柏市開発事業等計画公開等条例

最終更新日 2017年3月22日

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1 条例の目的等

  • 開発事業や中高層建築物等の建築に伴う紛争の予防と早期解決を図るために、柏市開発事業等計画公開等条例を制定しました。
  • 柏市開発事業等計画公開等条例は、平成21年7月1日に施行しました。
  • 建築行為については、建築基準法をはじめ、様々な建築に関する法令等により規制を受けていますが、いずれにおいても、近隣の住民の方々の同意を義務づけた規定はありませんので、建築計画が建築に関する法令等の要件を満たしていれば、市の建築主事又は民間の指定確認検査機関は、建築確認をしなければならず、結果として、近隣の住民の方々の同意がなくても、法的には、建築主は建築をすることが可能ということになります。
  • 一方、近隣の住民の方々にとっては、適法な建物であっても、高層の建物やワンルームマンションが建築されることについて、様々な点で不安や不満が生じることがあります。
  • 建築関係法令(公法上の規制)に適合する建築計画についての、近隣の住民の方々と建築主との利害の衝突の結果生じる「建築紛争」(例えば、日照や通風の阻害、プライバシーの侵害、工事中の騒音・振動、受信障害等の建築に伴う問題)は、いわば、土地を有効に利用して適法に建物を建築する建築主の立場(権利)と、快適な生活環境を守りたいという近隣の住民の方々の立場(権利)の衝突といえます。このような問題は、私法(民法)上の問題として扱われ、建築確認において審査する範囲ではありません。
  • したがって、これらの問題は、民事上の紛争として、当事者間の話合いによって解決することが基本となります。
  • 紛争を解決するためには、お互いの立場を尊重し、互譲の精神をもって話し合うことが最も大切です。
  • 柏市開発事業等計画公開等条例(以下「条例」といいます。)では、このような開発事業や中高層建築物等の建築に伴う紛争の「予防」と「早期解決」を目的としています。

2 構想の公開・計画の公開の手続 (紛争の予防のための手続)

  • まず第一に、紛争の「予防」のための手続として、次のような手続を定めています。
    • 事業者が法的手続(建築基準法に基づく建築確認申請、都市計画法に基づく開発許可申請等)に入る前に、近隣住民等に計画を公開すること(計画公開板の設置、近隣住民への計画内容の説明等)。
    • 近隣住民及び周辺住民(以下「近隣住民」といいます。)は、事業者に対し、計画に対する要望を申し出ることができ、事業者は、その要望に対し回答しなければならないこと。
  • この計画の公開の手続により、計画が決定される前の段階で、事業者が近隣住民等へ情報を提供すること、近隣住民等が要望を事業者側に伝えること等が可能となる仕組みを設けて、当事者間(事業者側と近隣住民等との間)の対話の機会を創出することで、建築紛争を未然に防止することを目指しています。
  • 建築に伴う、日照、通風、テレビの受信障害、工事中の騒音、振動等の相隣関係に関する建築紛争は、あくまで民事上の問題であるので、当事者(近隣住民等と事業者)がよく話し合って、相互の立場を尊重し、互譲の精神をもって、自主的に解決することが原則です。
  • 条例が定める「構想の公開・計画の公開の手続」は、そのような当事者間の話合いの機会を創出することを目指すものです。

3 あっせん・調停の手続 (紛争の早期解決のための手続)

