建築紛争の予防と早期解決

最終更新日 2019年4月22日

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建物は、建築関係法令の範囲内であれば建築主の創意工夫の下に自由に計画し、建築することができます。
しかし、建物によっては、日照の阻害やプライバシーの問題、工事中の騒音、振動等、近隣に対し少なからず影響を及ぼすことがあり、建築主と近隣の住民の方々との間に紛争(建築紛争)が生じることがあります。
そこで、建築主の権利をはじめとして、建築紛争を防ぐために知っておきたい基本的な事項を以下にまとめました。

1 建築に関する法的規制等

建築をする場合、様々な法的規制によって制約を受けます。これの法的規制は、都市計画法や建築基準法等の「公法上の規制」と、民法による「私法上の規制」とに分けることができます。

(1)公法上の規制

公法上の規制の主なものは、次のとおりです。

  • 都市計画法に基づく都市計画には、都市としての機能を十分発揮させ、各地域にふさわしいまちづくりを誘導するため、次の事項が定められています。
    • 市街化区域と市街化調整区域
    • 用途地域(建築物の用途、建ぺい率、容積率)
    • 高度地区(建築物の高さの制限)
    • 風致地区ほか
  • 建築基準法には、都市計画で定められた用途地域等に応じて建物の形態や用途が規制されているとともに、建物の構造、設備等の制限が定められています(主な規制は次のとおりです。)。
    • 建築物の用途制限
    • 建築物の規模の制限(建ぺい率、容積率)
    • 建築物の高さの制限(道路斜線、隣地斜線、北側斜線、天空率)
    • 日影による中高層の建築物の高さの制限
    • 道路幅員及び敷地と道路の関係
    • 構造、設備、材料等、建築物自体の安全性、防災等に係る基準 
  • 市の建築主事又は民間の指定確認検査機関は、建築主からの建築確認申請を受け、それが法令の規定等に適合しているかどうかを法定期間内に審査し、その結果を建築主に通知します。建築主は建築確認を受けた後でなければ建築工事に着手できません。 
  • 建築主は、建築に当たっては、建築工事に着手する前に、建築確認申請書を市の建築主事又は民間の指定確認検査機関に提出し、建築計画が、建築基準法をはじめとする建築関係法令に定める公法上の規制に適合しているかどうかの審査を受ける必要があります。 
  • 建築主から建築確認申請書が提出されると、市の建築主事又は民間の指定確認検査機関は、建物の用途、建ぺい率、容積率、斜線制限、構造、設備の内容等が建築関係法令(公法上の規制)に適合しているかどうかを法定期間内に審査し、適合していれば確認済証の交付を行います。 
  • この確認済証の交付を受けた後、建築主は建築工事に着手できます。 

(補足)公法上の規制の内容は、下記の各ページに掲載しておりますので、御参照ください。

(2)私法上の規制

  • 公法上の規制に適合しているからといって、私法上も問題がないとは限りません。
  • 私法上の規制のうち、民法の相隣関係の規定は、お互いの権利や利益の調整を図る目的から定められています。これらの規定は、お互いが了承すれば必ずしもこの規制に従わなくともよく、また、その地域にこの規制と異なる慣習があれば、その慣習に従うもの(民法第236条)とされています。
  • そして、上記の建築確認において審査することができる範囲は、建築計画が建築関係法令に適合しているか否かであり、私法上の規制(民法の規定等)に適合しているか否かは、建築確認において審査をするべき事項ではありません。したがって、建築確認がされているとしても、その建築計画が私法上の規制にも適合していると認められたというわけではありません。 

(補足)民法の相隣関係の規定のうち、「建物の隣地境界線からの距離」と「目隠しの設置」については、民法の相隣関係の規定のページに掲載しておりますので、御参照ください。

(3)建築紛争の位置付け

  • 建築行為については、建築基準法をはじめ、様々な建築に関する法令等により規制を受けていますが、いずれにおいても、近隣の住民の方々の同意を義務づけた規定はありませんので、建築計画が建築に関する法令等の要件を満たしていれば、市の建築主事又は民間の指定確認検査機関は、建築確認をしなければならず、結果として、近隣の住民の方々の同意がなくても、法的には、建築主は建築をすることが可能ということになります。
  • 一方、近隣の住民の方々にとっては、適法な建物であっても、高層の建物やワンルームマンションが建築されることについて、様々な点で不安や不満が生じることがあります。
  • 建築関係法令(公法上の規制)に適合する建築計画についての、近隣の住民の方々と建築主との利害の衝突の結果生じる「建築紛争」(例えば、日照や通風の阻害、プライバシーの侵害、工事中の騒音・振動、受信障害等の建築に伴う問題)は、いわば、土地を有効に利用して適法に建物を建築する建築主の立場(権利)と、快適な生活環境を守りたいという近隣の住民の方々の立場(権利)の衝突といえます。このような問題は、私法(民法)上の問題として扱われ、建築確認において審査する範囲ではありません。
  • したがって、これらの問題は、民事上の紛争として、当事者間の話合いによって解決することが基本となります。
  • 紛争を解決するためには、お互いの立場を尊重し、互譲の精神をもって話し合うことが最も大切です。
  • 近隣の住民の方々と建築主とが、互いに自己の権利や意見だけを主張される結果、話合いによる解決ができなくなる場合もあり、こうした場合、最終的には民事裁判等、司法の場で解決することとなります。 

2 建築紛争の解決について

(1) 中高層建築物等の建築に関する一般的な考えかた

(2)話合いのポイント

3 中高層建築物等の建築に伴う近隣住民からの要望事例

情報発信元

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