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更新日令和3(2021)年2月26日
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令和元年度第1回柏市都市計画審議会会議録
1 開催日時
令和元年7月9日（火曜日）午後1時30分から3時25分
2 開催場所
柏市柏5丁目10番1号
柏市役所本庁舎第2委員会室
3 出席者
（委員）
籠委員、染谷委員、出口委員、広田委員、前田委員、後藤委員、橋口委員、山内委員、荒木委員、磯部委員、黒田委員、佐藤委員及び星野委員
（事務局）
南條都市部長、佐藤都市部理事、染谷都市部理事、後藤都市部次長兼都市計画課長、鈴木都市部技監、佐藤市街地整備課長、松本北部整備課長、他7名
4 議案
- 柏都市計画区域区分の変更について
- 柏都市計画用途地域の変更について
- 柏都市計画生産緑地地区の変更について
- 柏都市計画地区計画（柏インター西地区）の決定について
- 柏都市計画地区計画（柏北部中央・柏の葉キャンパス駅周辺地区）の変更について
5 議事（要旨）
- 議案第1号から第4号については、柏インター西土地区画整理事業に関連することから、一括して説明及び審議を行い、議案ごとに採決を行った。
- 採決結果については、議案第1号が「意見なし」として千葉県宛てに回答する旨了承され、議案第2号から第5号については原案どおり可決された。
- なお、会長から、柏インター西地区の土地区画整理事業については地権者等に対する説明、理解がまだまだ必要かと思われる。今後、この事業を進めるにあたり、地権者の意見を聴きながら慎重に対応して頂きたいとの要望があった。
6 主な質疑応答
議案第1号 柏都市計画区域区分の変更について
- 黒田委員
意見書にある22世帯のうち意見書が6通提出されており、意見書の内容だけを見ると、準備組合にて十分な内容が確立されていないような気がします。なぜ、都市計画の変更をしなければならない理由があるのでしょうか。 - 事務局
意見書を提出された方の6名の中には地区内に居住されていない方々も含まれており、関係する地権者125名のうち6名から意見書が提出されています。次に、都市計画の変更を行う理由としましては、住民発意による区画整理が十分煮詰まってきており、多くの方々の同意（仮同意で85パーセント、本同意で75パーセント）を頂いていることなどが挙げられます。区画整理に関しては、地区内地権者の3分の2の同意があれば、土地区画整理事業は立ち上がるとされ、同意率を踏まえて事業実施への条件は整っていると判断しております。今後、区域区分の変更を行ったうえで、土地区画整理事業を進めていくものです。 - 染谷委員
先程、今回の区画整理予定地内で耕作はほとんど行われていないという趣旨の説明でしたが、個人的にはビニールハウスが建ててあり、耕作がされていると感じますが。 - 事務局
地区内面積の約8割が農地及び山林で、その3分の1が農地となっております。委員ご指摘のとおり、積極的に耕作等をされている方もいますが、全体的な比率では休耕地が多い状況です。 - 染谷委員
今後も地区内で農業を続けていきたいという方々もいらっしゃると思いますが。 - 事務局
生産緑地への希望を申し出る方、後継者の問題等により農業を続けるかどうか分らない方々もいらっしゃいます。 - 染谷委員
先程、千葉県の意見書の中で、柏市の準備会に対し丁寧な説明を行うこととされていますが、準備会には地区内すべての住民が参加しているのでしょうか。 - 事務局
この準備会は、区画整理を設立させる組織で、地権者の代表者で構成されております。県の公述の申し出の際にも、説明不足であると指摘されています。柏市としても、準備会に対して、地権者に十分な説明を行うともに、両者間で行き違い等があったかと思われますので、きちんと議事録を作成、確認し合うよう指導しております。 - 染谷委員
意見書を提出した人は準備会に加入していないのでしょうか。 - 事務局
土地区画整理事業が認可されると、地権者全員が組合員となります。準備会は発起人の方々が中心となり、土地区画整理事業を行うための準備作業を進めている会です。区画整理を行いたい人、そうでない人含めて話し合いが行われています。 - 染谷委員
今後も話し合いを続けていくのでしょうか。 - 事務局
土地区画整理事業を立ち上げ、認可に向けて地元の方々が動いております。その際には、説明会等を開催しながら、地権者の同意をもって認可を経て、土地区画整理事業が立ち上がります。 - 橋口委員
かつて、この場所は市場の移転候補地であったかと思いますが、その頃の計画と今回の計画における相違点はありますか。 - 事務局
