令和2年度第2回柏市都市計画審議会会議録

1 開催日時

令和3年2月12日（金曜日）午後2時から午後4時40分まで

2 開催場所

柏市役所本庁舎第5、6委員会室

3 出席者

（委員）

伊原委員、籠委員、染谷委員、出口委員、古田委員、西山委員、石井委員、坂巻委員、橋口委員、近江委員、萩嶋委員、玉木委員及び吉岡委員

（事務局）

染谷都市部長、星土木部長、佐藤都市部理事、酒井都市部理事、小川都市部次長兼北部計画課長、沢都市部次長兼宅地課長、内田土木部次長兼下水道整備課長、廣瀨都市部技監、松本都市計画課長、佐藤公園緑政課長、原下水道経営課長

4 議案

1. 議案第1号　柏都市計画用途地域の変更について
2. 議案第2号　柏都市計画高度地区の変更について
3. 議案第3号　柏都市計画地区計画（柏北部中央・北地区）の変更について
4. 議案第4号　柏都市計画生産緑地地区の変更について
5. 議案第5号　柏都市計画特別緑地保全地区（松ヶ崎第二特別緑地保全地区）について
6. 議案第6号　柏都市計画特別緑地保全地区（酒井根特別緑地保全地区）の変更について
7. 議案第7号　柏都市計画緑地（酒井根下田の森緑地）の変更について
8. 議案第8号　柏都市計画下水道（柏市第3号公共下水道）の変更について

5 議事（要旨）

審議の結果、議案第1号から第8号について原案どおり可決された。

主な意見等は次のとおり。

6 主な質疑応答

議案第1号　柏都市計画用途地域の変更について

議案第2号　柏都市計画高度地区の変更について

議案第3号　柏都市計画地区計画（柏北部中央・北地区）の変更について

• 石井委員
  議案第3号の地区計画の変更に関して、年数経過等により生け垣の枝葉が道路側にはみ出してくるが、指導はどうしていますか。
• 事務局
  歩行者等の通行に支障がある場合、道路が市道であれば、市の道路管理者が所有者に対し是正のお願いをすることになります。また、かき・さくについては生け垣のほか、透視可能なフェンスでも可能です。
• 石井委員
  同じく地区計画区域の敷地の最低面積に関して、住宅地区Bを135平方メートルにしたのはなぜですか。車を2台駐車できるようにするには150平方メートル必要ではないでしょうか。
• 事務局
  敷地の最低面積に関して、用途地域で第一種住居地域となる地区は135平方メートル、第一種低層住居専用地域となる地区は150平方メートルとしています。対象地は工業地域に隣接していることから、小規模な事務所等の建築も想定し、住宅だけではない土地活用がなされるものと考えています。また、車2台の駐車も可能と考えています。
• 坂巻委員
  住宅地区A・Bそれぞれ敷地の最低面積があるが、この基準で販売され、それを守っていただく担保がありますか。
• 事務局
  建築する際には、地区計画の基準に基づき市に届出することになり、建築確認でも地区計画を確認した上で許可されるので担保されます。
• 坂巻委員
  まちづくりの大きな計画を作る段階で、将来のプランがあると思います。暫定的に都市計画を決定した後に、事業の進捗に併せて見直すということですが、最初から将来の計画で決定し進めた方が、余計な経費や手間など掛からないと思いますが、どうでしょうか。
• 事務局
  市街化調整区域から市街化区域へと都市計画変更を行った段階で、暫定的に用途地域を決定しています。これは、区画整理事業中に建物が乱立しないよう、土地活用に制約のある用途として暫定的に決定しているものです。その後、工事が進み使用収益開始の見通しが立った段階で、土地活用が可能な将来の用途や地区計画を定めています。
• 近江委員
  準住居の用途指定をする箇所について、なぜ準住居地域とするのか疑問です。準住居地域は沿道の土地利用に関して、道路から一定の範囲内で業務的又は商業的な土地活用を図るものですが、今回の指定箇所は、道路からの奥行きが長く、今後の永続的な沿道の業務的利用地としては不適切であると考えます。道路から一定範囲外の奥行きの長い部分を、一種住居ではなく準住居とした理由を説明してください。
• 事務局
  当該地区で定める都市計画については、柏北部中央地区土地区画整理事業で掲げる目標を達成させるために定めています。土地区画整理事業の目標を達成するために描かれた土地利用計画図において、当該地区が沿道利用を図るものとされていることから、これに沿った形で変更決定するものです。
  原則、準住居地域は道路の端から一定範囲を指定していますが、原則的な考え方を踏まえつつ、土地区画整理事業のまちづくりに併せて用途地域を設定しています。

