中高層建築物等の建築に伴う近隣住民からの要望事例

最終更新日 2013年12月16日

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建築紛争の解決方法

  • 中高層建築物やワンルームマンションの建築に伴い近隣の住民の方々と建築主との間で紛争が生じることがあります。
  • 建築行為については、建築基準法をはじめ、様々な建築に関する法令等により規制を受けていますが、いずれにおいても、近隣の住民の方々の同意を義務づけた規定はありませんので、建築計画が建築に関する法令等の要件を満たしていれば、市の建築主事又は民間の指定確認検査機関は、建築確認をしなければならず、結果として、近隣の住民の方々の同意がなくても、法的には、建築主は建築をすることが可能ということになります。
  • 一方、近隣の住民の方々にとっては、適法な建物であっても、高層の建物やワンルームマンションが建築されることについて、様々な点で不安や不満が生じることがあります。
  • 建築関係法令(公法上の規制)に適合する建築計画についての、近隣の住民の方々と建築主との利害の衝突の結果生じる「建築紛争」(例えば、日照や通風の阻害、プライバシーの侵害、工事中の騒音・振動、受信障害等の建築に伴う問題)は、いわば、土地を有効に利用して適法に建物を建築する建築主の立場(権利)と、快適な生活環境を守りたいという近隣の住民の方々の立場(権利)の衝突といえます。このような問題は、私法(民法)上の問題として扱われ、建築確認において審査する範囲ではありません。
  • したがって、これらの問題は、民事上の紛争として、当事者間の話合いによって解決することが原則となります。
  • 近隣の住民の方々としては、まず、建築主側から建築計画、工事施工計画、それらによって受ける影響について説明を聞きます。そして、質問や要望があるときは、それらを整理して具体的な要望や質問の内容にまとめて建築主側に伝えた上で、建築主側と近隣住民等との間で話し合うことで解決を図ることになります。
  • 紛争を解決するためには、お互いが一方的に自己の権利のみを主張するのではなく、相手方の主張も聞き、お互いの立場を尊重し、お互いに譲り合った上で妥協点を見出す努力をすることが重要です。

 近隣住民等の要望事例と対応例の掲載の趣旨

  • 分譲マンション等の中高層建築物やワンルームマンションを建築する場合、建築スケジュールに従い施工することが一般的です。
    そのため、建築主側には、近隣住民等からの要望を受け、建築計画等に反映させることができるか否かを検討する時間が必要です。
    したがって、近隣住民等としては、建築主側に対して、できるだけ早めに、具体的な内容の要望を申し出ることが重要です。
  • そこで、中高層建築物やワンルームマンションを建築する際の、近隣住民等からの要望の具体例と、それに対する建築主側の対応例を以下に挙げました。
    近隣住民等が早めに具体的な要望内容を検討する際の参考として、また、近隣住民等と建築主側との話合いで対応方法を検討する際の参考として、御活用ください。 
     

 以下で対応例として記載している内容は、建築主に対して法令上義務付けのある事項ではなく、あくまで建築主の自主的な任意の行為として考えられることを例示したものです。

 建築計画に関する事例

プライバシーの保護

  • 要望:建物からの視線が気になるので目隠しをつけてほしい。
  • 対応例:
    → バルコニーに目隠しの設置はできませんが、窓にカーテンをつけてもらうように建築物に入居する者に説明します。
    → 隣地に向いている窓は型ガラスを使用します。
    → バルコニーの腰壁を高さ1.1メートルの鉄筋コンクリート造にします。
    → 目隠しフェンスを設置します。
    → 近隣建物側に緑地、植栽を配置します。
  • 【補足】: 南側の窓に目隠しをつけると部屋が暗くなるため要望には応じられないことが一般的です。

建物の階数・高さ(日照の確保)

  • 要望:建物の階数又は高さを下げてほしい。
  • 対応例:→ 階層数の変更はできませんが、建物の高さを10センチメートル低くします。
    → 建物を西側に50センチメートル移動します。
    → 最上階のロフト部を取り止め、建物の高さを低くします。
    → 2~6階の階高を各階5センチメートル詰め、合計25センチメートル建物の高さを低くします。
    → 階数及び高さの変更はできませんが、境界線から建物の外壁を1.2メートル後退させて、日影の影響を低減します。
  • 補足:建物の階数を減らすことは、事業の採算性に大きく影響するため、事業者は近隣住民等からの要望を受け入れられないことがあります。また、建物の階数を減らすと、事業者は床面積を確保しようとするため、各階の床面積が大きくなり、かえって近隣の方への日影の影響が大きくなることも考えられます。

建物の圧迫感(建物の配置の変更)

  • 要望:マンションを自宅の敷地から離して建ててほしい。
  • 対応例:→ 近隣への影響を考えて建物の配置を決めましたので、変更することはできません。
  • 補足:建築予定地の面積、形状、周囲の状況等によって、建物の配置を変更することができない場合があります。

