と比較すると若干高い数値となっています。この生産緑地の減歩率は、組合が定めた土地評価基準、換地設計基準に基づき算出したものです。また、土地評価については、従前地は畑で、換地後は宅地で行っていると聞いております。

• 近江委員

　生産緑地の用途で換地されているのに、宅地で評価するのはおかしいのではないでしょうか。

•  事務局

　土地区画整理事業の目的は、公共施設の整備改善及び宅地の利用増進を図ることです。従前地の地目は雑種地、山林など様々ですが、換地後は全てを宅地として、土地評価を行っていると組合からは聞いています。

• 近江委員

　デベロッパーが約2㏊の区域をミニ開発しているように見えます。例えば、農住組合が行う、緑地を積極的に保全するような土地区画整理事業もありますので、考慮していただきたいと思います。

• 事務局

　この地域は、もともと柏たなか駅周辺のUR都市機構施行による土地区画整理事業の施行地内でしたが、国の早期事業収束の要請により地区除外された経緯があります。その後、地権者から土地を区画整理したいという意向があり、市が協力し、組合施行による区画整理が実現しました。農住組合による土地区画整理事業も承知していますが、今回は一般的な土地区画整理事業を採用しています。

• 出口会長

　柏たなか駅周辺の土地区画整理事業については、これまでの変遷を整理し、委員に情報共有をお願いしたいと思います。そして、生産緑地の変更は、毎回多くの地区が審議会で諮られていますが、生産緑地法による行為制限の解除などの意思決定と、都市計画法によるその審議を行う審議会の開催時期に開きがあるとの指摘がありました。今後、生産緑地地区の変更のタイミングなど、工夫を凝らしていただくようお願いします。

議案第2号　柏市立地適正化計画の改定について

• 石井委員

　土砂災害特別警戒区域に指定され、居住誘導区域から除外された地域は、除外される前と比べて、税制面はどう違うのでしょうか。また、住宅等を建て替える場合はどうですか。

• 事務局

　税制面ですが、土砂災害特別警戒区域に指定された区域というのはがけ地が多く、土地の評価はかなり低額と聞いています。次に、土砂災害警戒区域内の建て替えについては、建築の法規制が非常に厳しくはなりますが、開発や建て替えを行うことは可能です。一方、土砂災害特別警戒区域内での住宅の建築ですが、ある一定規模の住宅の場合には、立地適正化計画に基づき市へ届出をすることになっています。市はその届出により内容を確認します。

•  石井委員

　土砂災害特別警戒区域に指定されると、建築できないかと思いますが、整備するなど条件によってはこの区域から除外することはできますか。

•  事務局

　土砂災害特別警戒区域における開発行為ですが、都市計画法第33条第1項第8号では、この区域は開発区域から除外しなければならないとされています。ただし、例えば安全な擁壁を造るなどして、短期的に土砂災害特別警戒区域の解除が可能であると、千葉県の調査で見込まれれば、開発行為は可能となります。なお、土砂災害特別警戒区域内での建て替えは、建築基準法施行令の中に、土砂の堆積に対して安全が担保される場合の建築は可能とあります。

•  石井委員

　土砂災害警戒区域内にある既存の建物の建て替えは可能ですか。

•  事務局

　土砂災害警戒区域内は、建て替えも開発行為も可能です。

•  近江委員

　急傾斜地の土砂災害特別警戒区域を居住誘導区域から除外することについては、国土交通省からも通達が出されており、当然進めるべきと考えます。ただ、昨年の熱海市の土砂災害事例を見ると、土砂災害警戒区域にも土砂が流れていく危険性がありますので、土砂災害特別警戒区域だけを規制するのではなく、土砂災害警戒区域についても、市独自で条例又は要綱を制定するなどして、積極的に対応するべきではないでしょうか。

• 事務局

　市としては、条例等の制定は考えておりませんが、区域に指定された土地所有者へ、その区域の危険性や緊急避難場所等の周知など、防災情報の周知徹底に努めるほか、土砂災害警戒区域内での開発行為や建築行為に対しては、がけ条例の適用により、擁壁工や保護工などを行うこととなるため、宅地の安全性を担保する考えとしています。

