平成23年度第2回柏市都市計画審議会会議録

最終更新日 2012年2月23日

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1  開催日時

 平成23年12月16日(金曜日) 午後1時30分から4時15分

2  開催場所

 柏市柏5丁目10番1号
 柏市役所本庁舎5階第5・第6委員会室

3 出席者

(委員)
 丸田会長、落合委員、髙辻委員、小島委員、橋口委員、山内委員、中山委員、泉委員、菊田委員及び日野原委員
(事務局)
 都市部:都市部長吉川、都市部技監澤、都市部次長兼都市計画課長岩崎、中心市街地整備課長鈴木、他7名
 

4 議案

(1) 柏都市計画市街地再開発事業の変更(廃止)について(柏駅東口A街区第一地区第一種市街地再開発事業)
(2) 柏都市計画高度利用地区の変更について
(3) 柏都市計画地区計画の変更について(柏駅東口A街区元町通り地区地区計画)
(4) 柏都市計画市街地再開発事業の変更について(柏駅東口D街区第一地区第一種市街地再開発事業)
(5) 柏都市計画地区計画の変更について(柏駅東口D街区第一地区地区計画)

5 議事(要旨)

 全5議案の審議を行いました。
 審議の結果、議案第1号から議案第5号まで全会一致で原案のとおり可決されました。

  • 柏駅東口A街区第一地区関連

議案第1号(柏都市計画市街地再開発事業の変更(廃止)について)
議案第2号(柏都市計画高度利用地区の変更について)
議案第3号(柏都市計画地区計画の変更について)
 「柏駅東口A街区第一地区」は、平成6年5月に権利者による「準備組合」が設立され、同年9月2日に第一種市街地再開発事業に関する都市計画決定を行い事業化が検討されました。しかし、平成8年に事業協力者と準備組合において、床の借上げ条件等の折り合いがつかず覚書を解除することとなりました。準備組合は、平成11年から大手建設会社に対し保留床処分型の提案を募集するなど、事業化に向けた検討及び合意形成を進めましたが、一部権利者との合意形成が図れないことから、平成17年の準備組合総会において、組合の解散が検討されました。その後、事業化の意向が強い一部権利者において、法定再開発以外の共同化手法などを幅広く検討していたことから、市としては、検討結果を見守ることとしました。その結果、平成21年度において共同化を模索していた権利者から市に対し、共同化事業に対する合意形成が図れない旨と準備組合の解散に係る申し出があったことから、これを受け当該市街地再開発事業に係る都市計画の廃止及び変更を行なうものです。
 なお、当該市街地再開発事業は、千葉県県土整備部所管国庫補助事業評価監視委員会の審議において、平成12年度には「継続」、平成17年度には、事業の継続が適当と認められないことから,「中止」が妥当との意見を受けています。
 都市計画の変更後のまちづくりについては、「柏駅東口周辺地区地区再生計画」等の基本方針に沿った街づくりを実現していくため、都市計画道路7・5・3号(元町通り線)は街路事業により整備する方針に変更します。また,土地利用については,地区計画により,元町沿道沿いに壁面の位置の制限により,ゆとりある空間を確保するとともに,建築物等の用途の制限や形態又は意匠に制限により,商業の連担性を確保し,居住機能と調和をはかりながら商業ゾーンの形成を図ります。

  • 柏駅東口D街区第一地区関連

議案第4号(柏都市計画市街地再開発事業の変更について)
議案第2号(柏都市計画高度利用地区の変更について)
議案第5号(柏都市計画地区計画の変更について)