擁壁による日影の影響・圧迫感

  • 要望:擁壁の設置による日影の影響や圧迫感を低減させるため、擁壁の位置を隣地の境界線から離してほしい。
  • 対応例:
    → 擁壁の位置を変更し、隣地から擁壁までの距離を確保します。
    → RC擁壁を間知積擁壁に変更し、擁壁の圧迫感を緩和させます。

 ごみ置場の位置・管理

  • 要望:ごみ置場の位置を変更してほしい。
  • 対応例:
    → ごみ置場の位置を変更します。
    → ごみ置場の位置の変更はできませんが、臭気対策として、ごみ置場を開放型から箱型に変更します。
    → ごみ置場の位置の変更はできませんが、ごみ置場に目隠しフェンスを設置します。
  • 補足:ごみの収集の関係上、ごみ置場の位置を変更することが困難な場合があります。
  • 要望:ごみが散乱しないようにごみ置場を管理してほしい。
  • 対応例:
    → 敷地内にごみ置場を設置するとともに、管理会社にて入居者への指導を徹底します。
    → ごみの散乱を防ぐために箱型のごみ置場を設置し、週1回巡回管理をします。

 階段・廊下の防音対策

  • 要望:階段・廊下の音が響かないようにしてほしい。
  • 対応例:→ 階段・廊下には床シートを施工し、音が響かないように配慮します。

 受水槽ポンプの騒音対策 

  • 要望:受水槽ポンプの位置を変更してほしい。
  • 対応例:→ 位置の変更はできませんが、防音パネルを設置します。

 建築物からの騒音・臭気対策

  • 要望:予定建築物(飲食店)からの臭気について対策をとってほしい。
  • 対応例:→ 排気ダクトの延長により臭気の拡散をします。 
  • 要望:予定建築物からの騒音について対策をとってほしい。
  • 対応例:→ 窓を二重サッシにして騒音への配慮をします。

 落下物対策

  • 要望:窓、ベランダ、テラスからの落下物防止対策をとってほしい。
  • 対応例:→ 東西側の出窓を全面開放型から側面開放型に変更します。

 雨水処理

  • 要望:敷地内の雨水処理について対策をとってほしい。
  • 対応例:→ 敷地内に雨水浸透枡を設置します。

 駐車場の位置

  • 要望:駐車場の位置を変更してほしい。
  • 対応例:
    → 駐車場の位置の変更はできませんが、前進駐車とアイドリング禁止の案内板を設置します。
    → 駐車場の位置の変更はできませんが、生垣設置や前面駐車の実施により騒音対策を行います。
    → 駐車場の位置の変更はできませんが、車両の出入りの際の安全対策として、駐車場の出入口にカーブミラーを設置するとともに、学童注意等の路面表示を行います。

入居者・来客者の路上駐車

  • 要望:入居者・来客者が路上駐車をしないように駐車場を確保してほしい。
  • 対応例:
    →入居者に駐車場の確保を義務付け、路上駐車させないよう徹底させます。
    →来客者の駐車場確保はできませんが、巡回等により路上駐車をさせないよう管理します。

 機械式駐車場

  • 要望:敷地境界に近い位置の機械式地上4段駐車場はやめてほしい。
  • 対応例:→ ピット式3段駐車場に変更します。
  • 補足:敷地内に駐車場の台数を確保するために、機械式駐車場が必要な場合があります。

ファミリータイプへの変更

  • 要望:マンションをワンルームタイプからファミリータイプへ事業計画を変更してほしい。
  • 対応例:→ 事業の採算性からファミリータイプへの変更はできません。

 


建築工事に関する事例

 工事車両の路上駐車

  • 要望:工事車両が路上駐車をしないようにしてほしい。
  • 対応例:→ 車両スペースを設け、路上駐車をしないように注意します。

 工事車両の安全確保

  • 要望:工事車両の安全確保に万全を期してください。
  • 対応例:
    → 状況に応じて警備員を配置し、大型トラック等の出入りは安全に特に気をつけます。
    → 児童の登下校時間外に工事車両の出入りを行います。

 騒音・振動

  • 要望:工事の際の騒音・振動を低減するための工夫をしてください。
  • 対応例:
    → 外周に防護柵を設置します。
    → 低騒音・低振動型の重機の使用することにより、工事の騒音・振動の低減に努めます。

家屋調査

  • 要望:工事着工前に近隣建物の家屋調査を実施してほしい。
  • 対応例:→ 事前に家屋調査を行います。

 作業時間 

  • 要望:作業時間を短縮してほしい。土曜は作業しないでほしい。
  • 対応例:→ 作業時間は月曜から土曜日まで、午前8時から午後6時までで御了承ください。
  • 補足: 建築工事について:建築主・施工業者との間で話し合いがまとまれば、その内容を建設工事協定書等の書面にすることもトラブルを防ぐ方法の1つです。

 工事協定書(例)(PDF形式:136KB)(補足)この工事協定書(例)は、標準的なものという意味ではありません。当事者で話し合い、話合いの結果に基づいて適切なものを作成してください。

情報発信元

都市部開発事業調整課

所在地 柏市柏255番地-1(柏市役所分庁舎2-2階)
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