• 坂巻委員

　内水氾濫はどのように対策していますか。

• 事務局

　浸水対策としては、柏市雨水流出抑制技術基準、柏市宅地内雨水浸透桝等設置基準により雨水流出の軽減を図るほか、行政において適宜、雨水排水施設の整備等を行っています。

• 坂巻委員

　内水氾濫対策について、例えば、調整池を活用して内水氾濫を防ぐ、排水管を下流側から広げていくなど、具体的に示さないと、市民に対して説明がしにくいと思います。また、資料に、実施主体が「市など」と記載されていますが、市のほかはどこの団体でしょうか。

• 事務局

　資料表中の内水氾濫対策、洪水氾濫対策は、市が行っている事業の一例を示したもので、土木部署が計画的に雨水管等を整備し進めています。実施主体は、行政で言えば、国、県、市の総合的な対策が必要なことはもちろんのこと、民間企業においても、調整池や浸透桝の設置など複合的な浸水対策が必要となります。

• 出口会長

　これまでの質問を振り返りますと、一つ目は、土砂災害特別警戒区域内や、土砂災害警戒区域内での建築行為、建て替え、開発行為を行う際の規制や市の対応を、市民に分かりやすく提示する必要があるという意見でした。市にはこの意見を踏まえ、取り組んでいただきたいと思います。

　二つ目は、土砂災害警戒区域は、法令上、居住誘導区域から除外する対象とはなっていませんが、安心して住み続けられる地域づくりのため、土砂災害警戒区域に対する市独自の対応を検討いただくようお願いしたいと思います。

　最後に、近年全国的に水害が増加傾向にあり、今後も内水氾濫のリスクが高まっていくと思いますので、市には内水氾濫に関して具体的な対応をお願いするとともに、公共団体の取組みだけでは防ぐことは出来ないので、民間にも協力をいただきながら、対策を進めていくようお願いします。引き続き、こうした災害リスクに対しては重点的に取り組んでいただきたいと思います。

議案第3号　建築基準法第51条ただし書きの規定による一般廃棄物処理施設の敷地の位置の許可について

• 染谷委員

　搬出入計画には、搬入車両は1日5台から施設増設後6、7台とあります。一方、搬出車両は施設増設後も台数に変化はありません。施設増設後、1週間で約40台分搬入される原材料が、現状と変わらず搬出車両1台分まで減少するのでしょうか。

• 事務局

　原材料は乾燥や発酵による分解で小さくなると事業者から確認しています。

• 石井委員

　この施設が工業専用地域だから良いわけではない。施設の東側100メートル以内に準住居地域があるように見えます。1週間に一度の搬出までの間、施設の周辺に悪臭は出ないのでしょうか。

• 事務局

　100メートル圏内には工業専用地域、工業地域があり、100メートルを超えますと準住居地域、第一種住居地域も含まれます。悪臭ですが、収集した原材料を一時的に降ろして貯めておくと悪臭が発生しますので、収集したその日のうちに機械へ投入することで、悪臭の発生防止を行っていると事業者に確認しています。

• 坂巻委員

　搬出時の分量が搬入時の40分の1になるというのは実績値でしょうか。

• 事務局

　現在の実績と増設後の予想値を見込んでいます。搬出入車両については搬入が2tから4tのパッカー車、搬出が4tのコンテナ車がメインとなる模様です。

• 坂巻委員

　結局、何トン搬入されて何トン搬出されるか分からないので、車の台数ではなくトン数で確認する必要があると思います。

• 出口会長

　今後は車への積載量が分かるような資料を付けていただくようお願いします。

• 近江委員

　乾燥発酵施設の地下水質への影響はないのでしょうか。調査不要の場合は、その理由を教えてください。

• 事務局

　この乾燥発酵施設からの排水はありません。排水があるとすれば、洗車時の排水ですが、その排水も排水処理施設を通して排出していますので、増設前後で地下水質への変化はなく、環境部も問題ないということを確認しています。

7　傍聴者

2人

関連ファイル

【議案資料】令和3年度第1回柏市都市計画審議会（PDF：176,879KB）