 柏駅東口周辺地区は、昭和63年に「柏駅東口周辺地区地区再生計画」を作成し、建設大臣の承認を得ている。更に、平成19年に、都市再開発法第2条の3に基づく「都市再開発方針」に「2項再開発促進地区」として位置づけています。
 また、平成15年に都市再生緊急整備地域の指定を受け、民間活力を導入した市街地の整備や都市の再構築によって、千葉県北西部の広域的中枢機能の要衝として、その拠点性を高めるとともに、生活都市圏の中心的な地区としての再生を図っています。
 そのような中で、本地区は、平成20年度に商業・業務・公益施設による施設建築物の計画により第一種市街地再開発事業の都市計画決定を行いましたが、その後の経済・社会情勢の変化などにより、再開発準備組合において、施設建築物の計画の見直しを行ってきました。
 その見直した計画が、都市再生特別措置法に基づく都市計画提案として提出されたことを受け、市街地再開発事業の都市計画の変更を行うものです。
 当該事業では従前どおり、小柳町通り線、南通り線、中通り線の都市計画道路及び、地区計画等による公共的広場等の整備を行い、安全で快適な都市環境を整えるとともに、現在の商業機能等に居住機能を加えた土地の高度利用により、商業・業務・文化交流・住宅等の整備を行い、賑わいと活気にみちた商業ゾーンを形成し、柏駅周辺地区全体の活性化と環境づくりに寄与します。

 (都市計画提案制度について)
 都市計画の提案制度は、都市計画法と都市再生特別措置法のそれぞれにありますが、今回は、都市再生特別措置法第37条に基づいた事業者からの提案です。提案できる内容は、次の9項目です。
 (1)都市再生特別地区に関する都市計画
 (2)高度利用地区に関する都市計画
 (3)特定防災街区整備地区に関する都市計画
 (4)再開発等促進区を定めるものに関する都市計画
 (5)市街地再開発事業に関する都市計画
 (6)防災街区整備事業に関する都市計画
 (7)土地区画整理事業に関する都市計画
 (8)都市施設で政令で定めるものに関する都市計画
 (9)その他政令で定める都市計画
 その内、今回は、(2)高度利用地区に関する都市計画、(5)市街地再開発事業に関する都市計画の2項目の提案です。
また、提案を行う場合の要件は、
 (1)都市再生事業を行おうとする者の提案であること。
 (2)事業区域の面積が0.5ヘクタール以上であること。
 (3)都市計画に基づく基準等に適合すること。
 (4)提案区域内の権利者数及び面積割合で、3分の2以上が同意すること、となっています。

 なお、「都市再生緊急整備地域」という特性から、処理期間は、提案が行われた日から6ケ月以内に決定若しくは変更を行うか、また、その必要がないと判断した旨の通知をする必要があります。
 続いて、「都市計画提案を採用するまでの経緯」および「提案内容」についてご説明いたします。
平成23年6月29日に、市街地再開発準備組合より、都市計画の変更の提案がありました。
 提出された素案は、お手元の議案集の資料2概要に抜粋したものを添付しています。
 変更内容は、「再開発事業の変更」および「高度利用地区の変更」です。
   提案された再開発事業の変更は、建築物の主要用途が、変更前の、商業・業務・公益・駐車場に住宅を加えまた、公益を文化交流の具体のものとなります。
   また、高度利用地区の変更は、D街区は、建ぺい率および文化施設・交流施設の敷地面積に対する割合を変更しております。そして、E街区は、B地区、C地区各々容積率を下げています。
   詳しくは、後ほど議案の中で説明します。
   提案を評価するため、平成23年7月13日に、副市長を委員長に、関係部課長を委員とした、第1回柏市都市計画提案評価検討委員会を開催し、都市計画に関する法令等で定められている基準、柏市のまちづくり方針との整合性、事業実施の確実性などの事項に基づき、提案内容について総合的に評価検討しました。
   柏駅周辺地区は本市の中心市街地であり、広域商業拠点としての役割を強化するため、商業・業務機能の集積を進める。また、魅力的な都市空間の形成を図るため、文化・情報発信機能の充実を図り、市街地再開発事業を推進することとしています。
   提案内容は、この考え方とは整合しており、また、歩道状空地およびこれに附帯する広場の確保によって、まちの回遊性を高め、賑わいのある都市を形成するなど、柏駅周辺地区の活性化や防災性の向上が期待できる提案となっています。
   提案内容においては都市型住宅が計画されています。都市計画では積極的な導入を進めてはいませんが、考え方を妨げるものではなく、柏市のまちづくりの観点に沿っているものと判断しました。
   なお、施設配置や床利用等において、工夫が必要な点があったことから、再度確認をとることにしました。
   その後、計画区域を一部変更する等の提案があったため、8月30日に、第2回柏市都市計画提案評価検討委員会を開催し、再度、評価しました。
   このときの変更には、計画区域の変更もあり、スクリーンに示した赤色の部分を追加しています。
   これは、小柳町通り線の一部約400平方メートルを、柏市土地開発公社が先行買収していた土地で、本年夏に、柏市が買い戻した箇所です。
   今回事業に含めることによって、当該都市計画道路と再開発事業との一体的整備が図れることから、変更を認めたものです。
   以上のとおり、市街地再開発準備組合から提案のあった都市計画については、2回の委員会においてまちづくりの観点から評価したところ、地域の活性化や防災性の向上が期待できると判断し、当該都市計画の提案を採用することを結論とし、一部修正を加えて柏都市計画案とし、本都市計画審議会に付議するものです。

