話合いのポイント

最終更新日 2019年4月22日

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話合いの進め方

  • 建築行為については、建築基準法をはじめ、様々な建築に関する法令等により規制を受けていますが、いずれにおいても、近隣の住民の方々の同意を義務づけた規定はありませんので、建築計画が建築に関する法令等の要件を満たしていれば、市の建築主事又は民間の指定確認検査機関は、建築確認をしなければならず、結果として、近隣の住民の方々の同意がなくても、法的には、建築主は建築をすることが可能ということになります。
  • 一方、近隣の住民の方々にとっては、適法な建物であっても、高層の建物やワンルームマンションが建築されることについて、様々な点で不安や不満が生じることがあります。
  • 建築関係法令(公法上の規制)に適合する建築計画についての、近隣の住民の方々と建築主との利害の衝突の結果生じる「建築紛争」(例えば、日照や通風の阻害、プライバシーの侵害、工事中の騒音・振動、受信障害等の建築に伴う問題)は、いわば、土地を有効に利用して適法に建物を建築する建築主の立場(権利)と、快適な生活環境を守りたいという近隣の住民の方々の立場(権利)の衝突といえます。このような問題は、私法(民法)上の問題として扱われ、建築確認において審査する範囲ではありません。
  • したがって、これらの問題は、民事上の紛争として、当事者間の話合いによって解決することが原則となります。 
  • 紛争を解決するためには、自己の権利のみを主張するのではなく、相手方の主張も聞き、お互いの立場を尊重し、お互いに譲り合った上で妥協点を見出す努力をすることが重要です。 

近隣の住民の方へ

計画の概要と影響をよく知ること

  • 中高層建築物等の建築により近隣の住民の方々の住環境へ及ぶ影響は、敷地の形態や建築物の位置等により個々に違いますので、自分自身で計画の内容を確かめて、具体的に受ける影響について把握するように努めてください。
  • 説明が専門的になりがちな事項もありますので、分かりにくいことは遠慮せずに質問することが大切です。
  • 建築計画の概要、工事の施工計画、建築物や工事により受ける影響について、次のような事項に関して、建築主(又はその代理人)から十分に説明を受けることが大切です。
  1. 建築計画の概要
    建築物の用途、配置(外壁の位置、バルコニーの位置、窓の位置、出入口の位置等)及び階数、高さ、駐車場の位置や駐車場の出入口の位置等
  2. 工事についての概要
    工事の期間、日常の作業時間、休業日、休日の作業、工事車両の通行経路、周辺への安全対策等
  3. 建築物及び工事による影響
    建築物によって自分の住宅や土地が日影になる時間、テレビ電波の受信障害が予想されるかどうかとその対策、工事による騒音・振動の予想とその対策等
  4. 建築物の利用形態
    建物の完成後の使われ方(特に、ワンルームマンションや店舗等の場合については完成後の建物の管理方法や建物の使い方)、建物が営業施設の場合の営業時間等

 建築主側との話合い

建築計画の概要やその影響について説明を受け、その内容について質問や要望があれば、建築主(又はその代理者)と話合いをします。 このとき、次の点に留意します。

 問題点を整理して話し合うこと。

  • 問題を解決するためには、前提として、自分が受ける影響を具体的に考える必要があります。自分が解決したいのは、日照問題か、テレビ電波の受信障害か、プライバシーの問題か、工事の騒音・振動による影響か等、問題点を整理し、質問や要望の内容をできる限り具体的にして話し合うことが必要です。
  • 具体的な要望、質問、意見を文書で伝えるのも、話し合いをスムーズに進めるために有効な方法です。
  • 近隣の住民の方々それぞれの住宅の位置(方角)によって、建築に伴う影響が異なってきます(日影の影響、設備の騒音・振動)。
  • そこで、近隣の住民の方々全体での建築主側との話合いを希望される場合には、まず初めに、近隣の住民方々同士で話し合い、要望を整理することがとても重要です。
  • その後、建築主側との話し合いに臨まないと、話し合いがまとまらないばかりか、かえって近隣の住民の方々同士のトラブルに発展するケ-スもありますので注意が必要です。

主張が一方的にならないこと。

  • 建築に伴う建築主と近隣住民等との間に生じる諸問題の多くは民事問題であり、これらは当事者間で話し合って解決することが原則です。
  • 紛争を解決するためには、自己の権利のみを主張するのではなく、相手方の主張も聞き、お互いの立場を尊重し、お互いに譲り合った上で妥協点を見出す努力をすることが必要となります。
  • 誰でも自分の生活環境が変わることには抵抗を感じるものですが、自分の権利だけを主張していたのでは問題の解決にはなりません。
  • お互いの権利を認め譲り合うことによって解決することが必要です。

建築主・施工者の方へ

建築基準法等を守るだけでは、近隣住民等とのトラブルを防ぐことはできません。

  • 建築基準法等の公法上の制限を遵守することはもとより、その地域の慣習や道徳等の社会規範に配慮して計画し、上手に建てることが大切です。
  • 特にマンションの場合は、入居者が新たな地域住民として仲間入りをすることになりますので、土地の有効活用を考えつつも、近隣住民等の生活環境にできるだけ配慮した計画とし、譲り合いの気持ちを持って話し合いに当たることが大切です。

計画に当たっては、次のような配慮が必要です。

日照・通風・換気 

  • いわゆる「日照権」については、法律上では明文化されていませんが、日照阻害が社会生活を営む上での受忍限度を著しく超えるような場合には保護されることもあります。そのため、近隣住民等の方々の今までの生活環境や慣習も考慮に入れ、ゆとりを持った計画を心がけることが大切です。また、給排気のための換気口等の位置についても、近隣住民等の方々のことを考えて計画することが大切です。

プライバシー

  • 民法では、建物を建てる場合、境界線から50センチメートル以上の距離をとるよう定められています。また、境界線から1メートル未満に他人の宅地を見通すことができる窓又は縁側(ベランダを含む。)を設ける場合は、目隠しを付けなければならないと規定されています。お互いのプライバシーが適度に保たれ、快適な生活が営めるよう、計画に当たっては十分な配慮に努めることが大切です。

近隣住民等への説明を十分に行うことが必要です。

  • 突然に近所で工事が始まると、工事への不安や迷惑を受け怒りを感じる等、快く受け入れられないということは誰もが抱く心理です。
  • 建築行為は、周辺の生活環境へ少なからず影響を与えます。事前に建築計画や工事概要について説明を行い、適切な情報を提供し、近隣住民等の理解を得ておくことが大切です。
  • 適切な情報提供は、近隣住民等の理解や信頼を得ることになり、工事の遂行に好ましい関係をつくることに結びつきます。
  • 建築計画だけではなく、工事の施工計画についても近隣に説明を行うことが大切です。
  • 工事車両の通行経路、周辺への安全対策、作業時間、休日の作業についても近隣に説明しましょう。
  • 解体工事がある場合は、ほこり、振動、騒音等で近隣住民等に直接迷惑をかける工事であるため、突然の工事着手や手荒な工事はトラブルのもととなります。解体工事の際にも近隣住民等への事前説明が必要です。また、ほこり、振動、騒音等への対策も必要です。
  • ワンルームマンションを計画する場合は、完成後の建物管理、ごみの出し方等に配慮し、これらについて近隣住民等へ十分に説明をすることが大切です。
  • 日照阻害の説明に当たっては、日影図や模型その他で専門知識の無い方にも分かりやすいよう説明し、必要であれば設計変更を行う等、十分な調整を図る必要があります。

工事着手前及び工事完了後に、隣地の家屋に損傷を与えてないか調査・確認することも大切です。

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