議案第4号 柏都市計画生産緑地地区の変更について

• 坂巻委員
  生産緑地の指定は、継続的に農地として管理されることを前提としていますが、農業従事者の年齢や健康上の制限はありますか。
• 事務局
  生産緑地を都市計画決定する際には、生産緑地法第3条の基準に合致しているかどうかを審査することとなりますが、要件を満たしているのであれば、年齢等の制限はありません。
• 坂巻委員
  調整区域から市街化区域に編入されると固定資産税が上がると思うが、その取扱いはどうなっていますか。また、防災協力農地に指定された場合、税制上の優遇はありますか。
• 事務局
  市街化区域に編入されると固定資産税が上昇するので、農地としての維持がしにくくなりますが、生産緑地として決定することで税負担が緩和されます。また、防災協力農地についても、その指定を要件として生産緑地として決定することから、こちらも税負担が緩和されます。
• 坂巻委員
  防災協力農地になるということは、現時点でも農地だと思います。防災の面でも、市への協力となるので、更なる税控除又は協力金といったものがあるのでしょうか。
• 事務局
  当該地区はもともと山林で、今回、防災協力農地に協力するということで、地権者の方が樹木を伐採し新たに農地にしています。防災協力農地の締結を受けて、生産緑地として指定するものです。指定後につきましては、生産緑地として税制上の適用を受けます。税制上の優遇の上乗せといったものはありません。
• 染谷委員
  農業に従事するものとして、生産緑地の指定解除が多い気がします。市街化区域が多い柏市において、市街化区域内で農業に従事する人はたくさんいます。今後も、一生懸命に農業に従事してほしいが、やむなく解除する農家の方もいます。農家保全に支援をお願いしたい。
• 事務局
  旧柏市域内の生産緑地に関しては、指定から30年を迎えることから、特定生産緑地の指定など次のステージへの準備を進めている中で、農業をされている皆様方とお話しする機会が増えてきています。新たに生産緑地を指定する機会は、防災協力農地の指定を受けるか、区画整理などと共に市街化区域に編入されるタイミングしかありませんでした。市街化区域内にも農地が多くあるのは認識しており、柏市の都市計画マスタープランにおいても、農地をオープンスペースと位置づけていることから、前向きに検討してまいります。
• 近江委員
  生産緑地は、良好な都市環境の保全のために、大変重要な制度と考えています。先般、生産緑地法が改正され、特定生産緑地が制度化されました。特定生産緑地制度の活用はどの程度の成果を上げていますか。また、人口減少社会に入ることを前提に、コンパクトシティの観点から、特に市街化調整区域に接する地域における生産緑地の指定拡大に配慮すべきと考えますが、生産緑地についての市の施策展開について説明をお願いします。
• 事務局
  令和4年度から開始となる特定生産緑地に関しては、現在、指定の受付を開始しています。すでに対象者280名中、200名程度の受付が完了し、受付完了者の約80パーセントの方が特定生産緑地の指定の意向があります。市としても、生産緑地法の改正を受けて面積要件を500平方メートルから300平方メートルへと変更し、生産緑地地区の一部の行為制限を解除する際に残存区域も同時に解除される、いわゆる「道連れ解除」が生じないようにしており、生産緑地地区の減少の抑制を図っています。染谷委員からご意見があったとおり、今後は、市内の緑地の規模や配置、特定生産緑地の指定意向の状況、農業従事者の意向なども踏まえ、市街化区域内の生産緑地の在り方について検討してまいります。
• 出口会長
  大きく制度が変わるタイミングでもあります。このタイミングをとらえて、柏市においても緑地について積極的に取り組んでいただけるものと認識しています。