 (意見書について)
(理由)
1.土地を高度利用、高層利用に過ぎる
 D街区に地上27階建ての巨大建物が建築可能となる。建ぺい率70パーセント、容積率600パーセントは変わらないが、マンションにすることで延床面積は5、500平方メートル余分に建築可能となり、実質の容積率は750パーセントとなる。
(見解)
1.柏駅周辺地区は、柏都市計画都市再開発の方針において、「東葛地域北部の都心にふさわしい広域的な商業・業務・文化機能の集積と都心居住を促進し、魅力的都市空間の形成を図るため、市街地再開発事業等を促進し、土地の高度利用に努める。」としています。
 本地区は、都市計画道路の整備と併せて、歩道状空地及び広場状空地を確保し、都市空間を有効に活用して、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るものであり、道路幅員や空地率等の基準に基づいた範囲内で容積率を定めています。
(注) 容積率の上限600パーセントについて変更はありませんが、マンション(共同住宅)となったため、共用階段、共用廊下等が建築基準法に基づき容積率不算入となります。
 これは建築基準法改正の解説(国土交通省監修)によりますと、共用廊下や共用階段によって、建築物の発生交通量等の公共施設への負荷は変化しないためとされています。
 本計画案では、高層化による日影や風害などの影響を検討し、手続きを進めています。

(理由)
2.バブルの頃のマスタープランにもとづいている。
 当再開発事業は、バブル時代に柏駅東口周辺の高度利用を促すマスタープランとして作成された柏駅東口周辺地区再生計画で位置づけられている。バブル崩壊後、人口の伸びも鈍化し、郊外の商業的立地が進行する中、本計画がそのまま生きていること自体が問題であり、今後、床の供給過剰等が懸念される。
(見解)
2.昭和63年に策定した地区再生計画の基本方針は次の3点です。
(ア) 千葉県北西部の広域商業拠点にふさわしい街並みの形成
(イ) 都市基盤整備の推進
(ウ) 既存商店街の再生と新たな商店街の形成
  この基本方針は、現在の中心市街地活性化基本計画においても、まちなかの魅力の向上を図ること、まちなかの回遊性の向上を図ること、または商業の活性化を図ることとなっており、基本方針に変更はありません。

(理由)
3.バブルの頃のマスタープランを越えるスケールである。柏駅東口周辺地区再生計画策定時のイメージでは、一番高層利用されているビルで14階程度であり、D街区再開発地域は4階程度のビルが連続する程度である。しかし、本都市計画変更案は27階建て、高さ80メートルを超える高層ビルであり、柏駅東口周辺地区再生計画を超えた高層利用・高度利用となっている。
(見解)
3.「柏駅東口周辺地区地区再生計画」では、商業・業務・文化施設等の集積を前提としております。
 そのため、同計画(概要版)の模型は、住宅複合用途を想定した超高層建築物は含まれておりませんが、高層化による都市基盤施設への負荷、及び日影や風害などの影響について、庁内評価検討委員会で検討の上、市として支障が無いものと判断し、手続きを進めています。