  • 建築紛争は、民事上の問題であることから近隣住民等と事業者とがよく話し合って、相互の立場を尊重し、互譲の精神をもって、自主的に解決することが原則です。
  • ただ、近隣住民等と事業者との間で計画についての双方の主張が大きく隔たり、何度も話合いをしたが平行線でどうしてもまとまらないことがあります。このような場合、中立的な第三者が間に入り、円満に話合いが行われるよう調整することにより紛争の解決につながることがあります。 
  • 条例では、このように当事者間で十分に話合いをしたが当事者だけでは紛争解決が困難な場合のための紛争の調整の制度として、当事者双方の申出により、紛争解決に向けて「あっせん」や「調停」を行う制度を設けています。
  • この「あっせん」「調停」の手続では、職員や調停委員は、あくまで、当事者間(近隣住民等と事業者との間)の話合いによって合意形成をして自主的に解決をすることの手助けするものです。
  • あっせんを担当する職員や調停を行う調停委員の発言や提案には強制力はありません。また、あっせんや調停は、職員や調停委員が当事者のいずれの主張が正しいかを判断する制度ではありません。
  • このように、当事者双方があっせんや調停を申し出た場合であっても、あくまでも紛争を解決するのは当事者同士の話合いです。したがって、当事者双方とも、お互いが権利を主張するだけでなく、相手の立場を尊重し、互譲の精神をもって冷静に話し合うことが必要です。
  • 当事者双方の話合いによる合意形成ができず、紛争解決を図ることができない場合は、あっせんや調停は打ち切られます。
  • なお、あっせんと調整の手続に関しては、プライバシーに係る問題も多いので、非公開で行うこととなっています。

「あっせん」とは

  • 市の職員が、紛争当事者双方の主張を聞き、その要点を確かめ、これを整理して助言を行い、紛争当事者間の合意による自主的な解決を促進するための手助けをするものです。
  • 紛争当事者双方からの申出が必要です。
  • あっせんの申出は、開発事業等の工事の着手前に行わなければなりません。
  • あっせんにおける市の役割は、あくまで、当事者双方の主張の要点を整理して助言を行うことであり、紛争当事者のいずれの主張が正しいかを判断するものではありません。
  • あっせんによっては紛争当事者の話合いによる解決の見込みがない場合は、あっせんは打ち切られます。

「調停」とは

  • 調停委員会の委員(弁護士、大学教授等の学識経験者)が、専門的かつ客観的な立場で、紛争当事者双方の主張を確認し、紛争解決に向けた調整を行いますが、その過程で調停案を作成し、紛争当事者双方に期限を定めた上で受諾勧告を行うこともできます。
  • この受諾の期限までに紛争当事者双方から受諾する旨の申出がない場合は、調停は打ち切られたものとみなされます。
  • また、紛争の解決の見込みがない場合は、調停は打ち切られます。
  • 紛争当事者双方からの申出が必要です。
  • 調停の申出は、開発事業等の工事の着手前に行わなければなりません。

「あっせん」「調停」の対象となる紛争

  • 「開発事業」により設置される「擁壁」が周辺の環境に及ぼす影響に関する「近隣住民等」と「事業者」との間の紛争
  • 「中高層建築物の建築」に伴って生じる「日照」若しくは「通風」の阻害又はテレビジョン放送の電波の「受信障害」が周辺の環境に及ぼす影響に関する「近隣住民等」と「事業者」との間の紛争
  • 「開発事業等」に係る「工事」に伴って生じる「騒音」、「振動」又は「じんあい」が周辺の環境に及ぼす影響に関する「近隣住民等」と「事業者等」との間の紛争
  • 上記のもののほか、「構想」又は「計画」に関する紛争であって、当該構想又は当該計画に係る「開発事業等」が周辺の環境に及ぼす影響に関する「近隣住民等」と「事業者等」との間のもののうち、市長が特に解決の必要があると認めるもの

「あっせん」「調停」の対象とならない紛争

  • 解体工事に関する紛争
  • 土地利用権に関する紛争
  • 敷地境界に関する紛争
  • 不動産の売買、賃貸等に関する紛争
  • 建築請負契約、設計管理委託契約等に関する紛争
  • 建築に関する補償(資産価値や営業への影響に関する補償、金銭解決による場合の金額等)に関する紛争
  • 建築物が違法であるか否かに関する紛争

4 条例・規則・指導要綱・様式

情報発信元

都市部開発事業調整課

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