議案第5号 柏都市計画特別緑地保全地区（松ヶ崎第二特別緑地保全地区）について

議案第6号 柏都市計画特別緑地保全地区（酒井根特別緑地保全地区）の変更について

議案第7号 柏都市計画緑地（酒井根下田の森緑地）の変更について

• 坂巻委員
  議案それぞれについて、樹林の管理は現在もこの先も所有者の方でしょうか。
• 事務局
  特別緑地保全地区は、将来も所有権は所有者の方にありますので、管理は所有者の方が行うこととなります。都市計画緑地については、現在は所有者の方が管理してますが、市が土地を取得した後は、市が所有者となり管理することとなります。
• 坂巻委員
  松ヶ崎の斜面林は傾斜が急であり、所有者の方が管理するのは危険だと思います。酒井根下田の森緑地は周辺が住宅地ですが、落ち葉等の苦情はどうなっていますか。
• 事務局
  松ヶ崎の斜面林について、所有者の方が樹林を継続する過程で何か支障がある場合は、個別にご相談をいただき対応させていただきます。酒井根下田の森緑地については、周辺の落ち葉の清掃等を市の委託業務を受託したNPO法人が管理しています。台風による倒木被害等については、市の関係部署と協議しながら対応しております。
• 坂巻委員
  特別緑地保全地区について、将来的に市が取得する考えはありますか。
• 事務局
  特別緑地保全地区について、法制度として所有者は市に対して土地を買い入れる旨申し出ることができますので、将来的には市が買い取りをして管理していくことも考えております。
• 西山委員
  現在、県では土砂災害防止法に基づく調査を進めており、今後の調査において当該地区が土砂災害警戒区域等に指定される可能性があります。区域指定された場合には、警戒避難体制の整備、建築物の構造規制及び特定開発行為に対する制限などが生じることになります。必ずしも指定されるわけではありませんが、可能性がありますので情報提供させていただきます。
• 事務局
  都市緑地法において、特別緑地保全地区の指定が災害時の活動等を妨げるものではないとありますので、特に問題はないと考えております。また、特別緑地保全地区で何か行為をする場合には許可が必要になりますが、非常災害の為に必要な応急措置等であれば許可を要しません。
• 石井委員
  都市計画緑地の税制措置について、相続税の課税が4割の評価減だけだと負担が大きいため、更なる優遇措置等を柔軟に対応できますか。
• 事務局
  相続税について市で個別に優遇措置をとることはありません。
• 石井委員
  市が柔軟に対応すれば、緑地の面積も増えると思います。現状の税制度では緑を残すために貸したくても貸せない人がいます。下田の森周辺は全て住宅地であり、市街化で活用、売却した方が得だとなってしまいます。緑地で残したい場合は、税制度での柔軟な対応をお願いします。
• 出口会長
  緑地保全に関し、何か実行性のある方法を考えていただきたいというご意見です。
• 近江委員
  松ヶ崎第二特別緑地保全地区について、特別緑地保全地区に指定をして、税制的な免除等をする必要があるのか疑問に思います。西山委員から土砂災害警戒区域等に指定される可能性があるという情報提供がありましたが、仮に、土砂災害警戒区域に指定されれば開発制限や建築制限がかかりますので、特別緑地保全地区で制限をかけなくても足りるのではないかと思われます。法律が違うので、政策の目標も違いますから、それぞれの目的ごとに要件や運用方法が違うという議論はあるかもしれませんが、もし、土砂災害警戒区域に指定される議論があるのであれば、少し待って、土砂災害防止法の整理がついた後で特別緑地保全地区に指定してもいいのではないですか。
• 事務局
  当該地周辺は、すでに特別緑地保全地区が2箇所指定されており、緑豊かで良好な景観を有する地域であり、市民にとっても大変貴重な緑です。また、柏市緑の基本計画において近隣を流れる大堀川の周辺地区として骨格の緑及び保全配慮地区に位置付けられており、市の環境保全に配慮した施策の展開を検討するとしてます。このように、当該地域は地域の身近な緑を確保するために必要なものであり、風致や景観も優れていると判断しています。指定の時期につきましては、所有者の方との調整が整ったことから、今回決定をしたいという考えです。
• 近江委員
  土砂災害防止法に基づく土砂災害警戒区域との関係についてはいかがですか。早急に保全区域に指定する必要がありますか。
• 事務局
  当該地周辺は平成30年度に2箇所の特別緑地保全地区を指定しており、所有者の方がその状況を見て是非うちの土地も特別緑地保全地区に指定したいというご意向がございましたので、この機をとらえて特別緑地保全地区の指定をしたいと考えております。
• 近江委員
  土砂災害防止法の規制をかけると、無償で建築制限や開発制限がかかりますので、都市緑地法の補償や買取を前提とする規制と全く次元が異なります。また、土砂災害防止法に基づく土砂災害警戒区域をかけると地価が下がると思われますが、そのデメリットが生じることを把握していて、あえて都市緑地法の保全地区という手厚い保護をするのはいかがなものかと考えられますが、どう調整つけられてますか。
• 出口会長
  第5号議案について補足を求める質問がありましたが、いかがでしょうか。土砂災害警戒区域等に指定される可能性が将来的にあるということで、当然指定されない可能性もあるということで、あらかじめ可能性をどのように市は考慮しているのでしょうか。
• 事務局
  当該地区は、柏市緑を守り育てる条例において、昭和51年から保護地区として指定しており、緑の基本計画においても骨格の緑として位置づけ、同じような条件の斜面林も特別緑地保全地区に指定し、半世紀近くの今の状態を保っていこうとしている場所でございます。今後の県の調査により、土砂災害警戒区域等に指定される可能性がありますが、これまでの経緯と緑の基本計画を照らし合わせた結果、特別緑地保全地区として指定する時期としては適していると判断いたしました。
• 近江委員
  第7号議案の都市緑地について、現地には作業場があり地権者の方がいるのであれば、その後の事業計画と事業の実施等についての目途がなければ、安易に都市計画決定すべきものではありません。都市計画決定後の用地取得や権限取得の関係について説明して下さい。
• 事務局
  現状は私有地であり作業所として使用されておりますが、将来的に酒井根下田の森として整備する区域としています。今後の予定については、地権者の方と協議をして時期を設定していきます。