(理由)
4.「都市計画提案」を受けた計画変更は問題
   都市計画は住民や市議会の意見を聴き、行政が明確な見識をもって作成すべきである。民間や地権者からの都市計画提案により、マスタープランの都市像を超えた高度利用・高層利用の容積を与えることは、都市計画の自己否定である。高度利用・高層利用の容積を与える公共性・公益性がどこにあるのか。
(見解)
4.「都市計画提案制度」が創設された理由は、「従来の国や地方公共団体が主導する政策から、民間に存在する資金やノウハウなどの民間の力を最大限引き出し、大胆な都市の開発・ 整備を行うため。」(国土交通省監修 法解説)とされています。
   市では、これまでご説明したとおり、本市の経済活動の中心である柏駅周辺地区は、各種計画の中で機能強化に取り組むこととしています。
   そのような中で、この都市計画提案については、庁内関係部課長を委員とする柏市都市計画提案評価検討委員会を設置し、上位計画との整合等を十分検討のうえ、素案として採用するか否かの決定をしています。

(理由)
5.都市防災上も問題
   本都市計画提案は、高度利用・高層利用のわりに空地の確保が不十分である。地区計画で広場状空地を決めるものの、その所有、利用など不明である。高さ80メートル超の再開発ビルは極めて密集した空間に建設されるが、面する南通り線は計画幅員11メートルであり、柏駅西口の再開発ビル付近の末広あけぼの線25メートル幅員の半分にも満たず、交通処理上、防災上の問題を引き起こすのではないか。
(見解)
5.空地の確保につきましては、高度利用地区の指定基準に適合したものとなっています。 
   また、この変更計画案では、建物用途の大半が住宅部分であることから、変更前の商業・業務系の床利用に比べて交通量は減少することから、道路に対する負荷は減少するものと考えられます。
   都市防災につきましては、老朽密集市街地を耐震性を有する耐火建築物に建替えを行うことに加え、都市計画道路の整備に併せて歩道状空地や広場状空地を確保するなど、防災性が大幅に向上する計画となっています。

(理由)
6.公益施設用途の方針転換に公共性、公益性があるのか
   再開発の都市計画提案ということで、床利用が議論の対象外なのは問題である。「文化・交流施設」が3階に計画されており、柏市がこれを購入する計画なら、都市計画案の段階で利用目的、行政上の位置づけ、この再開発ビルに確保しなければならない必然性、緊急性、購入費用の目安を明確に示すべきである。図書館の計画を数年で方向転換し、別の施設とする必然性、必要性があるのか。都市計画決定後に床購入の是非を議論することは事実上困難であり、都市計画手続きの前に議論をすべきである。
(見解)
6.施設建築物3階に予定される「文化・交流施設」につきましては、市民利用施設として活用する考えです。
   その利用方針については、市民との協働を推進するための床として活用することとし、市民 ギャラリーや市民活動センターなどの利用を庁内で検討しているところです。
   柏駅前で、人が多く集うにぎわいのある場所に、市民利用施設を設置することは、市民との協働をさらに進めることに繋がり、市の進める市民との協働によるまちづくりに大きく寄与するものと考えますこの床の権利関係については、市の財政状況を勘案し、賃貸等を含めて検討を進めます。

(理由)
7.慎重な手続きと審議をお願いします。本都市計画案の都市計画審議会への付議にあたり、可能であれば要旨紹介ではなく本意見書全文を配布の上、慎重な審議をお願いしたい。
(見解)
7.都市計画法第19条第二項の規定では、「意見書の要旨を都市計画審議会に提出しなければならない。」とされていますので、この規定に基づき、要旨を提出します。
なお、全文配布とのご意見をいただいたことを受け、できるだけ内容を盛り込んだ要旨としました。 

6 主な質疑応答

  • 柏駅東口A街区第一地区第一種市街地再開発事業

議案第1号(柏都市計画市街地再開発事業の変更について)
議案第2号(柏都市計画高度利用地区の変更について)A街区に関する部分
議案第3号(柏都市計画地区計画の変更について)

 委員) 
 当時計画決定する際には、建物の細分化、老朽化が進み、市街地再開事業が必要であると評価されたのだと思います。今回の変更案で都市計画道路は残るのはわかるが,街区の中がどのように健全なものになっていくのか、教えてください。