今回の区域は、市場の移転に伴う土地区画整理事業の計画があった区域です。もともと組合施行による土地区画整理事業で、一番大きい区画に保留地を設定し、柏市が保留地を買い上げて市場を移転させる計画でしたが、当時の景気及び流通状況等を踏まえて市場を移転させないという判断に至り、土地区画整理事業自体が無くなりました。その時の計画では、国道16号に接する部分が区画整理の区域外となっており、保留地への市場移転に合わせて、国道16号に接する付近の道路整備を柏市の単独事業として行う予定でした。今回は市場移転という前提条件がなくなり、土地区画整理事業において、国道までの道路接道を確保することが必要となったことから、区画整理の区域内に含まれております。 - 橋口委員
区域内には文化財等があると聞いていますが、埋蔵文化財等の調査は行っていますか。 - 事務局
順次、進めていると聞いております。 - 橋口委員
事業期間についてはどうでしょうか。 - 事務局
当初予定している事業期間内で収めることは可能と聞いております。 - 橋口委員
柏市が道路整備に係る費用を出さないということでしょうか。 - 事務局
今回の土地区画整理事業は組合施行につき、組合員による出資が中心となります。国道16号交差部から地区内に伸びる幅員22メートル道路の整備につきましては、区域内だけでなく周辺の居住者などの利用も想定されることから、柏市としても基幹道路と位置づけて、事業費を負担していくこととしております。 - 橋口委員
減歩率はどの程度でしょうか。 - 事務局
平均で約55パーセントと聞いております。 - 橋口委員
流山市などにおいてもインターチェンジ周辺に大規模な物流施設が建設されているが、今後10年から20年先を考えたとき、物流がいつまでもつのか疑問を感じています。また、物流拠点はかなり大規模化しており、小規模では時代に合わないと思います。この点についての見解はいかがでしょうか。 - 事務局
委員ご指摘のとおり、インターチェンジ周辺では物流倉庫の需要があります。圏央道や流山インター周辺では大規模化しております。現在、物流倉庫への需要はあるものの、将来的な需要予測は難しいと考えております。今回、地区計画にて建物用途の制限をしていることから、その時点の需要に応じて地区計画の変更等で対応していきたいと考えております。 - 橋口委員
物流拠点が長続きせずに、将来、違うものに変わってしまうことが心配されます。この周辺は、今後の柏市の中で大変重要な地区となることから、しっかりと対応していただきたいと思います。また、区画整理予定地がインターチェンジに接近していますが、インターチェンジと直結させるという話は出なかったのでしょうか。 - 事務局
柏市から準備会に対して、インターチェンジと直結させるプランは考えないのかという打診をしましたが、時間的に先が見えなくなるため、今回は国道16号からのアクセス道路を整備することで事業を進めさせていただきたいという話でございました。 - 後藤委員
地権者が125名いらっしゃって、準備組合に入っていない方の数は把握されているのでしょうか。 - 事務局
正確な数は把握しておりませんが、準備会の発起人者数が7名と聞いています。 - 後藤委員
事業に反対している市民は準備会に入っていないと思うので、少数意見が隠れてしまうことを心配しています。地権者125名の約8割がこの計画に賛成しているのでしょうか。 - 事務局
地権者125名の約85パーセントが仮同意をしております。 - 後藤委員
仮同意を示している地権者で準備組合に参加している人はどのくらいいるのでしょうか。人数は把握しておいた方が良いと思いますが。 - 事務局
地権者として7名です。今後、土地区画整理事業が立ち上がると、計画の賛成反対に関わらず地権者全員が組合員となります。 - 染谷委員
地区外にお住まいの方々含めて125名だと思いますが、地区内にお住まいの22名のうち準備会に参加しているのは何名でしょうか。 - 事務局
準備会は地区外の方も含まれます。地権者であれば準備会に参加できます。 - 染谷委員
居住者で何名でしょうか。 - 事務局
地区内で24世帯63名の方が居住されている一方、準備会7名全員は地区外に居住されています。
議案第3号 柏都市計画生産緑地地区の変更について
- 出口会長
区画整理予定地内で今後も農業を続けていくということで、2名の方が生産緑地の指定の申請をされているとの説明でしたが、生産緑地の指定については今回限りなのでしょうか。農業を行いたいという申出があれば、今後も生産緑地の指定を継続していくのでしょうか。 - 事務局
一般的に、生産緑地への申請は市街化区域に編入するような土地区画整理事業に併せて受付しております。但し、今回のように、土地区画整理事業に地権者全員からの合意が得られていないことから、事業の進捗により新たに生産緑地の指定の申請をしたいという方々もいるかと思われます。土地区画整理事業が行われる次年度以降に、再度、生産緑地の追加指定を行うことも検討しております。 - 染谷委員
資料にて生産緑地の指定箇所が示されていますが、場所はここになるのでしょうか。 - 事務局