議案第8号 柏都市計画下水道（柏市第3号公共下水道）の変更について

• 近江委員
  大津川左岸の雨水管渠整備について、大津川の下流域は田んぼが多いことから、雨水排水事業の事業効果がそれほど上がらない気もしますが、費用便益比の算定で効果が出ていますか。また、ハザードマップで大きく浸水することが確認できる大堀川の内水排除と今回行う大津川の雨水管渠の整備について、整備の優先順位が整理されていますか。
• 事務局
  大津川左岸第6号雨水幹線の下流域は農地が多いところですが、上流域に浸水区域を多く抱えているため、非常に重要な管渠です。事業費は、基本設計前の概算ですが約40億円かかると見込んでいますが、費用便益比の算定は、現時点では実施してません。内水排除の雨水管整備は、過去の被害箇所ごとの浸水被害の大きさと事業費を基に、整備効果の高さで優先順位を設定し、年に数か所程度実施しています。あわせて雨水幹線も継続的に整備を行っており、排水区ごとの浸水リスクなどの指標から、幹線整備による浸水対策の優先度の高い排水区を選定しています。大津川左岸第6排水区の優先度は4番目で、上位の排水区がすでに事業化されている中で、整備可能な当該排水区を次の事業化路線としています。
• 出口会長
  費用便益比の算定をされていないということですが、この案件に限ったことなのでしょうか。あるいは、市は下水道整備に関しては算定をしないということでしょうか。
• 事務局
  現段階でまだ算定していないということで、今後、基本設計の内容を踏まえて、費用便益比の算定も含め評価方法を検討してまいります。浸水区域の解消に効果があるものと考えております。

7 傍聴者

6人

関連ファイル

【議案資料】令和2年度第2回柏市都市計画審議会（PDF：88,555KB）