 事務局)
 都市計画道路は残し、地区計画で一階を店舗とし壁面線の後退を行います。A街区の中を通る道路(元町通り線)を挟んで北側の街区の地権者は、今後の土地利用については、できるだけ有効に活用したいという意見があります。道路を挟んで南側の地権者は柏市のまちづくりに協力するとのことです。街区のイメージは具体的には地区計画に定めているような内容になりますが、地権者の方は市のまちづくりに協力すると考えており、市としては引き続く話し合いをしていきたいと考えています。

委員)
 土地の所有区分と建物の配置は別の話です。街区の中の建物は接道がなく建替えができないという状況かもしれませんので敷地の条件を改善することを行っていただきたく思います。それがなくして、当初の目標である駅前の土地の高度利用は達成できないと思われます。地区計画で2階以下を商業系とすることは評価できますが、街区の中の建築物について(接道等の)条件を改善できるような策を考えていただければと思います。

事務局)
 この地区については柏市では地区再生計画を定めており、それについてご理解をいただいています。今後柏市としても努力していきます。

委員)
 再開発事業を廃止して、地区計画を定めるとのことですが、具体的にどのようにかわるのか。今回の変更案により、できる建物とできない建物を説明してください。

事務局)
 再開発事業では共同化された一棟の建築物を想定していました。事業を行わない場合は、もう少し建築物が細分化されていくと思います。土地所有者は一人ですが、現状の建築物はそれぞれ借地権が設定されていますので、個別利用的にいくつかの建築物が連続すると思われます。

委員)
 市としての駅周辺のあり方の考え方については変更がないと考えてよいですか。

事務局)
 はい。一階部分に住宅を入れない等、商店街の連続性は保っていきたいと考えており、商店街の方々にも了解を得ています。そのようにまちづくりを進めていきたいと考えています。

委員)
 当初の決定から24年ほど経っています。当時は市から一方的に再開発事業を定めることを推進したのですか。

事務局)
 当時、地区再生計画を策定する際には、市のほうが一方的に作成しているものではありません。地区再生計画をつくる前提として、元町通り線という都市計画道路の決定があります。都市計画道路の決定と地区再生計画の策定は駅前の街づくりの両輪です。これについては、皆さんにある程度ご理解をいただいた上で決定しています。市が一方的に作成したものではなく、地元の方にご相談しながら行っております。

委員)
 この期間調査等に費用は相当かかっていると思われますが。

事務局)
 柏市は、再開発事業準備組合に運営資金をだしています。運営資金は地権者の方々も負担して、自分達の事業を実らせようと努力していました。しかし、総論賛成各論反対で、意見がまとまらなかったという経緯があります。また、再開発事業ですから、その時々で協力していただける事業者、保留地を買う人、それぞれいたりいなかったり、変更になったりしています。このように、いくつかの要因が重なって廃止に至ったものです。

委員)
 具体的な図面等はあったのですか。

事務局)
 ある程度具体的なものはございました。

  • 柏駅東口D街区第一地区第一種市街地再開発事業

議案第4号(柏都市計画市街地再開発事業の変更について)
議案第2号(柏都市計画高度利用地区の変更について)D街区に関する部分
議案第5号(柏都市計画地区計画の変更について)

 委員)
 資料の確認です。4号議案、新旧対象表ですが高度利用地区の制限内容の記載では、建ぺい率の最高限度10分の5以下となっていますが、敷地面積に対する建築面積の割合は約10分の7以下となっています。これらの食い違いはどのように解釈すればよいのですか。

事務局)
 高度利用地区の制限は建ぺい率の最高限度10分の5以下です。敷地面積に対する建築面積の割合は約10分の7以下となっているのは建築基準法によって、ある条件によって緩和が適用されるからです。建築が可能であるのは約10分の7までとなります。

委員)
 ということは、建ぺい率の最高限度の計算とは異なるということでしょうか。

事務局)
 建ぺい率の最高限度は10分の5ですが、建築基準法第53条第3項第1号又は第2のいずれかに該当する建築物にあっては10分の1、両方に該当する建築物等は10分の2緩和することができます。制限の内容は10分の5ですが、実際に建築する際には約10分の7まで使えることになります。

委員)
 わかりにくいと思います。趣旨を説明してください。

事務局)
 もう少し詳細にご説明差し上げます。案件資料の2号1ページをごらんください。表の下に先ほどご説明した制限の緩和の内容が記載してあります。高度利用地区の建ぺい率は、あくまでも10分の5、建築する際には10分の7まで緩和することができます。