区画整理の原則として原位置換地というものがあります。土地の形状、面積が変わりますが、基本的に生産緑地についても同じ付近で換地されることとなります。但し、生産緑地の場所が道路や大きな保留地にあたる場合は、その近くに生産緑地を設けて耕作を継続していただくこととなります。
議案第4号 柏都市計画地区計画（柏インター西地区）の決定について
- 黒田委員
工業A地区と工業専用地域の内容がほぼ同一となっており、共同住宅を認めるという点で工業地域にしていると思われます。先程、共同住宅は社宅程度を想定していると説明されていましたが、将来の土地利用において、工場を取り壊してマンションを建築することが可能になると思われます。工業地域内でこれだけを認めるということであれば矛盾していると思いますが。 - 事務局
地区計画においても工場および倉庫しか建築ができませんが、工業A地区の事業所に従事する人のために建築する寄宿舎は除くと表記しています。将来、工場が取り壊されても地区計画の制限は残るため、住居系のマンションの建築はできません。工場の取り壊しに併せて、寄宿舎等も取り壊しして頂くことになります。 - 黒田委員
寄宿舎の建築については、工業B地区他でも可能なはずです。わざわざ工業A地区で寄宿舎を認めなければならない理由がよくわかりませんが。 - 出口会長
用途地域については工業専用地域ではなく、工業地域にしておきながら、地区計画で工業専用地域と同じようにする理由を教えてください。 - 事務局
工業地域とした理由ですが、既存で住宅が建っており、工業専用地域とすると住宅は不可となってしまいます。現在、組合が工業A地区内に保留地を設定して、大規模な物流施設を誘致する考えがあります。昨今の物流施設については、ドライバーのための休憩施設等が必要という話を聞いていることから、事業所に併設する一定規模の寄宿舎等については認めるというものです。 - 黒田委員
従来、インター周辺の用途地域は工業専用地域だが、この場所をわざわざ工業地域に指定するという点で、これまでの話と合わなくなると思いますが。 - 事務局
インターの南側にある十余二工業団地は、これまで工業団地として成り立っておりましたが、近年、工場としての需要が少なくなり、物流倉庫への転換が進んでいます。そのような状況下で、働く方の確保が難しくなってきており、物流倉庫の傍に居住地を確保することは適切な人材確保の観点からも必要と思われます。現在、十余二工業団地内において同様な規定はありませんが、必要があるならば検討したいと考えております。 - 後藤委員
地区計画において定める建築物等の用途の制限の一覧表を見ると、工業A地区では、共同住宅、長屋、寄宿舎は建築できないが、工業A地区内に存する事業所に従事する人のために建築する寄宿舎は除くとされています。これは職住接近の共同住宅のみを認めるのでしょうか。そこで働くドライバー等限定の共同住宅のみ認めるのでしょうか。 - 事務局
工業A地区の事業所に従事する人の為に建築する寄宿舎のみとしており、単独での共同住宅並びにマンション等は建築できません。 - 前田委員
手続きの順番についてお聞きします。地区計画の中で、建築に伴う道路からの後退距離が示されていますが、事業認可前の土地区画整理事業における道路線形ありきで地区計画の審議を行うのでしょうか。又は、道路線形が修正された場合は、改めて地区計画の修正を行うのでしょうか。個人的にはインフラ整備後に建築等に係る地区計画を定めると思いますが。 - 事務局
委員ご指摘のとおり、これまでの土地区画整理事業はまず市街化区域に編入し、暫定の用途地域に指定したのち、それから組合設立に向けて動き、事業認可を取得していきます。今回は地元の機運が高まり、概ね事業の事前協議も整っている状況あり、準備会からもこの計画で土地区画整理事業を進めたいと聞いています。また、この度の都市計画手続きと同時に認可申請の手続きに向け、本同意の取得を進めています。もし、事業認可申請に向けて、若しくは事業中に道路、公共施設の配置など変更されるのであれば、地区計画についても合わせて変更手続きを行いたいと考えています。
議案第5号 柏都市計画地区計画（柏北部中央・柏の葉キャンパス駅周辺地区）の変更について
- 荒木委員
敷地の最低面積に関して、当該地区は150平方メートルですが、同じ駅から1キロメートル離れているこんぶくろ池東地区、大室東地区は165平方メートルと比較的広くなっています。当該地区の敷地の最低面積を決めるのに、近隣の柏の葉三丁目地区の150平方メートルを参考としているのでしょうか。 - 事務局
駅から近いほど敷地の最低面積はだんだん大きくなっていくのが通例です。通常であれば、委員ご指摘のとおり、駅から1キロメートル離れている地区と同様、敷地の最低面積を165平方メートルとするところですが、柏の葉一丁目から三丁目にかけて良好な市街地が形成されており、これと同様な良好なまちを創っていくため、柏の葉地区と同様に150平方メートルとしたものです。
7 傍聴者
6人
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