委員)
 制度上はそうであると思いますが、考え方を示すことは必要です。

委員)
 高度利用地区の趣旨は、その地区を再開発事業を行う際に地上面で必要な空地、公共空間を生み出し建築物が密集することを避け、その分建築物の階数を増やして床面積を確保するというのが基本的なものとなります。企業や個人で行う場合には、敷地を制限限界まで使うのでそういった街並みは実現しにくいものです。よりよい環境を生むことが、高度利用地区の目的となります。高度利用地区の指定を行う、行わないに係わらず、元々建築基準法で緩和基準があります。建築物の形態や構造が条件です。防火地域内で耐火建築物を建てる場合等、高度地区の指定の有無、用途地域等に係わらず同じ緩和があります。どこでも適用される緩和は、この地区でも認める方針です。都市計画では、高度利用地区の規定で最高限度を下げますが、建築基準法の緩和規定については適用する方針です。

委員)
 耐火建築物なので、10分の2加えられるということですか。高度利用地区の指定がない場合,10分の8が10分の10で100パーセントだが、ここについては10分の5が10分の7ということですね。 

事務局)
 はい。通常ならば100パーセントですが、今回の指定では都市計画で10分の5までまず下げて、どこでも使える建築基準法の緩和は適用して10分の7まで使用できるという考え方です。

委員)
 意見書に関連して質問させていただきますが、D街区の法定容積率はいくつですか。

事務局)
 400パーセントです。

委員)
 高度利用地区の指定により、最高が600パーセントになるということでよろしいですか。

事務局)
 はい。その理由,考え方についてご説明いたします。スクリーンをごらんください。高度利用地区の指定基準とありますが、柏市の基準が一番右側です。いくつかの基準がございます。建ぺい率を10パーセントまたは20パーセント下げることを条件に容積率50パーセント割り増します。壁面線の後退で4メートル以上かつ2メートル、かつ歩道上空地で100パーセント割り増します。建築物の一部において屋内の広場スペース、集会場,ホールギャラリー文化施設等を設置していただけると50パーセント。それぞれ3つの数字を合計して全部で200パーセントの割り増しとなります。元々の400パーセントに200パーセント加えて600パーセントです。スクリーンでは国と東京都の基準もしめしていますが、ほぼ柏市と同様の基準になります。

委員)
 確認ですが、意見書ではバブル期の考え方で容積が過大になっているのではとありますが、当初の決定が平成17年ですから、バブル期の後の容積割り増しの考え方に基づいていると考えてよいですか。

事務局)
 はい。その通りです。

委員)
 市の回答の中で商業系だけでなく住宅系も含めたことで、寧ろ交通集中発生への付加が軽減されるとありましたが、それもあわせて考えれば、個人的にはそう過大なものではないと思います。最後に意見書で、南通り線が通常の場合より狭い、西口の大通りと比べても狭いのではないかという意見に対しては、壁面後退をして歩道状の空地を設けることである程度対応できるのではないかと思います。壁面の後退をすることで、ある程度余裕が生まれると考えてよろしいでしょうか。

事務局)
 はい。

委員)
 壁面線の後退については、変更前も内容に変わりはないですよね。

事務局)
 はい。

委員)
 であれば、もとの商業系だけが入る壁面線の後退をそのまま生かしていることになることになる。

事務局)
 はい。

委員)
 細かいことですが、共用部の床面積は容積率算定する際には緩和規定がありますが、それについて緩和の基準が決定当初と今回で異なっているということはありませんか。

事務局)
 ございません。

委員)
 共同住宅の共用部が(容積率の)算定の対象から除外されたのはいつですか?

事務局)
 平成9年です。

委員)
 現状では渋滞が多く、道路事情が非常に狭いなかで施設計画で駐車場が200台とありましたが、渋滞等についてはどのように考えていますか。市民ギャラリーや文化交流とありますが、文化施設はどのようなものが入る予定ですか。その際には、パブコメをしてほしいです。

事務局)
 まず、駐車場ですが250台と先ほどご説明いたしましたが、共同住宅の分100台が含まれています。店舗・商業棟で残りの150台なのでそれほど車が増えるとは考えておりません。南通り線側の出入り口については、交通誘導員を配置する等の安全対策を行うようにしたいと思います。確かに南通り線は駐輪歩行等が今でも多くありますので、市としても安全対策を講じます。

委員)
 共同住宅の分が100台あるんですか。  

事務局)
 マンションは約250戸計画しており、駐車場は100台分です。

委員)
 市は道路調査等前々から行っていますが、駅前全体における車の回遊等については、考えていますか。

事務局)
 全体的な車の流し方は考えてはいるのですが、ここから出入りする車は旧水戸街道に誘導するような措置をとります。

 3階の文化交流施設についてですが、たとえば柏市の市民との共同を目標に掲げておりますので、候補の一つは市民活動センターです。センターの入っているビルは、地区再生計画の道路上にありますので、こちらの3階に移動するものです。

 2つ目は市民ギャララリーの施設を3階に集約しようと考えています。 

 まだ決定ではありませんが、街の活性化、賑わいの創出を行う、タウンマネージメントの仕掛けをつくるためのまちづくりセンターを設置も検討しています。 

事務局)
 交通について補足いたします。平日はサンサン通りを通って一方通行で入って駅前を通って一方通行で抜けていきます。駅前は基本的に一方通行の処理をしています。南通り線については、歩行者、自転車、車が錯綜している状況、いろいろ余計な交通も拾ってしまいます。2000年に交通実験等を行い検討をしましたが、実現できているものが大変少ない状況です。商店街の協力を得ることや警察の規制のクリア等の問題がございます。日曜日の歩行者天国の際には駅から300メートルほど離れた場所からバスに乗らなくてはならず、バリアフリーの点で問題があるので、バスは駅発着できるように市としては検討しています。昭和60年代は駅での買い物客が多く駐車場の問題がありましたが、近年は郊外型、ロードサイド型の店舗ができており、駅前の駐車場の数は適正または供給過多なのではないかと思います。ですから駐車待ちによる渋滞は起きていません。また、南通り線については、今は歩道もない道路ですが、車道と歩道を分離して整備しますし壁面の後退で(歩行者の)余裕を生みます。2番街は日中は歩行者のみしか通れませんので、駅まではこちらも通ることができます。また、再開発事業で建設された市営の駐車場ですが、ここも歩道が整備されてセットバックで空地ができています。今回の再開発事業によって歩道が整備されれば、一部の区間だけ歩道がないことになります。この部分について、評価検討委員会では、積極的に整備していく方針で歩道をつなげていこうと、財政が許す限りやっていこうと議論しています。

委員)
 人と自転車の事故が昨今話題になっていますが、自転車道の整備を行うことはできないのですか。買い物客は自転車が多いと思いますが。

事務局)
 道路構造令の中で自転車道はある一定の幅を確保しなくてはなりません。バリアフリー法では自転車道は2メートル歩道が3メートル、最低でも16メートルほどないと自転車の分離ができません。今回は11メートルの道路です。柏駅(東口)周辺で自転車を分離することは厳しい状況です。

委員)
 議案第5号、意見書にもありましたが、市では3階の賃貸または購入について、どのように考えていますか。

事務局)
 現在の市民活動センター、ギャラリーの賃料を超えない範囲で賃貸したいと考えております。

委員)
 それは全体の何割くらいですか。 

事務局)
 まだ、決まっていません。

委員)
 マンション部分の金額と、市が賃貸する金額に差はありますか。

事務局)
 マンションは分譲で、用途や階数によって全く違います。例えば、東口のA街区第2地区では(坪当たり)220万円程度の販売でした。

委員)
 議会では160から190万円前後で購入するとありましたが。

事務局)
 その金額は今回いくらで購入するかではなく、当初の図書館の計画の際、坪当たり200万円と示したものです。

委員)
 道路の件ですが、ゲリラ豪雨があるので、それらの対策も整備にあたりできませんか。

事務局)
 確かに下水道とは直接は関係ありませんが、本管の入れ替えの検討がされています。また、このような施設が建設された際には流量が増えますので、それらについて下水道の整備管理部門と協議して進めていきます。ゲリラ豪雨対策については全市的な問題ですので、協議していきます。

委員)
 都市型住宅とはどのようなものですか。

事務局)
 都市型住宅とは都市の居住環境を享受できるものです。あくまで、住宅そのものだけでなく、周辺環境を含めて都市型住宅といいます。

委員)
 広場状の空地との説明があったが,2箇所でよろしいですか。災害時に利用できる広場なのですか。それとも、休憩できる公園のようなものでしょうか。

事務局)
 空地は2箇所です。空間があるということは防災状も有効ですが、避難する場所としては考えていません。どういうデザインにするかはこれからですが,憩えるようなところをつくっていきたいと思います。建物自体が耐震性を有しているので、帰宅困難者を受け入れることはできると思います。

委員)
 公開空地制度の利用は考えなかったのですか。

事務局)
 今回は地区計画で広場として決定したのは、特に公開空地制度による容積率の割り増し等の必要がなかったからです。前面道路が11メートルが最大ですので、今回の計画案以上の割り増しの容積率は不要で、これ以上にならないようにするべきとの考えで地区計画で定めました。

委員)
 表現はもう少し工夫できなかったのですか。

事務局)
 制度上は同等と考えていただければ。広場状空地が計画されている場所はたくさんの道路が交差する場所であり、このような場所に空地をつくることは、人のたまりを誘発する効果があり、とても大切なことです。丸井の前のテラスのような賑わいの場になるのではないかと思います。

委員)
 建物の規模に対して、この空地は大きいと考えてよいのでしょうか。

事務局)
 市としては多いと考えています。建築基準法では建ぺい率100パーセントまで建てることができるが、この地区は70パーセントまでであり、30パーセント空地を残しています。その分、広場と歩行者空間が確保されていると判断しています。

委員)
 前回は図書館の計画であったが、計画がなくなった経緯があります。市からお金だけ出して、事業がなくなってしまうことはないのですよね。

事務局)
 容積率の割り増しの基準の一つに文化施設が条件になっています。民間の文化施設も含めて考えて担保されています。少なくとも,市では借り上げも含めてそのような施設を設けることを検討しています。

事務局)
 議会では買う事は断念するとしています。民間の文化施設、例えば、官民共同でやれるようなアンテナショップでの販売、バンケット付きの会議室等は不足しており、民間も含めて検討できる。官民共同で具体的な話を整理していきたいと考えています。

委員)
 市民活動ギャラリー等として3階を市が借りるということでよろしいですか。

事務局)
 はい、全てではございませんが。

委員)
 例えば、周辺道路の整備等も含めていくらぐらい具体的に費用がかかる予定でしょうか。

事務局)
 補助金は再開発事業自体の資金です。公共施設管理者負担金というのは都市計画道路等を整備する費用で、市が行っても同等の金額です。それらをあわせて55億、市が負担するのは27億です。

委員)
 前回の図書館の案の時と比べるとどれくらい圧縮されたましたか。

事務局)
 当時は、図書館の床を買って内装の整備に45億から50億と言われていました。現案の文化交流施設については、買う事は先の議会でも申し上げたとおり断念していますが、現在の市民活動センター,ギャラリーの賃借料3300万円くらいの範囲内で借りることを検討しています。整備費については考えておりません。

委員)
 消費生活センターは入る予定はありますか。

事務局)
 市民の方が使われる施設であれば、入る可能性はあると思います。庁内でも相談スペースは駅に近いところ、事務室は市役所内がよいのではと検討しています。

委員)
 相談の件数が多いので、なるべく駅に近いところがよいと思います。夜間や土日も含めて。

委員)
 市民生活に係わる部分、機能役割、お金の問題、有効活用の方法等について、課題が残っているので市のほうで総合的に検討していただきたいと思います。

7  傍聴

 (1)傍聴者  7人
 (2)傍聴の状況
 傍聴要領に反する行為は、見受けられなかった。
 以上

情報発信元

都市部都市計画課

所在地 柏市柏255番地-1(柏市役所分庁舎2-2階)
電話番号 04-7167-1144
ファクス 04-7167-7668
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